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发帖数: 6326 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
electrolyte (none) 于 (Fri Dec 7 13:28:46 2012, 美东) 提到:
第一次买房，想买个小点的，然后4，5年后更新，
想问问贷款选30年的还是15年的？ 负担起来都没有问题。
谢谢
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usnk (uuu) 于 (Fri Dec 7 13:30:38 2012, 美东) 提到:
15年的
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lclclclc (home) 于 (Fri Dec 7 14:25:21 2012, 美东) 提到:
5/1 arm
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onestop (一站式服务) 于 (Fri Dec 7 16:24:35 2012, 美东) 提到:
30年的月供比15年小.
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Iloveflea (总被欺负) 于 (Fri Dec 7 16:25:01 2012, 美东) 提到:
555，我想选15年的，人家不让，说我收入不够，尼玛。。。
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 17:02:01 2012, 美东) 提到:
我想选15年的，ld说30年的压力小，以后也可以提前还完
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panpandy (dypanpan) 于 (Fri Dec 7 17:06:30 2012, 美东) 提到:
30年固定，月供低，风险低，日后换大屋的时候如果租出去了话，成本低，说不定立刻
就看到有钱挣了。
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 17:51:23 2012, 美东) 提到:
嗯，选30年的，月供按15年的付，每年再付个几万，很快就服完了。
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 17:54:56 2012, 美东) 提到:
大家来做个数学题吧.我算的对么?
假设50w贷款。目前可以refi的利率
30年 3.375 月付2210
15年 2.75 月付3393
相差 1173. 15年后 30年本金剩31万
相当于每月定投1173，5%年息,15年后达到31万.
这年头没有5%的saving了吧,所以如果本来每月有1000的存款计划
就值得做?
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 17:57:28 2012, 美东) 提到:
你得这么算，
30年的贷款，按15年的月供付。
看15年后，还省多少本金未付清。
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:08:24 2012, 美东) 提到:
那样的话,剩下$37000,你多还的钱,就相当于存了3.35%的定期
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 18:10:24 2012, 美东) 提到:
所以......
你最终想说的结论是......
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:15:00 2012, 美东) 提到:
在我举例的rate里,能上15年就上15年吧
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stevenct (HoHoHo) 于 (Fri Dec 7 18:17:18 2012, 美东) 提到:
按你的算法，我直接付清了，回报率最高。
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 18:18:48 2012, 美东) 提到:
你忽视了两件事情：
1）能力。不是有能力就一定上才是划算的，还有其他的投资渠道，另外，也得考虑到
减税的影响。
2）风险。任何投资和理财都要尽可能的避免或者减小风险，把鸡蛋都放在一个篮子里
的故事要牢记。
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:19:30 2012, 美东) 提到:
有那么多米就不用这么多烦恼了
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:20:42 2012, 美东) 提到:
如果你有50w cash.直接付清了.回报率只是贷款的利息
这里说的5%回报率的来源是通过多付月供降低利率实现的.
前提是需要借钱,利息总是要付的.
如果不需要付月供,那么高回报的前提就不存在了
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 18:21:02 2012, 美东) 提到:
错，来找你推销投资理财计划的穿西服拿公文包的一堆一堆的。
你看，天蕉都忙不过来接待了。
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:23:47 2012, 美东) 提到:
所以我提到了存款计划.即使是投资,也不会全砸股市,总有一部分是准备投低风险的.假
设投资低风险的budget满足这个条件
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:24:21 2012, 美东) 提到:
从稳定相来说，双职工选15年，单职工选30年？
不差钱all cash
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 18:26:26 2012, 美东) 提到:
你都付给了15年的高月供，哪还有余额去存款？
另外，你这个假定的牵扯到的话题和可能性不确定性就更大了，有这个budget当然去选
择更好的理财计划了，或者干脆像楼上说的，直接付清最划算。你说呢？
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 18:27:14 2012, 美东) 提到:
稳定性来说，贷款去买好区第二个房子、第三个房子、第四个房子.......
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:29:32 2012, 美东) 提到:
再给讲讲目前稳妥的投资渠道吧
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wsninmit (Frostmourne hungers.) 于 (Fri Dec 7 18:33:03 2012, 美东) 提到:
人民币
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lxingbo (bobo) 于 (Fri Dec 7 18:34:45 2012, 美东) 提到:
当然15年的啦， 付的利息少一点啊
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:39:16 2012, 美东) 提到:
我算算15年完全能付得起，
ld这么分析的：
这个房子买了住多久未知，如果住上四五年就走，30年比较好；
如果继续住，等我工作了，可以提前还完，用不了30年；
目前我家情况，30年风险小。
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:39:17 2012, 美东) 提到:
我是假设付30年每月存 1000 和付15年不存款来比较.
