P*****t
发帖数: 258 | 1 房屋卖家在合同规定的成交日没有完成他们的工作, 以至于没有成交. 我按照他们的要
求,延期到他们的期望日期, 但是他们还没有完成工作. 在这种情况下,我是否可以以他
们违约, 来追究他们的责任并要求得到赔偿. 如果我不买他们的房屋, 我现在是否算作
违约,我又该怎么追究他们的责任? | m********c
发帖数: 13337 | 2 具体说说。
【在 P*****t 的大作中提到】
: 房屋卖家在合同规定的成交日没有完成他们的工作, 以至于没有成交. 我按照他们的要
: 求,延期到他们的期望日期, 但是他们还没有完成工作. 在这种情况下,我是否可以以他
: 们违约, 来追究他们的责任并要求得到赔偿. 如果我不买他们的房屋, 我现在是否算作
: 违约,我又该怎么追究他们的责任?
| P*****t
发帖数: 258 | 3 没人回答吗? 顶一下!
【在 P*****t 的大作中提到】
: 房屋卖家在合同规定的成交日没有完成他们的工作, 以至于没有成交. 我按照他们的要
: 求,延期到他们的期望日期, 但是他们还没有完成工作. 在这种情况下,我是否可以以他
: 们违约, 来追究他们的责任并要求得到赔偿. 如果我不买他们的房屋, 我现在是否算作
: 违约,我又该怎么追究他们的责任?
| f*****i
发帖数: 3558 | 4 好像没有用的吧，除非你在合同上有写好赔偿
你现在退出，在合同的closing date之后，应该可以拿回deposit吧？需要问你的agent
【在 P*****t 的大作中提到】
: 房屋卖家在合同规定的成交日没有完成他们的工作, 以至于没有成交. 我按照他们的要
: 求,延期到他们的期望日期, 但是他们还没有完成工作. 在这种情况下,我是否可以以他
: 们违约, 来追究他们的责任并要求得到赔偿. 如果我不买他们的房屋, 我现在是否算作
: 违约,我又该怎么追究他们的责任?
| P*****t
发帖数: 258 | 5
agent
谢谢你的回答. 我的agent用处不大, 只是每次看房子的时候,帮我们开开门而已, 现在
他一心想拿到他的commission fee, 想让我签第三次延期closing的合同, 并威胁我:
" the bank is in control of the deal", 如果我不再再签他给我的第三次(closing)
的延期, 我就"in default", 拿不回来我的"earnest money"并且我要赔偿别人. 真没
有天理! 我需要知道他的说法是否对.
与realtor签了雇佣合约, 想fire掉他, 不知道是否可以, 我有什么"obligation"吗?
谢谢! 并再次求助.
【在 f*****i 的大作中提到】
: 好像没有用的吧，除非你在合同上有写好赔偿
: 你现在退出，在合同的closing date之后，应该可以拿回deposit吧？需要问你的agent
| f*****i
发帖数: 3558 | 6 看来我们在的地方很不一样呀，我们这不用签什么雇佣合同。。你要不等版上agent给
你回答吧
你是买REO吗？就是bank是seller？为啥每次都不能close呀？你这样应该还有
contigency吧？就是seller不做完什么，你就不close的条约吧。。。只要你还有
contigence没有remove，就可以退出来拿会deposit。。。你agent好奇怪呀，他应该帮
你呀。你总是要买房子的，这个不买还有下个，他总是有commission的，早点晚点而已
。你读读你当时签的合同条约上对这种情况有什么说法吧？
closing)
【在 P*****t 的大作中提到】
:
: agent
: 谢谢你的回答. 我的agent用处不大, 只是每次看房子的时候,帮我们开开门而已, 现在
: 他一心想拿到他的commission fee, 想让我签第三次延期closing的合同, 并威胁我:
: " the bank is in control of the deal", 如果我不再再签他给我的第三次(closing)
: 的延期, 我就"in default", 拿不回来我的"earnest money"并且我要赔偿别人. 真没
: 有天理! 我需要知道他的说法是否对.
