q***i
发帖数: 627 | 1 12w万condo，租金1200，HOA+TAX=550,就剩650，年回报率不过5.5%.
这样的房子值得投资吗？而且这是本地租售比最高的Condo.
还要交收入税，房屋折旧，管理等精力
和投资长期债卷/SP500比呢,这两个是不是都大于5%？
觉得不值得，但是我觉得美国其他市场也好不到那里去；究竟靠什么赚钱？
预期房租会长？
预期房子会升值？（或者以前大家买的房子价格低？? |
q***i
发帖数: 627 | |
i*S
发帖数: 175 | 3 我是这么理解的：
1.加上历史平均3%的home price涨幅不就8.5%了嘛。。。还算可以。
2. 而且房子可以用杠杆啊，比如你房子12w，首付3万，照你那你资本回报率就是650*
12/30000 = 26%，减去4%的房贷利息，不就是22%了嘛。当然随着你还房贷，杠杆也就
越来越小，你这26%也就越来越低。
也就是说，如果你的12万，分成四份，买四个这样的房子，那第一年的综合回报
就是12*26% = 3.12w! 很多了啊！当然这是超理想的情况，也不考虑各种其他费用
有说的不对的请指正，我也学习一下。 |
t******0
发帖数: 3757 | |
r******t
发帖数: 8967 | 5 你的算法不对：
利息是按9W算的，而且投资房利率会高一点。假设6%利率的话就是26-6*9/3=8%。
加上房价3%的涨幅的话是3%*12/3+8%=20%。
所以首先要能贷到款，利息合理。其次房价要涨。
【在 i*S 的大作中提到】
: 我是这么理解的：
: 1.加上历史平均3%的home price涨幅不就8.5%了嘛。。。还算可以。
: 2. 而且房子可以用杠杆啊，比如你房子12w，首付3万，照你那你资本回报率就是650*
: 12/30000 = 26%，减去4%的房贷利息，不就是22%了嘛。当然随着你还房贷，杠杆也就
: 越来越小，你这26%也就越来越低。
: 也就是说，如果你的12万，分成四份，买四个这样的房子，那第一年的综合回报
: 就是12*26% = 3.12w! 很多了啊！当然这是超理想的情况，也不考虑各种其他费用
: 有说的不对的请指正，我也学习一下。
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o*****m
发帖数: 981 | |
g*****0
发帖数: 2998 | 7 房子租金回报很高的地区 房子往往是不增值甚至贬值的
投资房产最好的地区应该找租金回报率非常低的区域 比如纽约 |
b*******c
发帖数: 20683 | 8 “房子租金回报很高的地区 房子往往是不增值甚至贬值的”
不了解全国房地产市场的话，这种话还是别说了，免得惹人笑话
【在 g*****0 的大作中提到】
: 房子租金回报很高的地区 房子往往是不增值甚至贬值的
: 投资房产最好的地区应该找租金回报率非常低的区域 比如纽约
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g*****0
发帖数: 2998 | 9 房地产几十年的经验 你认为市场是傻子？有租金回报高的又增值快的地区？
看看北京上海这些地方的租金回报率 不到百分之一 但人家年涨幅百分之二十
你那破农村租金回报百分之十有啥用呢，还抵不上房子的贬值
回报最高的估计是底特律吧 房子一块钱一套
[在 babymagic (我心依旧) 的大作中提到：]
:“房子租金回报很高的地区 房子往往是不增值甚至贬值的”
:不了解全国房地产市场的话，这种话还是别说了，免得惹人笑话
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.23.01 |
b*******c
发帖数: 20683 | 10 呵呵，这些年房子翻倍的“破农村”谢谢关心
【在 g*****0 的大作中提到】
: 房地产几十年的经验 你认为市场是傻子？有租金回报高的又增值快的地区？
: 看看北京上海这些地方的租金回报率 不到百分之一 但人家年涨幅百分之二十
: 你那破农村租金回报百分之十有啥用呢，还抵不上房子的贬值
: 回报最高的估计是底特律吧 房子一块钱一套
: [在 babymagic (我心依旧) 的大作中提到：]
: :“房子租金回报很高的地区 房子往往是不增值甚至贬值的”
: :不了解全国房地产市场的话，这种话还是别说了，免得惹人笑话
: :☆ 发自 iPhone 买买提 1.23.01
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j**a
发帖数: 71 | 11 你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）。
买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
还有你没有考虑到的每年费用
考虑到一个月的空置：$1200；
考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
房屋保险 一年大概 600；
全年现金流 （1200 - 550 - 515）* 12 - 2800 = - 1180；
就是说你每年往里面还要追加 $1180, 如果年景好，没有空置和修房子 现金流 1100
全年现利润 （1200 - 550 - 400）* 12 - 2800 = 200；
利润只有200 (0.6%)， 如果年景好，没有空置和修房子 利润 2400 (8%).
