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H******i
发帖数: 4704 | | b*d
发帖数: 9308 | 2 你可以qualify两个房子的贷款吗？如果可以,就不需要1031了。
【在 H******i 的大作中提到】
: 还是必须先卖小房再在180天内买大房？谢谢！
| c*******u
发帖数: 1269 | 3 好像卖之前必须有买的意向，可以现在就setup。
【在 H******i 的大作中提到】
: 还是必须先卖小房再在180天内买大房？谢谢！
| H******i
发帖数: 4704 | 4 Saturday, June 5, 2010
美國1031 Exchange 條例
當您出售投資或出租的地產因而得到多年來累積的地產增值時，不要忘記繳納投資增值
稅（Capital Gain）。美國在1921年美國國會為了刺激經濟增長制定了一系列的條例，
1031 Exchange （同類資產交換）就是其中之一。1031 Exchange條例允許投資者把他
們用作商業或者是出租用途的地產賣掉後，將原物業的盈利重新投資於類似的商業地產
中，從而達到延遲繳稅的目的。現在越來越多的人意識到1031 Exchange是個非常有用
的工具，它除了能幫助投資者延遲交稅之外，還能非常有效的幫助投資者實現一系列的
投資目標。下面我們就介紹如何運用1031 Exchange 條例來為您提供延遲繳納出售房產
所產生的稅金的方法。
利用國稅局稅法1031條款，可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅，但必須在45天內
確認下一棟房產，並透過“被認可的中間人”Qualified Intermediary處理，180天內
需過戶；交換前後，物業的所有人必須一樣，交換過程由中間人保管現金。這樣，在出
售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處：
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以
反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅；
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可
以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產，也可以將一個地產換成多個不同類別的地產
來降低風險；
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市，可以把現有的投資
地產轉換到離他新家比較近的地方，如紐約搬到加州；
4. 暫時沒有交稅的負擔，投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資
回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率；
5. 投資者享受百分之百的資產增值，延遲交付的稅款可用來再投資。
國稅局1031稅例主要條款如下:
1. 需以“同類”(Like-Kind) 物業作交換。但“同類”的定義很廣闊，只要是賺取租
金入息的物業便可。故此，公寓換貨倉，空地換住宅，辦公大樓也可換公寓等等。
2. 需換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少貸
款，否則有部份會成為BOOT ，而BOOT需繳稅。
3. 要按45/180天條例:第一個是“訂明期”( Identification Period) ，乃由原來物
業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(Exchange Period)，是由原來物業交易
完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅
優惠
4. 需由交易開始便聲明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換來進行而不是
買賣。
5. 需要由一個“被認可的中間人”代辦。
6. 訂明 (Identification) 注意要點: 不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人
必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
• 三個物業﹕不論物業之總值，訂明不超過三個物業。或
• 兩倍價值﹕不論物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
• 百分之九十五﹕不論物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價
值總和的百分之九十五。訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知“被認可的中
間人”。
在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況
叫做“倒轉交換”(Reverse Exchange) 。倒轉交轉一般因手續較複雜、收費也比較高。
有個說法，人活在世兩件事不可避免︰死亡和繳稅。1031是一個非常好的延稅工具。運
用好的話，可以到死才繳稅。以前的1031房產交換只限于投資房。最近的1031法允許自
住房參與交換。根据國稅局121條規定單身自住房價值增長的前25萬不交稅，夫妻自住
房價值增長的前50萬不交稅。房主在過去的5年內必需有至少2年住在里面。加州很多房
多年來漲幅超過免稅額。如果賣掉，要交15% Capital Gain Tax加上CA Sales Tax，總
稅額是25%左右。如果一個房子去掉費用賺了一百五十萬，夫妻有五十萬免稅，如果不
用1031，他們賣房子的一百萬需要交稅百分之二十五，也就是二十五萬美元。
怎樣用1031延稅呢? 首先將自住房出租至少一年，這樣就成了投資房，可以合法參與
1031交換。出售房子以後，因為房主住夠了二年，所以前五十萬免稅(假設是夫妻兩人)
。剩下的一百萬，投資到別的房產中, 用于出租。一年後繼續做投資用，或者收回自住
或度假房,如此一來二十五萬美元的延税就可用來再投資。請咨詢會計師相關的稅法 |
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