每个月投入相等.其他的投资不计算在这个投入之内
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:39:47 2012, 美东) 提到:
你这样才是鸡蛋都放在一个篮子里了
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:40:47 2012, 美东) 提到:
你指储蓄还是别的？
夏天的时候我的压岁钱到期，我妈又存了3年，利息5%出头，据说现在只有4%多了。
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DoomIII (HammerHeart) 于 (Fri Dec 7 18:40:49 2012, 美东) 提到:
不打算持有的，每个月付的越少越好
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:42:30 2012, 美东) 提到:
我是主要要看毕业后工作在哪里，附近找不到的话，想持有也没法子撒
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lxingbo (bobo) 于 (Fri Dec 7 18:43:16 2012, 美东) 提到:
只住四五年的话当然是15年的好了
贷30年的好处就在于你住上三十年， 还上三十年。
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DoomIII (HammerHeart) 于 (Fri Dec 7 18:43:59 2012, 美东) 提到:
错了。你觉得10年后还有3.x的利率贷30年这种好事么？
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DoomIII (HammerHeart) 于 (Fri Dec 7 18:45:14 2012, 美东) 提到:
那就30年就OK了，30年也能按照15年来还的，自己算算能差多少利息
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bed (bed) 于 (Fri Dec 7 18:49:55 2012, 美东) 提到:
如果贷款负担不是问题,就选15年的.
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:53:06 2012, 美东) 提到:
还是拿我举的例子,
50万贷款
15年 2.75
30年 3.375
5年卖房.
15年的多出本金91885
相当于每月定投1100在10% saving里
回报很高呀.我算错了么?
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:54:38 2012, 美东) 提到:
“30年也能按照15年来还的”，还贷里面有这种选项？
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 18:57:37 2012, 美东) 提到:
你每个月多还一些,是允许的
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GERMs (i小明) 于 (Fri Dec 7 18:59:44 2012, 美东) 提到:
筷子，按照你说的算了下，15年后（payment180)只剩3毛8未付
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alanine (尺子) 于 (Fri Dec 7 19:03:41 2012, 美东) 提到:
各位，我最近就这个问题，特地写了一个程序来算：
(不支持 IE。推荐用 safari 和 chrome，用 firefox 只能填数字，看不见 slider。)
http://thev.net/mortgage.html
基本的比较原则就是差额可以用于其它投资，而不是单独看某一种方案交多少利息。
结论也简单，如果你其它投资能够有稳定 5% 年回报，可以无脑入 30 年 fixed。否则
15 年。
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lxingbo (bobo) 于 (Fri Dec 7 19:10:45 2012, 美东) 提到:
lz都说了负担起来没问题了。 要是紧巴巴的， 付15年就存不了钱的话， 当然就选30
年的啦
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DoomIII (HammerHeart) 于 (Fri Dec 7 19:11:30 2012, 美东) 提到:
你一开始那个5% saving是对的
不过那个钱很死
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kjbl (看家本领) 于 (Fri Dec 7 19:36:06 2012, 美东) 提到:
如果家庭收入不是太高，贷款税收上的优惠大约能抵掉1%interest,所以你这个大约相
当于存款4%利息
15年的问题是对很多人对经济压力有点大，如果没压力的话15年显然利息付的少；
15年的另一缺点是如果大部分钱都还本金了，几年后经济好了如果你看到>5%的投资机
会手头没有闲钱投资；
我现在就还款压力不太大，又不太敢（也没太有精力）折腾有风险的投资；所以就刚从
5/1ARM转成了15年fixed; 5/1ARM以前比15yr fixed低很多，现在差不多了，几乎没什
么优势了
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stevenct (HoHoHo) 于 (Fri Dec 7 19:58:56 2012, 美东) 提到:
你还是没明白。这里根本就没有回报率。15年和30年都是你在花钱给银行，你没有钱赚
进来。只是多花点和少花点的区别。
对于有钱的主，7 yr ARM最好。 15年的利率，30年的月供。7年后利率低就再来带ARM
，利率高就直接付清了。
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mybizcn (a***[email protected]) 于 (Fri Dec 7 20:05:55 2012, 美东) 提到:
15年的利息少,30年的月供压力小,最主要的是看你月还贷能力,不过大多数人都愿意选
30年,钱还是攒在自己手里舒服.
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qaz (茄子) 于 (Fri Dec 7 20:12:41 2012, 美东) 提到:
我是没钱的.
能少花对于多花来说就是省钱.
对于有钱的主,由于他有钱,他手里的钱要去投资,5%fix回报,0风险的东西他也不容易找
的到.
ARM
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ffviii (当当当) 于 (Fri Dec 7 20:17:37 2012, 美东) 提到:
征有钱人当投资人
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verydryice (非常干冰(Carpe Diem)) 于 (Fri Dec 7 21:41:48 2012, 美东) 提到:
付的时间越长，每月付的钱越少为佳。一次付清最糟糕。
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stevenct (HoHoHo) 于 (Fri Dec 7 23:11:01 2012, 美东) 提到:
零风险的是不存在的。特别是有一种风险，很多人，包括最顶尖的投资人都会出岔子的
，就是流动性风险。30年的贷款其实有效降低了资金流动方面的风险，由于你可以选择
提前付清或卖房或出租等多种手段， 30年贷款的risk/reward其实好于15年。
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electrolyte (none) 于 (Sat Dec 8 00:35:02 2012, 美东) 提到:
谢谢大家的回复。 |
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