结论就是没有business case。小本生意，看天吃饭。
【在 i*S 的大作中提到】
: 我是这么理解的：
: 1.加上历史平均3%的home price涨幅不就8.5%了嘛。。。还算可以。
: 2. 而且房子可以用杠杆啊，比如你房子12w，首付3万，照你那你资本回报率就是650*
: 12/30000 = 26%，减去4%的房贷利息，不就是22%了嘛。当然随着你还房贷，杠杆也就
: 越来越小，你这26%也就越来越低。
: 也就是说，如果你的12万，分成四份，买四个这样的房子，那第一年的综合回报
: 就是12*26% = 3.12w! 很多了啊！当然这是超理想的情况，也不考虑各种其他费用
: 有说的不对的请指正，我也学习一下。
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g*****0
发帖数: 2998 | 12 俺纽约一套小房上个月涨了八万 一年涨了二十万 一年涨幅就抵上你大农村一套房价了吧
国内就不说了 北京一套两居室去年仅仅涨的钱够买大农村三套了吧
[在 babymagic (我心依旧) 的大作中提到：]
:呵呵，这些年房子翻倍的“破农村”谢谢关心
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.23.01 |
g*****0
发帖数: 2998 | 13 是这么个理 普通人靠搞房租赚钱太难 买房投资看的是房子本身的增值 这种低价区域
还是别买了 没有增值空间
[在 jasa (kk) 的大作中提到：]
:你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
:加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）
。买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
:所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
:还有你没有考虑到的每年费用
:考虑到一个月的空置：$1200；
:考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
:房屋保险 一年大概 600；
:全年现金流 （1200 - 550 - 515）* 12 - 2800 = - 1180；
:就是说你每年往里面还要追加 $1180, 如果年景好，没有空置和修房子 现金流 1100
:全年现利润 （1200 - 550 - 400）* 12 - 2800 = 200；
:.......... |
r******t
发帖数: 8967 | 14 那你得去北上买。
【在 g*****0 的大作中提到】
: 房子租金回报很高的地区 房子往往是不增值甚至贬值的
: 投资房产最好的地区应该找租金回报率非常低的区域 比如纽约
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r******t
发帖数: 8967 | 15 你这算的是现利润。房贷里的principle也是你的利润，那才是大头。
至于楼上说的房价上涨，那完全是另一个话题了。
【在 j**a 的大作中提到】
: 你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
: 加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）。
: 买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
: 所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
: 还有你没有考虑到的每年费用
: 考虑到一个月的空置：$1200；
: 考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
: 房屋保险 一年大概 600；
: 全年现金流 （1200 - 550 - 515）* 12 - 2800 = - 1180；
: 就是说你每年往里面还要追加 $1180, 如果年景好，没有空置和修房子 现金流 1100
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e*****r
发帖数: 700 | |
q***i
发帖数: 627 | 17 谢谢回复，这也是我的理解。
可是这已经是本地租售比高的房子。大牛们说房子如何如何赚钱，究竟怎么赚的？？
1. 靠房子升值？
【在 j**a 的大作中提到】
: 你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
: 加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）。
: 买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
: 所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
: 还有你没有考虑到的每年费用
: 考虑到一个月的空置：$1200；
: 考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
