O******1
发帖数: 166 | 1 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer, 比市场价略低几千块
，sold as is。我们很喜欢这个2 units的房子。这两套townhome原来都是出租的，房
客几个月前分别搬走了。第一家搬得从容，还吸了地毯；第二家走得仓促，从窗户往里
边看又脏又乱。估计是银行没收后，让property management company催他们尽快搬走
了。我们找到这两户人家了解，都说房子设施没有问题。问他为什么搬走，就不愿意多
说了。
银行同意明天去看。有几个重要问题，还望各位同学、老大帮忙：
银行没收来的房子，空了两三个月，应当是断了水电的。那我们怎么才能知道空调及电
路是否工作，水管是否漏水，热水器还好不好？如果银行接受了我们的还价offer，
inspection也不好做啊？再做inspection还有意义吗？有没有买过REO房子的，你们是
怎么搞定的？
关于还价，大慨有多少余地？我们的优势是，银行刚把房子收来，还没有挂牌卖，如果
我们这时候买了，会省他们很多事，所以可能有bargain的余地。其二，我们不打算请
agent，这样实际会为银行省下agent的commission,是不是可以砍价一万元（银行offer
十八万，agent的回扣按6%算）？我们还价多少合适？
如果不请agent而请房地产律师帮忙办手续，要注意些什么? 我们查到原房主的房地产
税只交到去年8月，之后拖欠了一年的房地产税，估计律师会让银行付吧？如果银行不
同意因为没有请agent而降价，是不是干脆请个agent，反正银行的offer也不会因为
agent而上涨，他们还必须付agent commission,我们倒是省事许多。这方面有何建议？
谢谢了先 |
O******1
发帖数: 166 | |
k********r
发帖数: 29 | |
O******1
发帖数: 166 | 4 听说real estate 律师只收取两、三百刀就搞定。这有助你砍价。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 5 "那我们怎么才能知道空调及电路是否工作，水管是否漏水，热水器还好不好？如果银
行接受了我们的还价offer，inspection也不好做啊？再做inspection还有意义吗"
要做INSPECTION,不仅仅让自己放心,而且了解REPAIR COST,自己的OFFER是否合算.
"会省他们很多事，所以可能有bargain的余地。其二，我们不打算请agent，这样实际
会为银行省下agent的commission,是不是可以砍价一万元（银行offer十八万，agent的
回扣按6%算）？我们还价多少合适？"
试试"bargain",NOTHING TO LOSS.
"不打算请agent"CASE BY CASE.大多数情况银行不愿意直接和BUYER交易,增加交易难度
,工作量,被LAWSUIT的风险.
'如果不请agent而请房地产律师帮忙办手续，要注意些什么? "
没有这方面的经验,在湾区,我们都是交给ESCROW来办理这些.
【在 O******1 的大作中提到】
: 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
: 话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer, 比市场价略低几千块
: ，sold as is。我们很喜欢这个2 units的房子。这两套townhome原来都是出租的，房
: 客几个月前分别搬走了。第一家搬得从容，还吸了地毯；第二家走得仓促，从窗户往里
: 边看又脏又乱。估计是银行没收后，让property management company催他们尽快搬走
: 了。我们找到这两户人家了解，都说房子设施没有问题。问他为什么搬走，就不愿意多
: 说了。
: 银行同意明天去看。有几个重要问题，还望各位同学、老大帮忙：
: 银行没收来的房子，空了两三个月，应当是断了水电的。那我们怎么才能知道空调及电
: 路是否工作，水管是否漏水，热水器还好不好？如果银行接受了我们的还价offer，
|
O******1
发帖数: 166 | 6 多谢多谢.
我已经同银行提到不请agent，他们也没有什么表示。小地方，小银行，他们
foreclosure的房子大概不多，或许只有这一个。我打电话去，对方就知道是这个
townhome。
我初步算了一下，原房主7年前跟这家银行贷款19万的话，按30年5%利息，到2011年12
月房贷还剩16万3121元。也就是说，银行只要卖在这个价位附近就不吃多少亏。而它给
我的18万的offer就明显高了。因此想回个价16万8000。不知是否妥当？
请各位出个主意。 |
k********r
发帖数: 29 | |
O******1
发帖数: 166 | 8 东南部，小地方。这个小区townhomes比较便宜，学区也不差。这个小区的独立房子
list price 差不多90-100 元一平方。我们想买的townhome只有70元左右一平方。 |
D********1
发帖数: 30 | 9 Buyer还是要请agent比较好吧，也不用自己掏钱。 |
k*****e
发帖数: 22013 | 10 怎么还有人相信buyer不用掏钱的，
老美心眼实好糊弄，老中都这么精明的，
总该明白羊毛出在羊身上吧。
只不过是buyer掏这个钱值不值得的问题。
【在 D********1 的大作中提到】
: Buyer还是要请agent比较好吧，也不用自己掏钱。
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a9
发帖数: 21638 | 11 关键是人家基本不会因为你不用agent而降价。
【在 k*****e 的大作中提到】
: 怎么还有人相信buyer不用掏钱的，
: 老美心眼实好糊弄，老中都这么精明的，
: 总该明白羊毛出在羊身上吧。
: 只不过是buyer掏这个钱值不值得的问题。
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j*********3
发帖数: 1284 | 12 这个观点，我还是第一次听说
12
【在 O******1 的大作中提到】
: 多谢多谢.
