w********r
发帖数: 1842 | 1 1983年的投资房Townhouse，$450K, 25%的DownPayment，照今天的利率4.375%，每月
Mortgage 1685左右，
加上HOA ($145/M), 税5800左右每年，加上Insurance，总共每月费用635左右
这样总共每月2320. 这个房子估计能收房租2300-2500。
这个投资房能买吗？
-----------------------
Property Tax, 照最新County的Charge是5,220.80 =》每个月总共2290
但如果照着450K的房价算，每月是6084.5 => 每个月总共2362 |
p*****p
发帖数: 19331 | 2 你觉得呢？
你这是赌升值，那就靠你的眼光了。
如果靠房租赚钱，显然赚不到。 |
s*********e
发帖数: 34 | 3 收益太少, 别买
按你的投资, 房租必须每月比你固定支出高出 $300 才能买
【在 w********r 的大作中提到】
: 1983年的投资房Townhouse，$450K, 25%的DownPayment，照今天的利率4.375%，每月
: Mortgage 1685左右，
: 加上HOA ($145/M), 税5800左右每年，加上Insurance，总共每月费用635左右
: 这样总共每月2320. 这个房子估计能收房租2300-2500。
: 这个投资房能买吗？
: -----------------------
: Property Tax, 照最新County的Charge是5,220.80 =》每个月总共2290
: 但如果照着450K的房价算，每月是6084.5 => 每个月总共2362
|
b***b
发帖数: 13249 | 4 Key point. 没有较大positive cash flow的，一般是赌升值，这样Risk大。一定要算
进空房率和你是否可以承担Eviction.否则，碰到一个烂房客，你就玩完。
房子涨价跟地域有很大关系。咱们这里，去年随便在好学区买房子，今年涨了5-10%。
俺的投资房，做好了2/5房客不付房租的准备。
【在 p*****p 的大作中提到】
: 你觉得呢？
: 你这是赌升值，那就靠你的眼光了。
: 如果靠房租赚钱，显然赚不到。
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w********r
发帖数: 1842 | 5 这个是一个什么比例吗？比如450K的投资要高出多少，400K的投资要高出多少。。。
【在 s*********e 的大作中提到】
: 收益太少, 别买
: 按你的投资, 房租必须每月比你固定支出高出 $300 才能买
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w********r
发帖数: 1842 | 6 选房子的时候选了比较好的区和可能的租客群（当然也是无法避免可能会碰到差的租客）
有较大positive cash flow一般是比较便宜的房子，但是这样的房子可能碰到比较差的
房客的可能性也大
所以我们想找一个平衡点，就是有positive cash flow，租客群比较好的，如果这样，
最低限的positive cash flow（只算固定支出，不算不确定的维修费用）和房子价格有
一个什么比例比较好？
还有，如果不是赌升值，但是可能拥有比较长时间，比如10-15年，乐观估计总是升值
的趋势的，但是同时租客也是帮你付了Mortgage。这个要怎么算？
。
【在 b***b 的大作中提到】
: Key point. 没有较大positive cash flow的，一般是赌升值，这样Risk大。一定要算
: 进空房率和你是否可以承担Eviction.否则，碰到一个烂房客，你就玩完。
: 房子涨价跟地域有很大关系。咱们这里，去年随便在好学区买房子，今年涨了5-10%。
: 俺的投资房，做好了2/5房客不付房租的准备。
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w********r
发帖数: 1842 | 7 另一个2004年的投资Townhouse，$400K, 25%的DownPayment，照今天的利率4.375%，每
月Mortgage 1500左右，
加上HOA ($110/M), 2013年税4,863.12，加上Insurance大概300，总共每月费用540左右
这样总共每月2040. 这个房子估计能收房租2500-2700。
-----------------
如果照着400K的房价算，税应该是5753，加上HOA和保险，没有615，这样总共每月2115
. |
b***b
发帖数: 13249 | 8 给你举例我们客户的投资房---不算特别好的。
房价 260000
房租： 2200/month
贷款14万，利率3.5% （这个利率俺的买家告诉我了，我没记清楚，可能是3.75？） 每
月付 630/month
房产税： 300/月
房屋保险： 60/month
single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
所以：
2200- 630-300-150-60= 1000.