: 房屋保险 一年大概 600；
: 全年现金流 （1200 - 550 - 515）* 12 - 2800 = - 1180；
: 就是说你每年往里面还要追加 $1180, 如果年景好，没有空置和修房子 现金流 1100
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q***i
发帖数: 627 | 18 靠房子本身增值，那得是市场/宏观经济专家，还有很多不确定因素，如国外炒房团。
现在房子已经高了，但美国人还是信心满满。
【在 g*****0 的大作中提到】
: 是这么个理 普通人靠搞房租赚钱太难 买房投资看的是房子本身的增值 这种低价区域
: 还是别买了 没有增值空间
: [在 jasa (kk) 的大作中提到：]
: :你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
: :加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）
: 。买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
: :所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
: :还有你没有考虑到的每年费用
: :考虑到一个月的空置：$1200；
: :考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
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b*******c
发帖数: 20683 | 19 一个才在美国买了自住房，每月还贷$4000就觉得压力大的小孩子，还是不要冒充老江
湖的好，因为牛皮容易吹破。
了吧
【在 g*****0 的大作中提到】
: 俺纽约一套小房上个月涨了八万 一年涨了二十万 一年涨幅就抵上你大农村一套房价了吧
: 国内就不说了 北京一套两居室去年仅仅涨的钱够买大农村三套了吧
: [在 babymagic (我心依旧) 的大作中提到：]
: :呵呵，这些年房子翻倍的“破农村”谢谢关心
: :☆ 发自 iPhone 买买提 1.23.01
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i*S
发帖数: 175 | 20
谢谢指正，我确实模型过于简单。我也这么说了，特别理想化，没考虑其他费用（交易
，空置，保险）等等。
另外，我有个朋友在波士顿，100万买了两层的学区房，上面自己住，下面租给别人。
听他一直说是个很好的投资，我倒是有点疑惑。我一直不清楚怎么算，来比较在他那个
区学租一个房（假如我就是“别人”）和 像他这样半住半租哪一个合算。
【在 j**a 的大作中提到】
: 你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
: 加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）。
: 买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
: 所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
: 还有你没有考虑到的每年费用
: 考虑到一个月的空置：$1200；
: 考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
: 房屋保险 一年大概 600；
: 全年现金流 （1200 - 550 - 515）* 12 - 2800 = - 1180；
: 就是说你每年往里面还要追加 $1180, 如果年景好，没有空置和修房子 现金流 1100
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j**a
发帖数: 71 | 21 波士顿 是投资房子的好地方。我来分析一下你朋友为什么觉的好的投资。
1. 他买的房子以自住的理由，这样前几年可以搞到 2.x％利率。
2. 波士顿的 property tax 比例很低 只有一点几。楼主这个地方我估计是 3%－4%。
3. 自己也住在里面，自己可以割草，铲雪，换个电灯泡，通个马桶，不花一分钱labor。
4. 好学区的房子应该租金很高，而且绝对没有空置。
5. 以自住的理由买房屋保险，可以很便宜。
6. 波士顿房子涨的厉害，卖房子的时候 涨价部分还不要交税。（住满两年以上）
楼主房子的所有的缺点 （propertytax， HOA，空置，维修，保险，不涨）你的朋友的
房子都没有。
【在 i*S 的大作中提到】
:
: 谢谢指正，我确实模型过于简单。我也这么说了，特别理想化，没考虑其他费用（交易
: ，空置，保险）等等。
: 另外，我有个朋友在波士顿，100万买了两层的学区房，上面自己住，下面租给别人。
: 听他一直说是个很好的投资，我倒是有点疑惑。我一直不清楚怎么算，来比较在他那个
: 区学租一个房（假如我就是“别人”）和 像他这样半住半租哪一个合算。
|
S*********e
发帖数: 307 | |
c********1
发帖数: 5269 | 23 有人而异
否则,低价区域沒人买卖.
