h**q
发帖数: 128 | 1 投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
1. 企业的利润增长
2. 市场的波动
3. 货币的价值
其中市场的波动长期平均下来接近于0，所以可以去掉。货币的价值比如美元的贬值会
导致一样资产的企业股价上升，因为企业还是那个企业，钱不值钱了，所以需要更多的
钱来买企业相应的份额。
回过头来看房市，房价的组成部分：
1. 土地的价值
2. 市场的波动
3. 货币的价值
其中市场波动还是长期下来接近于0，因为一旦房市好了，大批建筑商就来造新房，会
抑制市场波动。那么土地的价值主要看这个区域开发程度如何。如果已经开发得很完善
了，土地价值就很难有增长的空间，如果是新小区，配套还没有，反而有增长的潜力。
因为方式没有企业利润的增长，所以房价涨主要来自于货币的贬值。也就是说长期下来
，房价应该是跟着CPI走的。从历史数据来看也差不多证明了这一点。股票由于还有企
业利润的增长，所以长期下来应该远远高于投资房市的收益。
如果按照我这样的分析，要投资房市，最佳的地方大约应该是：
- 住宅已经比较完善，但是配套设施，企业，商业才开始起步的地方，这样土地价值
会上升，但是新的开发商很难进入开发新地产。
- 但是即使这样，长期投资收益应该还是不如股市
大家看看有没有道理 |
s********n
发帖数: 1962 | 2 房屋的使用价值呢？
【在 h**q 的大作中提到】
: 投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
: 1. 企业的利润增长
: 2. 市场的波动
: 3. 货币的价值
: 其中市场的波动长期平均下来接近于0，所以可以去掉。货币的价值比如美元的贬值会
: 导致一样资产的企业股价上升，因为企业还是那个企业，钱不值钱了，所以需要更多的
: 钱来买企业相应的份额。
: 回过头来看房市，房价的组成部分：
: 1. 土地的价值
: 2. 市场的波动
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h**q
发帖数: 128 | 3 我们比较买入和卖出，使用价值应该没有太大变化吧。
你买了块地，造了个房子，那使用价值大幅变化。我买了一个房子，住了10年，再卖的
时候，使用价值我觉得应该差不多吧。
【在 s********n 的大作中提到】
: 房屋的使用价值呢？
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x******n
发帖数: 1328 | 4 楼主在说股票的时候说的是“企业利润的增长”，而不是利润本身
利润的增长对应的是股价的增长，而利润本身对应的是股票分红
房屋的使用价值就应该对应企业利润本身，这一部分是房价股价
的基础。
因此在房价不涨，股票不涨的时候，买房子买股票也不能说是不好
的投资，因为可以靠股票分红、房屋出租赚钱（或者自住房屋，省
了租金，等效于房屋出租赚钱）
【在 s********n 的大作中提到】
: 房屋的使用价值呢？
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h**q
发帖数: 128 | 5 利润要看企业怎么用，如果没啥好办法，就直接发给投资者，这个是分红。
如果企业觉得有更好的机会，把利润再投资到企业里面去，就可以可能是企业价值再增
长。
当然如果投资人选择“红利再投资”的话，其实两者就差别不大了 |
b***s
发帖数: 809 | 6 通货膨胀呢？
【在 h**q 的大作中提到】
: 投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
: 1. 企业的利润增长
: 2. 市场的波动
: 3. 货币的价值
: 其中市场的波动长期平均下来接近于0，所以可以去掉。货币的价值比如美元的贬值会
: 导致一样资产的企业股价上升，因为企业还是那个企业，钱不值钱了，所以需要更多的
: 钱来买企业相应的份额。
: 回过头来看房市，房价的组成部分：
: 1. 土地的价值
: 2. 市场的波动
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f*****i
发帖数: 3558 | 7 供求关系吧。人口进来，需求增加，但是土地有限，供应不够，就涨了
【在 h**q 的大作中提到】
: 投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
: 1. 企业的利润增长
: 2. 市场的波动
: 3. 货币的价值
: 其中市场的波动长期平均下来接近于0，所以可以去掉。货币的价值比如美元的贬值会