投资回报；
1000X12/120000= 10%
可以了！ 这个涨价不涨价都没事了。
左右
2115
【在 w********r 的大作中提到】
: 另一个2004年的投资Townhouse，$400K, 25%的DownPayment，照今天的利率4.375%，每
: 月Mortgage 1500左右，
: 加上HOA ($110/M), 2013年税4,863.12，加上Insurance大概300，总共每月费用540左右
: 这样总共每月2040. 这个房子估计能收房租2500-2700。
: -----------------
: 如果照着400K的房价算，税应该是5753，加上HOA和保险，没有615，这样总共每月2115
: .
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w********r
发帖数: 1842 | 9 你这是在哪里？
【在 b***b 的大作中提到】
: 给你举例我们客户的投资房---不算特别好的。
: 房价 260000
: 房租： 2200/month
: 贷款14万，利率3.5% （这个利率俺的买家告诉我了，我没记清楚，可能是3.75？） 每
: 月付 630/month
: 房产税： 300/月
: 房屋保险： 60/month
: single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
: 所以：
: 2200- 630-300-150-60= 1000.
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b***b
发帖数: 13249 | 10 Boston。 下个月ｃｌｏｓｅ，房客已经找好了呵呵！
我给他们房租定价是2300,有个家人追着她屁股要租，可是我客户太太没看上，然后有
另外一家人口简单的，追着她租，同时讲价到2200，太太心一软，就同意了。
【在 w********r 的大作中提到】
: 你这是在哪里？
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w********r
发帖数: 1842 | 11 这在Boston应该算是相对很便宜的房子，这样的租客会不会问题比较多
我们就是怕碰到麻烦的租客，所以找的是比较贵的，这样的PositiveCashFlow肯定差点
【在 b***b 的大作中提到】
: Boston。 下个月ｃｌｏｓｅ，房客已经找好了呵呵！
: 我给他们房租定价是2300,有个家人追着她屁股要租，可是我客户太太没看上，然后有
: 另外一家人口简单的，追着她租，同时讲价到2200，太太心一软，就同意了。
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w********r
发帖数: 1842 | 12 一般这个百分比多少就可以了？
你是房屋经纪吧？管买房租房？
【在 b***b 的大作中提到】
: 给你举例我们客户的投资房---不算特别好的。
: 房价 260000
: 房租： 2200/month
: 贷款14万，利率3.5% （这个利率俺的买家告诉我了，我没记清楚，可能是3.75？） 每
: 月付 630/month
: 房产税： 300/月
: 房屋保险： 60/month
: single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
: 所以：
: 2200- 630-300-150-60= 1000.
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b***b
发帖数: 13249 | 13 这个房客是学生组合，由家长担保的，问题不大。 房租本身在学生中算贵的，因为房
子很好，所以招的人应该是比较讲究的。风险肯定有！这个房子已经完整装修了，所以
以后的maintanence fee很小。房租的正收入是真的。 （如果你要修房子，那么房租收
入要打折扣，任何房屋的保养，都要算成 negative cost）
但是你如果风险的 wiggling space 太小了，比如你没有很好的positive cash flow，
那么风险更大。
不管什么房租级别，房客不付房租的风险都存在。那些受过高等教育的，懂点法律的，
整起你来没商量。
【在 w********r 的大作中提到】
: 这在Boston应该算是相对很便宜的房子，这样的租客会不会问题比较多
: 我们就是怕碰到麻烦的租客，所以找的是比较贵的，这样的PositiveCashFlow肯定差点
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b***b
发帖数: 13249 | 14 百分比5%-10% 都好。大于10%的，恭喜你，发财了。
是的，俺是agent.