萝卜青菜啊
都有人卖
都有人买
【在 g*****0 的大作中提到】
: 是这么个理 普通人靠搞房租赚钱太难 买房投资看的是房子本身的增值 这种低价区域
: 还是别买了 没有增值空间
: [在 jasa (kk) 的大作中提到：]
: :你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
: :加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）
: 。买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
: :所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
: :还有你没有考虑到的每年费用
: :考虑到一个月的空置：$1200；
: :考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
|
r*********2
发帖数: 531 | 24 不是啊，假设好年景和坏年景各占50%，那楼主基本做到不亏不赢，但30年后房子就是
楼主的了，一次性卖掉假设按平均历史房价涨幅3%算，12万*（1+3%*30）= 22.8万就是
你这套房子最后的收益，也还行吧 |
c********t
发帖数: 1756 | 25 没啥划算的，就是找人帮着还贷款。自己家长期合住了外人，不方便。
【在 i*S 的大作中提到】
:
: 谢谢指正，我确实模型过于简单。我也这么说了，特别理想化，没考虑其他费用（交易
: ，空置，保险）等等。
: 另外，我有个朋友在波士顿，100万买了两层的学区房，上面自己住，下面租给别人。
: 听他一直说是个很好的投资，我倒是有点疑惑。我一直不清楚怎么算，来比较在他那个
: 区学租一个房（假如我就是“别人”）和 像他这样半住半租哪一个合算。
|
c********t
发帖数: 1756 | 26 用不了三十年，赶上经济好房价涨起来的时候就可以提前套现。
【在 r*********2 的大作中提到】
: 不是啊，假设好年景和坏年景各占50%，那楼主基本做到不亏不赢，但30年后房子就是
: 楼主的了，一次性卖掉假设按平均历史房价涨幅3%算，12万*（1+3%*30）= 22.8万就是
: 你这套房子最后的收益，也还行吧
|
P***5
发帖数: 1089 | 27 这个比较简单的情况，算出来7%的年化收益（22.8*0.94，比照初始2.9万，假设平均每
年不亏不赚），跟股市还是差点（30年可以走好几个牛熊轮回了）。至于风险，房子也
许比股市稍微低点，08年大家也看到了，而且30年害怕什么风险？
但是如果5年后卖房，算掉手续费后投资房的收益就大幅下降（银行不会承担他们
equity对应的手续费，贷款人要承担100%的手续费损失）。至于流动性，房子太差。
另外，condo HOA比较麻烦。30年肯定要做一次特别支出换房顶外墙。
【在 r*********2 的大作中提到】
: 不是啊，假设好年景和坏年景各占50%，那楼主基本做到不亏不赢，但30年后房子就是
: 楼主的了，一次性卖掉假设按平均历史房价涨幅3%算，12万*（1+3%*30）= 22.8万就是
: 你这套房子最后的收益，也还行吧
|
c*******2
发帖数: 54 | 28 分析的好，顶一个
【在 j**a 的大作中提到】
: 你算的就是一笔糊涂账。 这个房子tax and HOA 太高， 没有business case。
: 加杠杆就要还房贷, 12万首付2万4，贷款9万6：每个月房贷 515 （5% 投资房利率）。
: 买房子还有closing cost + 前期的一次性维修 共计约 $5000
: 所以总现金一次性投入 $24000 + $5000 = $29000
: 还有你没有考虑到的每年费用
: 考虑到一个月的空置：$1200；
: 考虑到请人修房子，换房客打扫，一年 $1000
: 房屋保险 一年大概 600；
: 全年现金流 （1200 - 550 - 515）* 12 - 2800 = - 1180；
: 就是说你每年往里面还要追加 $1180, 如果年景好，没有空置和修房子 现金流 1100
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h*****e
发帖数: 224 | 29 if you want to make money from rental property, you should finance from a
lender ie bank. if you want to make money from the appreciation of your
property, it may be better to buy the property in cash and hold for a couple
years. Anyway, you shall find a great agent not just a good agent. A great
agent will have resources or info of the real estate martket that will not
release to the public. I bought three rental properties (duplexes) last year
(a) 120K, rental 1360/month (b) 88K, rental 1425/month, (c) 108K, rental
1300/month. I managed the properties myself. Return is good. |
j***1
发帖数: 158 | 30 Only two ways make money investing in real estate, cash flow or counting
appreciation.
Rental is a small business, yout have expenses, each year you need expect 1
month vacancy and 1 month worth of maintenance costs.
Condo investments, as in your example, from a cash flow standpoint, (1200-
Hoa only portion) x 10 / 120000, there is your expected return.
Real estate investing is a boring life, we all started with nothing then
grow into scales, most small landlords will not last 5 years, 大部分都是烦死
的.
【在 q***i 的大作中提到】
: 12w万condo，租金1200，HOA+TAX=550,就剩650，年回报率不过5.5%.
: 这样的房子值得投资吗？而且这是本地租售比最高的Condo.
: 还要交收入税，房屋折旧，管理等精力
: 和投资长期债卷/SP500比呢,这两个是不是都大于5%？
: 觉得不值得，但是我觉得美国其他市场也好不到那里去；究竟靠什么赚钱？
: 预期房租会长？
: 预期房子会升值？（或者以前大家买的房子价格低？?
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