: 我已经同银行提到不请agent，他们也没有什么表示。小地方，小银行，他们
: foreclosure的房子大概不多，或许只有这一个。我打电话去，对方就知道是这个
: townhome。
: 我初步算了一下，原房主7年前跟这家银行贷款19万的话，按30年5%利息，到2011年12
: 月房贷还剩16万3121元。也就是说，银行只要卖在这个价位附近就不吃多少亏。而它给
: 我的18万的offer就明显高了。因此想回个价16万8000。不知是否妥当？
: 请各位出个主意。
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r*****n
发帖数: 964 | 13 请教LZ是怎么查到房子所属的银行的？
我觉得LZ算计得不错，你可以counter一把，大不了银行不同意，你18万拿下。我估计
银行不会答应你的报价，但是少个3,5千的是很有希望的。
但是记得找个律师把关。 |
O**o
发帖数: 2071 | 14
12
这个不能这么算啊。有foreclosure的房值100万，loan balance只有
40万，还是foreclosure了的。那不能说你给40万银行就不亏啊。房子有它的
market value在那儿。REO可能低点儿，有限。价钱还是跟着market value走的。
还是给个心理价位呗。
【在 O******1 的大作中提到】
: 多谢多谢.
: 我已经同银行提到不请agent，他们也没有什么表示。小地方，小银行，他们
: foreclosure的房子大概不多，或许只有这一个。我打电话去，对方就知道是这个
: townhome。
: 我初步算了一下，原房主7年前跟这家银行贷款19万的话，按30年5%利息，到2011年12
: 月房贷还剩16万3121元。也就是说，银行只要卖在这个价位附近就不吃多少亏。而它给
: 我的18万的offer就明显高了。因此想回个价16万8000。不知是否妥当？
: 请各位出个主意。
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s****k
发帖数: 42 | |
O******1
发帖数: 166 | 16 感谢楼上各位。
我想先联系律师。如果律师答应为我做，应当不会出大的损失。我真有外州的朋友这么
做的。
给银行回价时，提出如果不考虑无agent的因素，就仍然会请agent,那他们就得在最终
卖价内扣除3%给我的agent. |
O******1
发帖数: 166 | 17 每个county都有auditor的网页，在那儿都能查到real estate property。上边会有最
后成交价，成交日期，买主姓名等信息。
【在 r*****n 的大作中提到】
: 请教LZ是怎么查到房子所属的银行的？
: 我觉得LZ算计得不错，你可以counter一把，大不了银行不同意，你18万拿下。我估计
: 银行不会答应你的报价，但是少个3,5千的是很有希望的。
: 但是记得找个律师把关。
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l****h
发帖数: 1189 | 18 你不用代理， 无非是银行代理拿走6%。
个人卖家会因此和你折扣，觉得银行不会因此给你折扣。
【在 O******1 的大作中提到】
: 感谢楼上各位。
: 我想先联系律师。如果律师答应为我做，应当不会出大的损失。我真有外州的朋友这么
: 做的。
: 给银行回价时，提出如果不考虑无agent的因素，就仍然会请agent,那他们就得在最终
: 卖价内扣除3%给我的agent.
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O******1
发帖数: 166 | 19 从目前看，银行应该还没有代理。可能是我行动太早的原因吧。银行也许觉得能很快卖
给我们，不用费很多时间，不用拍卖，不用打广告，不用请代理，就能卖掉，岂不省事
？如果我的分析是对的，就有余地砍价。
如果银行有代理代理卖家和买家，我也可以从那个代理那里得到一定的帮助，对吗？
小银行，他们没有很多forclosure的业务。
【在 l****h 的大作中提到】
: 你不用代理， 无非是银行代理拿走6%。
: 个人卖家会因此和你折扣，觉得银行不会因此给你折扣。
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k*******n
发帖数: 130 | 20 请问这房子还没有挂到MLS上，可以直接跟银行联系吗？联系的时候找什么部门
我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer........