我这次帮他们租房是随便代劳的。
现在我不做租房的业务了。太忙--(恩，其实把上网的时间整合好，还是可以的，但是
不想委屈自己不上网玩，那样没有life了)。
【在 w********r 的大作中提到】
: 一般这个百分比多少就可以了？
: 你是房屋经纪吧？管买房租房？
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p*****p
发帖数: 19331 | 15 房子总是升值趋势，那是在中国
在底特律可不是这样。需要看准了
拥有10-15年，房子老了旧了，本身肯定是贬值的。当然，地可能升值。
10-15年中，你的地板/地毯改换了，油漆要重刷了，屋顶也许需要搞一次，这么长时间
空调坏一次也很正常。你算算要多少钱。
客）
【在 w********r 的大作中提到】
: 选房子的时候选了比较好的区和可能的租客群（当然也是无法避免可能会碰到差的租客）
: 有较大positive cash flow一般是比较便宜的房子，但是这样的房子可能碰到比较差的
: 房客的可能性也大
: 所以我们想找一个平衡点，就是有positive cash flow，租客群比较好的，如果这样，
: 最低限的positive cash flow（只算固定支出，不算不确定的维修费用）和房子价格有
: 一个什么比例比较好？
: 还有，如果不是赌升值，但是可能拥有比较长时间，比如10-15年，乐观估计总是升值
: 的趋势的，但是同时租客也是帮你付了Mortgage。这个要怎么算？
:
: 。
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w********r
发帖数: 1842 | 16 版主有道理
那你觉得应该怎样简单判断是不是划算的投资房？
【在 p*****p 的大作中提到】
: 房子总是升值趋势，那是在中国
: 在底特律可不是这样。需要看准了
: 拥有10-15年，房子老了旧了，本身肯定是贬值的。当然，地可能升值。
: 10-15年中，你的地板/地毯改换了，油漆要重刷了，屋顶也许需要搞一次，这么长时间
: 空调坏一次也很正常。你算算要多少钱。
:
: 客）
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b***b
发帖数: 13249 | 17 恩，版主说的对！ 肯定是要找Condition--OK的房子，房子维修的费用太大了。
【在 p*****p 的大作中提到】
: 房子总是升值趋势，那是在中国
: 在底特律可不是这样。需要看准了
: 拥有10-15年，房子老了旧了，本身肯定是贬值的。当然，地可能升值。
: 10-15年中，你的地板/地毯改换了，油漆要重刷了，屋顶也许需要搞一次，这么长时间
: 空调坏一次也很正常。你算算要多少钱。
:
: 客）
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p*****p
发帖数: 19331 | 18 本版主的个人经验告诉我，不知道什么划算
我要是懂投资，当年就会2-3000/平米在上海买房子了
【在 w********r 的大作中提到】
: 版主有道理
: 那你觉得应该怎样简单判断是不是划算的投资房？
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p*****p
发帖数: 19331 | 19 拥有10-15年，条件再好都需要维修
【在 b***b 的大作中提到】
: 恩，版主说的对！ 肯定是要找Condition--OK的房子，房子维修的费用太大了。
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b***b
发帖数: 13249 | 20 是的，拥有了10-15年，一定的Positive cash flow的，也赚发了。
你想又要马跑，又要马不吃草？？？
【在 p*****p 的大作中提到】
: 拥有10-15年，条件再好都需要维修
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p*****p
发帖数: 19331 | 21 我纸上谈兵，见笑了
【在 b***b 的大作中提到】
: 是的，拥有了10-15年，一定的Positive cash flow的，也赚发了。
: 你想又要马跑，又要马不吃草？？？
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b***b
发帖数: 13249 | 22 我个人认为，如果看涨房市， 现在有positive cash flow的，能承受eviction和空房
率的，就上！
想以前，2002年咱想在中国买房子的，结果没有下决心，现在涨的泪留满面。
如果看跌的，别买了－－－没人劝你买！干嘛要劝你？都来买了，咱没房子买了。
这个世道，总是有人看跌的。股市也一样，没有看跌的，哪来的看
涨的？
空头多头打架，谁打赢谁发财，呵呵呵！
俺目前就是看涨！ 看跌的我尊重！
【在 p*****p 的大作中提到】
: 本版主的个人经验告诉我，不知道什么划算
: 我要是懂投资，当年就会2-3000/平米在上海买房子了
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b***b
发帖数: 13249 | 23 没有见笑！ 这些维修费用也一定要考虑的。
【在 p*****p 的大作中提到】
: 我纸上谈兵，见笑了
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f*****j
发帖数: 806 | 24 位啥你投资房可以拿到自住房的利率。。。
【在 w********r 的大作中提到】
: 1983年的投资房Townhouse，$450K, 25%的DownPayment，照今天的利率4.375%，每月
: Mortgage 1685左右，
: 加上HOA ($145/M), 税5800左右每年，加上Insurance，总共每月费用635左右
: 这样总共每月2320. 这个房子估计能收房租2300-2500。
: 这个投资房能买吗？
: -----------------------
: Property Tax, 照最新County的Charge是5,220.80 =》每个月总共2290
: 但如果照着450K的房价算，每月是6084.5 => 每个月总共2362
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n*****t
发帖数: 22014 | 25 你这个 down 接近 50% 了，当然 。。。
【在 b***b 的大作中提到】
: 给你举例我们客户的投资房---不算特别好的。
: 房价 260000
: 房租： 2200/month
: 贷款14万，利率3.5% （这个利率俺的买家告诉我了，我没记清楚，可能是3.75？） 每
: 月付 630/month
: 房产税： 300/月
: 房屋保险： 60/month
: single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
: 所以：
: 2200- 630-300-150-60= 1000.
