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发帖数: 1 | 1 据CNBC报道，海外投资者在这场新冠病毒疫情引起的震荡中，选择了美国的楼市作为“
避风港”，越来越的投资者正在对美国房产感兴趣。
3月31日，房产中介网站Redfin就疫情对房地产市场的影响发布了一份分析报告。
Redfin认为，从总体上看，美国房地产市场能经受得住疫情的冲击，但是人口密度较大
的城市可能会有更多的波动。
低利率和商品价格一般来说是对房地产市场有利的。 COVID-19冠状病毒导致全球金融
动荡，利率跌至历史最低水平：基准10年期国债今天交易价低于0.70%。低利率可以说
是房地产价值上升的最重要指标。
但下降的数字并不只有利率。在过去两周里，木材价格也出现了类似的中断，木材被广
泛使用于民用住房建设；同样的还有石油价格，而石油价格是商业地产建设的关键要素
和成本投入。
利率的下降加上商品价格的降低，带出了一个重要的问题：这种非常可怕、低调却毁灭
性的疾病能否给房地产市场带来意想不到的推动？
Redfin首席经济学家泰勒•马尔（Taylor Marr）在这份报告中表示，现在的待售
房屋供应量非常低，房屋的抵押净值处于历史的最高水平，这使得房地产市场在这场疫
情造成的动荡中处于稳定的地位。
马尔还表示，房主的房屋抵押净值可以充当家庭或个人的资产储备。有了这笔储备，房
主就可以承受得住房价下跌的冲击，而不至于无家可归；如果房主能利用房屋抵押净值
，则更有可能避免出现无法按时还贷的风险。马尔认为，这将有助于稳定房地产市场，
防止止赎房大量涌入，导致房价下跌，陷入恶性循环，再现2008年住房危机。除此之外
，美国政府近日通过的经济刺激法案——《关怀法案》（CARES ACT），以及暂停止赎
令，在中共病毒大流行期间，也能在阻止房地产市场下跌方面起到缓冲作用。
根据Redfin的报告，疫情导致经济衰退的影响程度在美国各个城市中的体现会有所不同。
房价高、个人债务水平高、居民数量多的大都市可能面临的风险最大。在那里，疫情之
下，裁员数量骤增，房屋出售变得特别困难；卖家推迟上市，买家选择有限，房地产市
场恐陷入停滞。虽有联邦政府支持，但复苏需要时日。据预测，美国房地产市场风险最
高的49个大城市多集中在佛罗里达州和加利福尼亚州，其中尤以洛杉矶为最，风险系数
达到了77.6%，尾随其后的是迈阿密、圣地亚哥、旧金山、拉斯维加斯、丹佛、新奥尔
良和芝加哥。
相比之下，美国中西部和东海岸人口密度及债务与收入比率较低的小城市，以及对酒店
业和旅游业依赖程度较低的城市，预计情况会好一些。纽约州的罗切斯特市风险系数最
低，仅为28.5%。其次是康涅狄格州的哈特福德市（Hartford）和北卡罗来纳州的罗利
市（Raleigh），风险系数分别是29.5% 和36.9%。
两大复苏设想和央行们的作用
有两种主要的冠状病毒设想值得地产投资人探索：V型复苏和U型复苏。
在V型复苏中，生活迅速恢复正常，企业旅行限制放松，发现疫苗或治愈方法，关闭学
校和中断重大事件的政府重拾信心，整装待发。
在U型恢复中，冠状病毒不断恶化，或者冠状病毒比我们目前所知的更容易传播，消费
者将呈现异常的焦虑程度。在这种情况下，冠状病毒需要比几个月更长的时间从影响全
球经济中最重要的因素中消失。
在这两种的任何一种情况下，央行和政府的反应一直而且可能继续强劲。值得注意的是
，美国股市开始于2020年2月24日下跌。在关冠状病毒本身的信息非常有限，和未知冠
状病毒会对美国经济造成何种影响的短于一个月内，联邦公开市场委员会将联邦基金的
目标利率降低了1/2个百分点（货币刺激），总统签署了83亿美元的两党紧急融资方案
（财政刺激）。
虽然所有这些刺激措施在两周内就出台了，但消费者和美联储真正可衡量的影响是股市
下跌，而不是2月份23.7万个就业岗位的意外增加，失业率降至3.5%。这对各类投资者
，尤其是房地产投资者来说不具有实质性意义。不同于传统上的依赖渠道，货币政策制
定者正在根据各种不同数据做出反应。
根据美联储本周相对于12月和1月的迅速行动，以及《华尔街日报》最近的分析，暗示
可能再次降息；可以放心地假设，全球央行和各国政府将及时和流畅的协调，直到对对
冠状病毒有更好的了解。
当事情最终好转时，事实证明，美联储不会迅速采取行动去逆转刺激措施。在有关冠状
病毒的未来好消息，股市出现实质性复苏后两周内，美联储不太可能加息50个基点或更
多。值得注意的是，通胀率已经低于美联储的目标，美联储普遍支持降息。最终，对两
周前的利率不太可能进行迅速调整 。
快速降息然后缓慢加息的这段时间内，之后的利率制度对房地产投资者比两周前更有利
，尤其是在V型复苏中。
冠状病毒对商业旅行的影响
2020年2月28日，我妻子给我发了以下短信，强调冠状病毒的经济现实：