: 与realtor签了雇佣合约, 想fire掉他, 不知道是否可以, 我有什么"obligation"吗?
: 谢谢! 并再次求助.
| P*****t
发帖数: 258 | 7
谢谢楼上的回复. 在我的contract上有一条: “ If Seller is in Default: Buyer
may elect to treat this Contract as canceled, in which case all Earnest
Money received hereunder shall be returned and Buyer may recover such
damages as may be proper, or Buyer may elect to treat this Contract as being
in full force and effect and Buyer shall have the right to specific
performance or damages, or both. ”
怎样理解以上的条款呢? 现在, 由于卖家的原因, 房子不可以close, 导致了我的贷款
利率过期, 贷款公司锁定利率花了我450美元. 问题是: 1) 如果我同意再次延期close,
是否可以在延期合同上向卖家索赔这$450? 这算不算counter offer? 2) 如果我不同
意再次延期close, 我可以要回我已经花费的inspection & appraisal fees 以及这$
450?
【在 f*****i 的大作中提到】
: 看来我们在的地方很不一样呀，我们这不用签什么雇佣合同。。你要不等版上agent给
: 你回答吧
: 你是买REO吗？就是bank是seller？为啥每次都不能close呀？你这样应该还有
: contigency吧？就是seller不做完什么，你就不close的条约吧。。。只要你还有
: contigence没有remove，就可以退出来拿会deposit。。。你agent好奇怪呀，他应该帮
: 你呀。你总是要买房子的，这个不买还有下个，他总是有commission的，早点晚点而已
: 。你读读你当时签的合同条约上对这种情况有什么说法吧？
:
:
: closing)
| m*f
发帖数: 8162 | 8 以下回复仅供参考绝对不是legal advice..俺只是一个理工WSN。。。但是以下回复需
要四个包子。。。 :)
1. 除非你买的是short sale的房子，你的agent是一个junk。它说的很多话都是有问题
的，比如说bank is in control之类，它没有权利跟你说这个。你可以把所有你们的
conversation收集起来，到时候到你们所在州的realtor association去file一个
ethics complaint，甚至可以在州政府协调realtor的办公室把它告了。
2. 是不是违约是由合同来决定的。因为没有看到你的合同，我只能假设是一般性的
real estate合同。在这个情况下，你没有办法直接claim seller违约，instead，你要
下最后通牒，make time of the essence。（你要确保seller收到了你的通牒（比如你
的合同中，如果说通信方式可以是email或者fax，那么就直接写email发fax就好了，
email service或者电信公司会提供对方收讫的证据，但是如果说唯一official的mail
，那么你要用certified mail寄。）这个最后通牒当中，你一般需要给对方至少三天时
间回复，让对方限期完成。一般来说，对方只要说在一个月内完成，都算是合理的回复
。如果对方不回复或者答应了不履行，那样你才可以追究对方的违约责任。
3. 如果真需要追究责任（比如seller其实是找到了更好的买家，不想卖给你了），不
要忘记在对方的房子上放Lis pendens。这个时候，你需要一个律师。其实在向对方发
最后通牒的时候你就可以找律师帮忙了。
【在 P*****t 的大作中提到】
: 房屋卖家在合同规定的成交日没有完成他们的工作, 以至于没有成交. 我按照他们的要
: 求,延期到他们的期望日期, 但是他们还没有完成工作. 在这种情况下,我是否可以以他
: 们违约, 来追究他们的责任并要求得到赔偿. 如果我不买他们的房屋, 我现在是否算作
: 违约,我又该怎么追究他们的责任?
