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发帖数: 1184 | 1 一. 申请人现居美国，是美国公民或拥有绿卡
许多贷款申请人（borrower）拥有美国绿卡或者是美国公民，他们虽然生活和居住
在美国，但是主要经济收入来源于国外，例如国内大学的教授，建筑设计师，工程师等
等。那么，银行会如何审核此种收入呢？
1. 税表海外收入（Tax return Form 2555 - Foreign Earned Income）
这一个表是所有的根本，基本上所有的银行都会要求申请人至少要有2年的税表（
Tax Return）报了海外收入（Form 2555 - Foreign Earned Income）,比如说贷款人在
2013年申请，那么至少2012和2011年的税表上需要有海外收入的报税记录。Form-2555
请见下图：
在这个表上，有三点值得注意：
（1）Line 11会问贷款人在美国以外如何居住，如果说申请人选择了“Purchased a
house”那么银行的underwriter会认为申请人在国外也有房产而把此房等同于申请人的
美国房产，从而把此房产的一切费用例如贷款，地税等算作贷款人的支出。所以报税的
时候需要注意。
（2）Line 14会通过出入境时间显示贷款人在国外的时间和在美国的时间。有的银行
要求贷款人至少一年大部分时间都必须待在美国即使是主要收入是海外收入，所以这里
也是值得注意的地方。
（3）由于至少需要最近两年的税表，而贷款人两年海外收入（Line 26）有高有低，
不一定大致一样。拿2011和2012年举例，如果说2012年比2011年收入高，那么银行一般
会按照两年平均来算；如果说2012年比2011年收入低，那么银行会只看2012年的收入。
另外，如果需要比较高额的海外收入来qualify贷款，建议不要在Form 2555上报太多的
expense而使得Line 26 - Foreign Earned Income数值过低。
2. 工资单（Pay stub）
比较简单，一般来说，银行会要求海外雇主（比如中国）提供工资单且需要翻译成
英文。工资单需要包括有current pay，YTD income等要素。
3.工资证明（Verification of Employment）
如果说贷款人的海外雇主不是按期付给申请人工资或者说每期工资浮动较大，那么
银行会要求贷款人的雇主提供工资证明（Verification of Employment）来至少提供当
年的加上前两年的收入数额的证明，然后按照请款计算出一个平均值。一般来说，如果
这个值比Form 2555表上面年收入要低，那么银行会按照较低的收入来算。
如果说上述文件都能够提供，那么银行就会把最终比较Form 2555（Line 16）与
Verification of Employment上的数字比较的结果算作申请人的收入了。至于收入怎么
算，请参考我之前发过的文章-《如果计算房贷中的收入支出比》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201307/21971.html
二. 申请人现居海外，在美国没有社会安全号（SSN），也没有信用记录（Credit
history）
此类申请人属于外国人申请贷款（Foreign Nationals）。一般来说，银行对外国
人申请贷款有着极其严格的控制，且不会把贷款卖给两房（Fannie Mae和Freddie Mac
）而是会自己拿着。各个银行的政策也千差万别，有的银行要求首付（Down Payment）
至少要到40%，有的银行可能是50%或者35%；有的银行查收入可能严一些，有的银行则
要求有很多的现金reserve。这里讲一个我们这里的银行可以使用的方法：
资产消耗折现（Asset Depletion）
假设有某贷款人是外国人且没有收入，那么银行可以使用资产消耗折现（Asset
Depletion）的方法把贷款人的现有资产，也就是银行里的存款，股票，债券等用一个
利率折算成将要贷款的每个月的付款额，用此值作为收入来使得贷款人qualify。举例
如下：
某贷款人今年45岁，假设要买的房子价值$1.65M，首付是$500K，那么他需要贷款$
1.15M，又假设他刚好在银行账户里面有这么多钱，再假设利率是5%，30年付清，那么
根据公式（具体数学公式不展开了）：
月付款 = PMT （5%/12， 360，1150000）
可以算出每个月的月付款是$6,173.45，也就是说假设他现在的钱能够支持他到75岁付
清的话，相当于可以保证现在每个月能够有$6,173.45付出来，这样一来也就可以说贷
款人每个月有这么多的收入了。如此，即使贷款人没有收入，也能够通过Asset
Depletion的方法申请到贷款。 |
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