“宝贝，我非常爱你。我支持你所做的一切，并且将永远这样做。 我想知道你能否能
重新考虑在参加几周后的会议。”会议不在一个城市，甚至一个州，那里有冠状病毒的
报告病例。但考虑到我妻子的愿望，我决定放弃这次旅行。会议、旅行、住宿和餐饮总
额约为4000至5000美元。
会议经理表示，由于公司限制和/或个人预防措施，大约 20% 的会议参与者将不再出差
。这是会议、运输和酒店业进一步损失的收入。
此外，本周，美国主要航空公司西南航空公司由于需求下降，将销售指导从3亿下调到
了2亿 。 西南航空公司首席执行官在接受CNBC采访时指出，他们还不知道商务与个人
旅客的延迟人数比例，但它们相信，呈现V复苏更有可能。
主要资产类别的两种情况：住宅可能比酒店好; 办公和零售混合
独体别墅和公寓：没有对消费者信心产生长期影响，并没有从根本上中断人们购买自住
住房的意愿和能力。利率下降和其他对住房价值影响的因素，造成住宅房地产的价值在
过去两周内显著上升。房屋建筑商和公寓建筑商的交房率的暂时下降，它们对于租金的
影响，在V型复苏中都是短暂的。在U型复苏中，人们可能会更经常地找到在宅在家的工
作方法，避免定期外出的活动。这可能导致电力和公用事业的利用率提高，但对保留这
些成本的投资者来说是不利的。此外，增加住宅时间将导致水龙头等建筑产品的折旧速
度加快，从而增加地产业主的资本支出。在最恶劣的情况下，工作和生产力损失导致住
宅和公寓的需求和价格下降。
酒店：旅行禁令很伤人。用1美元来追回1美元收入损失的可能性很小。有旅行计划的个
人可能会推迟蜜月或拜访朋友，但取消的会议是酒店运营的现金流损失。有趣的是，在
V型和U型恢复中，冠状病毒可能会直接影响酒店供应。没有破土动工的酒店项目很可能
被搁置，因为精明的酒店投资者在等着看影响是短期还是长期。V型复苏中供应的减少
，加上持续的低利率环境，可能对酒店供需平衡产生中期积极影响。在U型复苏中，酒
店将面临窘境。然而，受打击最大的行业可能是Airbnb市场。可以说，对于普通旅行者
来说，与信誉良好的酒店的机构清洁度相比，对个人家的清洁度更有信心是比较困难的。
零售和办公室：零售将有所不同。在U型复苏中，电子商务的采用速度可能比过去几年
已经发生的要快。此外，在 V 型或 U 型经济中，品牌或连锁的最大风险将与冠状病毒
相关，无论是否经过验证。它不仅会对品牌产生负面影响，而且无论是否采用电子商务
，都会影响公司所有者。由于办公物业的长期租赁，在V型复苏中，对办公市场可能没
有负面影响。然而，在U型复苏中，办公室房地产业主的负面情况将与失业或大公司对
办公环境方式的根本转变有关。
总结
如果利率维持在低位，而且回归正常水平只有几个月的时间，那么冠状病毒将对本已强
劲的房地产市场产生意想不到的建设性影响。如果需要多个季度来增强消费者信心，旅
游和就业恢复增长，民用地产可能比商业地产较好，但两者可能都缺乏吸引力。美国和
其他地区的激进和协调的财政和经济刺激措施将继续下去。最重要的是健康改善产生的
结果，然而，无论恢复时间表如何，刺激计划仍有可能对房地产投资产生有利的影响。
Reference：
1.出自于Joshua Pollard，Forbes.com.
2.房产中介网站Redfin
休斯顿是美国第四大城市，第三大港口，最大的石油工业中心。这里房产便宜，居住成
本低，生活节奏缓和，生活压力小，每年都吸引成千上万的人口从世界各国各地来就业
及居住。2010年至2018年间，休斯顿统计人数骤增约18.2％，新增居民逾100万人，在
全美所有都会人口增长数量中排名第二。在同样的8年里，加州外迁人口高达71万。&#
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就投资房来说，房子的升值空间及投资回报率Cap，当然是首当其冲。比较而言，唐城
和凯蒂更适合自住。房源供应量大，无论是卖房还是出租，竞争较大，易受经济波动的
影响，同时的升值空间也非常有限（房源多）。而休斯顿内环，如医学中心附近，黄金
位置，升值空间较大，需求量大。Location, Location, Location!
在休斯顿，25万上下的投资房，可以租到2000美金上下，而且还有升值空间，这个租售
比在加州是无法想象的。
许多用户在休斯敦都市圈投资买房一直有许多问题，比如应该在哪个城市买？能买到怎
样的房子？Cissy今天就跟大家上节历史小课，让大家对休斯敦都市圈有更深的了解。
今天，休斯顿地产经纪人Cissy Ma，我们就一起看看休斯顿房产最受亚洲人青睐的几个
住宅和投资的的主要区域。详情：https://cissymatexasrealtor.com/thebestareas/&
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