| f*****i
发帖数: 3558 | 9 你到底有多喜欢这个房子？真的是很喜欢，那就忍一下，希望他们快点close。几百块
钱虽然也是钱，但是和错过一个房子来看，还是事小。。。不过我还是不明白seller有
什么事能让他们不能close的？如果是有repair work要做，那你就还有inspection
contigency，那么walk out应该能拿回钱来的
如果你真的无所谓买不买这个房子，还是要你agent去和对方联系，能怎么做。我知道
退deposit，是要seller同意之后才能退的
你的那些问题，我真的不知道会怎么样。等版上agent吧
虽然这个买房过程很stressful，但是还是劝你以房子本身你喜不喜欢为主来考虑。为
这些事错过一个喜欢的房子，不值得。不是很喜欢的，那不买也没事
being
close,
【在 P*****t 的大作中提到】
:
: 谢谢楼上的回复. 在我的contract上有一条: “ If Seller is in Default: Buyer
: may elect to treat this Contract as canceled, in which case all Earnest
: Money received hereunder shall be returned and Buyer may recover such
: damages as may be proper, or Buyer may elect to treat this Contract as being
: in full force and effect and Buyer shall have the right to specific
: performance or damages, or both. ”
: 怎样理解以上的条款呢? 现在, 由于卖家的原因, 房子不可以close, 导致了我的贷款
: 利率过期, 贷款公司锁定利率花了我450美元. 问题是: 1) 如果我同意再次延期close,
: 是否可以在延期合同上向卖家索赔这$450? 这算不算counter offer? 2) 如果我不同
| m*f
发帖数: 8162 | 10 如果对方违约，你可以索取任何你认为合理的赔偿（只是你现在还没有办法claim他们
违约）。他们hold了你的earnest money，你可以要求双倍索回。你的房租，你在这个
deal上花的时间（比如你花了50个小时，你给你自己一个$100/hr的rate，向他们要$
5000），贷款利率以及你下次买房子时候要拿到你现在拿到的利率所需要买的点，等等
等等，都在你非常合理的可以要求赔偿的范围。。。
以上两个包子。
being
close,
【在 P*****t 的大作中提到】
:
: 谢谢楼上的回复. 在我的contract上有一条: “ If Seller is in Default: Buyer
: may elect to treat this Contract as canceled, in which case all Earnest
: Money received hereunder shall be returned and Buyer may recover such
: damages as may be proper, or Buyer may elect to treat this Contract as being
: in full force and effect and Buyer shall have the right to specific
: performance or damages, or both. ”
: 怎样理解以上的条款呢? 现在, 由于卖家的原因, 房子不可以close, 导致了我的贷款
: 利率过期, 贷款公司锁定利率花了我450美元. 问题是: 1) 如果我同意再次延期close,
: 是否可以在延期合同上向卖家索赔这$450? 这算不算counter offer? 2) 如果我不同
| | | P*****t
发帖数: 258 | 11
I will send you BAOZI.
谢谢你的回答. 原本还是喜欢这房子的, 但是这么一折腾, 也没有心思了, 而且感觉不
是很开心和舒服, 毕竟周折太多了.
另外, 如果没有close, 我是否需要付我的贷款公司准备材料的费用. 如果是, 估计是
多少?
【在 m*f 的大作中提到】
: 以下回复仅供参考绝对不是legal advice..俺只是一个理工WSN。。。但是以下回复需
: 要四个包子。。。 :)
: 1. 除非你买的是short sale的房子，你的agent是一个junk。它说的很多话都是有问题
: 的，比如说bank is in control之类，它没有权利跟你说这个。你可以把所有你们的
: conversation收集起来，到时候到你们所在州的realtor association去file一个
: ethics complaint，甚至可以在州政府协调realtor的办公室把它告了。
: 2. 是不是违约是由合同来决定的。因为没有看到你的合同，我只能假设是一般性的
: real estate合同。在这个情况下，你没有办法直接claim seller违约，instead，你要
: 下最后通牒，make time of the essence。（你要确保seller收到了你的通牒（比如你
: 的合同中，如果说通信方式可以是email或者fax，那么就直接写email发fax就好了，
| m*f
发帖数: 8162 | 12 谢包子。如果喜欢这个房子那就好好和seller谈。当然还是要给他们压力。seller这个
样子其实很常见。你们开始讨价还价时候肯定太nice了。。。
【在 P*****t 的大作中提到】
:
: I will send you BAOZI.
