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发帖数: 24 | 1 2018年已经过去一个月，但是这一个月里，有关地产、房产的危机新闻层出不穷：从政
府不再垄断供地到放开限购，再到户籍放松，楼市每一次政策变化都牵动着千万人的心。
毕竟房地产作为投资类资产，在过去二十年都是全中国最好的资产，已经成为许多家庭
的标配，也有很多人还在继续配置的路上。
但是可能我要泼一盆冷水给大家，引用某首席的话就是——“闭着眼睛买房就能发财的
时候已经过去了”。
1、买房暴富的时代已经过去
从数据上来看，过去几年商品房市场为什么那么火？2017年整个社会商品房销售面积是
16-17亿平方米左右，这里面有多少来自于政府出钱买的棚户改造安置呢，2016年-2017
年为什么房地产市场那么火爆？因为政府真金白银掏了3万亿出来。
简单来讲，在这个过程中，地方政府作为借款人，作为中介，然后国开行的钱直接买掉
了开发商的房子。2016年-2017年这么是因为库存当时是高起的，但是现在情况是很多
地方库存不足。今年棚户区改造还会继续，这里面政府会拿出多少钱作为安置费呢？
未来不是说房地产会跌，但是我认为房地产，已经不再是一个普世性的好的投资资产。
为什么呢？总量够了。
城镇每个人头上大概是42平方米的房子，这个水平超过了欧洲的水平；其次，在商品房
市场之外，政府开始额外建了租房市场，那么整个房地产市场增量的买盘就变少了。
增量买盘变少，整个市场不会普跌（原因你懂的），但是会体现一种特点，就是非优质
的房产未来它的流动性会下降。用股市里的类比来看，就是龙头一线的城市还会坚挺，
三四线的泡沫很快就会被挤压掉了。
所以未来买房子最核心的不是买的房子的弹性，而是在买的房子流动性。
2、地产股≠房地产，转型将为地产股带来红利！
你可能会犹疑，过去的1月份，房地产板块是整个市场表现最好的板块啊。
首先我想说一点，房地产的股票跟房地产本身是不同的东西。对于政府来讲，如果接下
来真的是要去推公租房的话，那么大的房地产企业可以转型成为很多年都没有听到过的
一个词：房管局。大的开发商拿下一块地，只租不卖，做长期房东，换句话说，这就是
公共事业。对于公共事业型公司，它的特点首先不是暴利。
所以房地产企业，它的EPS未来预期要放缓；其次公共事业型的企业，政府会让它维持
正常的状态。所以大型房企股票的上涨，更多是这种转型所带来的估值和盈利切换的变
化。
因此2018年会有越来越多人发现，房地产作为投资品的属性下降了，股票的相对价值却
上升了。
3、从2018年开始，房地产投资属性下降，股票价值提升！
我们跟好几个百亿资产管理人聊过，早在两年前，银行理财，包括最近封闭时间比较长
的基金经理开始出来了，机构投资人进去就使得大量散户出现了对手盘，这就压低了整
个市场的波动。
以前好股票随时会被“庄家”作死，而从两年前却开始出现一个情况：当一个股票超跌
的时候，对于长期投资人来讲，价格超跌了，短期之内别人再卖的时候，我可以买，这
样就使得价格向上和向下都会压低，这种变化使得A股的投资价值是上升的。
过去一年，A股突然之间性价比上升，不是没有原因的。波动率已经回到跟标普、港股
差不多的水平。A股的这种波动率变化，使得它可投资价值上升了。
2018年开始，十一连阳的春季行情惹得不少新股民跑步进场，这几天却被大A股的大跌
吓回来了，我知道，现在场内外围很多人的情绪都濒临崩溃，但是越慌越需要冷静的声
音：
首先，大盘虽在下杀，但是这几天的调整幅度并不大，沪指和深证成指依旧长期趋势通
道上；此外，整个1月份，增量资金入场态势非常明显，不仅有内资（养老金、机构新
募集资金、新股民等）入场，外资也在加速买入港股和A股，这一次春季行情只会延长
，不会提早结束！
很多人担心机构成为对手盘后，来自小散的无能为力，但是却不知道，这样的趋势下去
，真正的可投资领域、行业、个股反而更为清晰了。
正如本次上涨的最主线——地产股，从12月中旬布局至今，即使大盘杀跌，我们的利润
垫依旧稳稳跑赢大盘，地产主题策略依旧收获满满。
大盘这波下跌仅仅是上升途中的调整，趋势完全没有坏，踏空前面十一连阳的老铁，这
一段缓跌再不布局，接下来三个月的春季行情要再一次眼睁睁错过吗？
按照波浪理论推演，我们预计此波调整将在春节前结束，而我们的目标就是再次布局在
调整结束区域，收获A股每年春节后必有的“开年红包”！
1月的“地产策略”已然完美达标，接下来的2月策略，结合3月进入监管、通胀、增长
几个维度的再博弈之前，预计市场的风险偏好不低，A股大势不会明显衰弱，增量资金
会继续驱动市场。
我们依旧在2018年的估值切换前提下，坚守权重板块，跟随增量资金步伐，次选“大涨
价”主线，并调入具有二月特色的确定性板块，结合业内首席分析师的观点，甄选出一
份投资组合名单。 |
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