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【在 O******1 的大作中提到】
: 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
: 话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer, 比市场价略低几千块
: ，sold as is。我们很喜欢这个2 units的房子。这两套townhome原来都是出租的，房
: 客几个月前分别搬走了。第一家搬得从容，还吸了地毯；第二家走得仓促，从窗户往里
: 边看又脏又乱。估计是银行没收后，让property management company催他们尽快搬走
: 了。我们找到这两户人家了解，都说房子设施没有问题。问他为什么搬走，就不愿意多
: 说了。
: 银行同意明天去看。有几个重要问题，还望各位同学、老大帮忙：
: 银行没收来的房子，空了两三个月，应当是断了水电的。那我们怎么才能知道空调及电
: 路是否工作，水管是否漏水，热水器还好不好？如果银行接受了我们的还价offer，
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F*****d
发帖数: 265 | 21
【在 O******1 的大作中提到】
: 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
: 话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer, 比市场价略低几千块
: ，sold as is。我们很喜欢这个2 units的房子。这两套townhome原来都是出租的，房
: 客几个月前分别搬走了。第一家搬得从容，还吸了地毯；第二家走得仓促，从窗户往里
: 边看又脏又乱。估计是银行没收后，让property management company催他们尽快搬走
: 了。我们找到这两户人家了解，都说房子设施没有问题。问他为什么搬走，就不愿意多
: 说了。
: 银行同意明天去看。有几个重要问题，还望各位同学、老大帮忙：
: 银行没收来的房子，空了两三个月，应当是断了水电的。那我们怎么才能知道空调及电
: 路是否工作，水管是否漏水，热水器还好不好？如果银行接受了我们的还价offer，
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f*****n
发帖数: 268 | |
f*****n
发帖数: 268 | 23 我买的就是 reo 的房子。 看房的时候，里面一直有水电。 原屋主已经搬走好几个月
了。
【在 O******1 的大作中提到】
: 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
: 话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer, 比市场价略低几千块
: ，sold as is。我们很喜欢这个2 units的房子。这两套townhome原来都是出租的，房
: 客几个月前分别搬走了。第一家搬得从容，还吸了地毯；第二家走得仓促，从窗户往里
: 边看又脏又乱。估计是银行没收后，让property management company催他们尽快搬走
: 了。我们找到这两户人家了解，都说房子设施没有问题。问他为什么搬走，就不愿意多
: 说了。
: 银行同意明天去看。有几个重要问题，还望各位同学、老大帮忙：
: 银行没收来的房子，空了两三个月，应当是断了水电的。那我们怎么才能知道空调及电
: 路是否工作，水管是否漏水，热水器还好不好？如果银行接受了我们的还价offer，
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g*******y
发帖数: 2783 | 24 从我买short sale房子的经历来看，如果那个agent很资深，基本不用你烦什么，连价
格都是她和银行谈妥的(我们出了一个很低的价格，觉得反正银行要counter...最后结
果是，agent告诉我们，被拒了2次，但是她最后说服银行了)...
REO的出过一次，我们报了个价，银行counter，我们再出了一个中间价，银行approve
，agent（另外一个）没有干任何事情。 |
O******1
发帖数: 166 | 25 这幢townhome是还没有放到MLS上，我是直接和银行联系的。查到银行的网页，打个电
话到总机，转forclosure部门，果然就找到了经办人。人家也是想早出手。
小银行，办这些容易些。
【在 k*******n 的大作中提到】
: 请问这房子还没有挂到MLS上，可以直接跟银行联系吗？联系的时候找什么部门
:
: 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
: 话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer........
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D********1
发帖数: 30 | 26 我刚买房，buyer's agent的费用就是由seller掏的啊，不过我不在加州。
【在 k*****e 的大作中提到】
: 怎么还有人相信buyer不用掏钱的，
: 老美心眼实好糊弄，老中都这么精明的，
: 总该明白羊毛出在羊身上吧。
: 只不过是buyer掏这个钱值不值得的问题。
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O******1
发帖数: 166 | 27 这幢townhome是还没有放到MLS上，我是直接和银行联系的。查到银行的网页，打个电
话到总机，转forclosure部门，果然就找到了经办人。人家也是想早出手。
小银行，办这些容易些。
【在 k*******n 的大作中提到】
: 请问这房子还没有挂到MLS上，可以直接跟银行联系吗？联系的时候找什么部门
:
: 我们这个小区的2units townhome,2004年的，4月份银行刚接手，网上查到的。我打电
: 话去问了几次，pre-approval letter也送去了。银行给了offer........
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