L*******h
发帖数: 126 | 1 【 以下文字转载自 Home_Invest 俱乐部 】
发信人: LandWatch (*土土*上神*), 信区: Home_Invest
标 题: 如何判断该不该买房 ？- 1 房地产投资回报率
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Mar 24 03:26:08 2017, 美东)
那么，当您看上某一处房屋是，到底是该不该买？ 应该在什么价位买呢 ？
土土建议您从投资的角度来分析下：
因为在美国买房不仅是自己居住的住所，也是一种重要的投资方式，特别对于很
多first time buyer来说，常常也是人生目前为止最重大的一笔投资。
房地产投资中有两个重要的回报率你一定要懂得计算:
一个是资产回报率（CAP）.
一个是投资回报率（ROI）
一、现金买房的租金回报率
资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入/买入成本
年租金净收入= Rent X 12month - Maintenance Cost (HOA, Property Tax,
Insurance，repair )
现金买房比较简单， 买这个房屋之前，首先了解该房屋的市场租金（租金收入，有无
空置期等），然后用上面的公式做一个计算，一般来说CAP RATE 要 beat inflation ,
高于 3%， 才是一笔值得的投资 ，
比如一个TownHouse 买价100万， 月租 4500，HOA = 350 地税每年1万，保险 +
maintenance = 1000
CAP = (4150 x 12 - 10000 -1000) / 100万 = 3.88% ，
not bad, 除非你有回报更高更稳定的其它途径
not too good, 所以现在市场也有很多5年前买房的投资人也在cash out
没有对与错，只有适合不适合
二、贷款买房的租金回报率
贷款买房相对复杂点，因为涉及到贷款的Leverage, 一般常用ROI (return on
investment) 来分析投资回报
ROI= Annual Net Revenue / downpayment
Annual Net Revenue =Rent X 12 - Maintenance Cost - Mortgage + paid off
principle
比如一个TH 买价100万， 月租 4500，HOA = 350 , 地税每年1万，保险 +
maintenance = 1000，
如果 首付 30万， 贷款70万， 假设利率~4% ，30年总利息 424550，
平均年利息 = 14151
ROI =(4150 x12 -10000-1000-14151)/30万=8.2%
因为杠杆的因素 ROI 比CAP 高出很多
当然也要注意：
1.贷款前期的mortgage 利息/本金 比例很高，所以前期的真实ROI 要低很多， （比如
以上例子，第一年的ROI = （4150 x 12 - 10000 -1000 - 27750) / 30 万 = 3.78% ）
2. 当然所有杠杆是有风险的， 需要考虑到经济下滑时期的还贷能力
|
|