: 谢谢你的回答. 原本还是喜欢这房子的, 但是这么一折腾, 也没有心思了, 而且感觉不
: 是很开心和舒服, 毕竟周折太多了.
: 另外, 如果没有close, 我是否需要付我的贷款公司准备材料的费用. 如果是, 估计是
: 多少?
| n*******9
发帖数: 3244 | 13 what happened? Who is the seller? is it a short sale or REO property? is the
seller still living there? what kind of works haven't they done? when will
be the extended closing date? give some more details.
【在 P*****t 的大作中提到】
: 房屋卖家在合同规定的成交日没有完成他们的工作, 以至于没有成交. 我按照他们的要
: 求,延期到他们的期望日期, 但是他们还没有完成工作. 在这种情况下,我是否可以以他
: 们违约, 来追究他们的责任并要求得到赔偿. 如果我不买他们的房屋, 我现在是否算作
: 违约,我又该怎么追究他们的责任?
| P*****t
发帖数: 258 | 14
the
will
The bank is the seller and it is foreclosure property. I don't know why the
seller has not prepared for the relevant documents for closing. I have
extended closing dates twice. I lost some money just because of the seller's
fault.
【在 n*******9 的大作中提到】
: what happened? Who is the seller? is it a short sale or REO property? is the
: seller still living there? what kind of works haven't they done? when will
: be the extended closing date? give some more details.
| a*w
发帖数: 4495 | 15 从风水上讲破产房多少都是有问题的，你就当花钱买个教训，move on吧
the
's
【在 P*****t 的大作中提到】
:
: the
: will
: The bank is the seller and it is foreclosure property. I don't know why the
: seller has not prepared for the relevant documents for closing. I have
: extended closing dates twice. I lost some money just because of the seller's
: fault.
| n*******9
发帖数: 3244 | 16 I see. is it a new construction or simply a pre-owned resale? looks like
this one is related with title issues and they, the bank may not have a
clean one yet and have to wait to clear some issues on title. if you still
like the property, keep waiting will be your best. if you changed your mind
and thinking about canceling the transaction, find out what your state law
and the bank's attendum say on this firs. you can not use the wordings you
have posted from bank's attendum as a way to get your EM since the seller is
still working on it and still want to close it. also most likely you are
dealing with an attornety who is representing the bank on the other side. so
, get some help from an lawyer. if you go to court for this, you may not be
able to win anything and it will cost you. keep cool and think it through.
good luck.
the
's
【在 P*****t 的大作中提到】
:
: the
: will
: The bank is the seller and it is foreclosure property. I don't know why the
: seller has not prepared for the relevant documents for closing. I have
: extended closing dates twice. I lost some money just because of the seller's
: fault.
| P*****t
发帖数: 258 | 17
mind
is
so
be
Thank you for your response. I was told that the title was clean, but the US
bank staffs simply forgot the closing date which they setup for all of the
parties. In addition, they sent out our purchase information to a wrong
mortgage company, which caused my credit was checked by that mortgage
company. My mortgage company notified me that my credit was checked by
another mortgage company, that affected my credits.
My realtor wanted his commission fee for his holiday so badly, that is why
he push me to give up all of my damages caused by the seller. His original
words are: the bank is in control, the bank holds all of cards,....
Yes, I will read the contract and addendum carefully. Also, I will find a
lawyer to help.
【在 n*******9 的大作中提到】
: I see. is it a new construction or simply a pre-owned resale? looks like
: this one is related with title issues and they, the bank may not have a
: clean one yet and have to wait to clear some issues on title. if you still
: like the property, keep waiting will be your best. if you changed your mind
: and thinking about canceling the transaction, find out what your state law
: and the bank's attendum say on this firs. you can not use the wordings you
: have posted from bank's attendum as a way to get your EM since the seller is
: still working on it and still want to close it. also most likely you are
: dealing with an attornety who is representing the bank on the other side. so
: , get some help from an lawyer. if you go to court for this, you may not be
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