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g*******t
发帖数: 7704 | 26 说白了，找升值潜力大的，
租金收益很少，因为有地税， |
b***b
发帖数: 13249 | 27 钱多的话，可以多付。但是这个case付20%也是赚钱的。
房价 260000
房租： 2200/month
贷款80%--- $208000，首付 利率4.5% （现在的利率涨了）每
月付 $1,054/month
房产税： 300/月
房屋保险： 60/month
single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
所以：
2200- 1054-300-150-60= 636.
投资回报；
636X12/52000= 14%
利用银行的Leverage投资回报率更好。
小心点的买家，可以算上两个月的空房。
【在 n*****t 的大作中提到】
: 你这个 down 接近 50% 了，当然 。。。
|
s*i
发帖数: 5025 | 28 帐算的问题不少。网上有很多现成的
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 b***b 的大作中提到】
: 钱多的话，可以多付。但是这个case付20%也是赚钱的。
: 房价 260000
: 房租： 2200/month
: 贷款80%--- $208000，首付 利率4.5% （现在的利率涨了）每
: 月付 $1,054/month
: 房产税： 300/月
: 房屋保险： 60/month
: single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
: 所以：
: 2200- 1054-300-150-60= 636.
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b***b
发帖数: 13249 | 29 有问题您就指出来吧，我一般就是这样算的，你想算的更加仔细，算上各种风险，算上
房屋维护，算上Tax benifit, 也行。
【在 s*i 的大作中提到】
: 帐算的问题不少。网上有很多现成的
:
: [发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
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x*******a
发帖数: 11067 | 30 差不多，我猜他想说你忘记了本金收益。
其实楼主这个投资房也不错了。不过一个月要投进去2000，我们小门小户的怕风险。不
会跳的。
我就是奇怪那些能掏起一个月2000租房子的人，干吗不买呢？
房子贵租好租户好像也有问题，就是人走得太快了。人家经济条件好，信用记录好，自
己过一年半载就买新房了。
我喜欢那种能租1500左右的房子，每个月掏1000左右，就知足了。
【在 b***b 的大作中提到】
: 有问题您就指出来吧，我一般就是这样算的，你想算的更加仔细，算上各种风险，算上
: 房屋维护，算上Tax benifit, 也行。
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s*i
发帖数: 5025 | 31 个人认为，重要的思想：
1. 先别想什么leverage。就假设全是现金，看它的return。这样跟其它的有可比较性；
2. 一定要加上空房期。
3. 在计算贷款的情况下，每月的cost不应该直接加上贷款。应该只加interest的部分。
你的上述例子，其实一开始真正贷款月cost只是780左右而不是1053。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 b***b 的大作中提到】
: 钱多的话，可以多付。但是这个case付20%也是赚钱的。
: 房价 260000
: 房租： 2200/month
: 贷款80%--- $208000，首付 利率4.5% （现在的利率涨了）每
: 月付 $1,054/month
: 房产税： 300/月
: 房屋保险： 60/month
: single family, 没有 HOA。房东付水费，预估150/月。
: 所以：
: 2200- 1054-300-150-60= 636.
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w********r
发帖数: 1842 | |
w********r
发帖数: 1842 | 33 "租1500左右的房子，每个月掏1000左右"
如果真能这样，就相当理想了。你这个１０００左右也是包括Mortgage+Insurance+Tax
+HOA?
不知道和地区有没有关系？
还有你觉得多新的房子比较适合出租？
还有一般维修租客收不收Deductible?
【在 x*******a 的大作中提到】
: 差不多，我猜他想说你忘记了本金收益。
: 其实楼主这个投资房也不错了。不过一个月要投进去2000，我们小门小户的怕风险。不
: 会跳的。
: 我就是奇怪那些能掏起一个月2000租房子的人，干吗不买呢？
: 房子贵租好租户好像也有问题，就是人走得太快了。人家经济条件好，信用记录好，自
: 己过一年半载就买新房了。
: 我喜欢那种能租1500左右的房子，每个月掏1000左右，就知足了。
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