: 导致一样资产的企业股价上升，因为企业还是那个企业，钱不值钱了，所以需要更多的
: 钱来买企业相应的份额。
: 回过头来看房市，房价的组成部分：
: 1. 土地的价值
: 2. 市场的波动
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l******o
发帖数: 1864 | 8 美国是个人口正增长的国家。所以市场波动长期下来不是接近与零，而是总在增长的？ |
r******t
发帖数: 8967 | 9 土地是垄断资源。只要人口还在增长，造一块少一块。 |
s******e
发帖数: 2181 | 10 从来没觉得买房是投资，只是算了一下，15年下来比租房子划算。 |
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l****g
发帖数: 5080 | 11 房价=工资里面的最大供房部分/能够拿到的最低利息
没有其他。工资增高，房价会高。低房产税会增加工资里面的最大供房部分，房价会高
。利息低，无论是何种利息，均以当月市场的最低利息计算，因为这样的利息是决定最
高出价，也就是房价，即使以后利息变高，买房者再也供不起房子，当初的房价已经设
定。所以一旦能够拿到的最低利息变高，房价就会下跌，比如08年的所谓房产泡沫破灭
，就是因为所谓的liar loan再也拿不到，房价降温。而且这个liar loan，和房价降低
还有互动的关系，形成正反馈，房价越涨，这个loan的风险显得越低，利息也越低，反
过来也是成立，就形成了所谓危机。如果买房可以有负利率，可以想见房价会是无穷大
，所以也是无法想见的一件事情。 |
x******n
发帖数: 1328 | 12 又想了一下，你说的”住宅已经修好，但相应的商业、企业等配套设施刚起步“的地方
是最佳投资选择不一定对。
你知道这片地方的相应配套设施将会完善，别人岂不是也知道，那么在你买之前相应的
房价就已经上去了。这种将来比现在更宜居的地方（也就是说将来此地的房租比现在高
很多，房租涨幅大于平均），租售比都比平均的低。虽然将来的房价还是会更高，但考虑
到配套设施完善前的房租损失（因为此前房租低，不宜居）和相应开发商或政府会改变
发展计划的风险，这样的投资并不一定比别的地方好。
【在 h**q 的大作中提到】
: 投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
: 1. 企业的利润增长
: 2. 市场的波动
: 3. 货币的价值
: 其中市场的波动长期平均下来接近于0，所以可以去掉。货币的价值比如美元的贬值会
: 导致一样资产的企业股价上升，因为企业还是那个企业，钱不值钱了，所以需要更多的
: 钱来买企业相应的份额。
: 回过头来看房市，房价的组成部分：
: 1. 土地的价值
: 2. 市场的波动
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x******n
发帖数: 1328 | 13 没这么简单吧。如何解释同一个城市好区和烂区房价相差几倍的事实？
还有就是这个分母“利息”不是简单的当前利息，而是对今后一段时间利息的预期
就是现在，利息很低，但大家都预期这么低的利息不会长久，因此房价就不会涨到
按你的公式算出来的位置，而是要低。
【在 l****g 的大作中提到】
: 房价=工资里面的最大供房部分/能够拿到的最低利息
: 没有其他。工资增高，房价会高。低房产税会增加工资里面的最大供房部分，房价会高
: 。利息低，无论是何种利息，均以当月市场的最低利息计算，因为这样的利息是决定最
: 高出价，也就是房价，即使以后利息变高，买房者再也供不起房子，当初的房价已经设
: 定。所以一旦能够拿到的最低利息变高，房价就会下跌，比如08年的所谓房产泡沫破灭
: ，就是因为所谓的liar loan再也拿不到，房价降温。而且这个liar loan，和房价降低
: 还有互动的关系，形成正反馈，房价越涨，这个loan的风险显得越低，利息也越低，反
: 过来也是成立，就形成了所谓危机。如果买房可以有负利率，可以想见房价会是无穷大
: ，所以也是无法想见的一件事情。
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l****g
发帖数: 5080 | 14 1.很容易解释，差区的人收入低。
2.不是预期的利息，而是成交时的最低利息。和拍卖一个道理，出价最高的人决定房价
，而这个最低利息决定最高房价。
你说的将来的房价，谁能预测？如果将来的利息能预测，将来的工资能预测，将来的房
产税能预测，那么房价就能预测。
其实只要能预测利息这一样，人就可以发财。不幸的是这是做不到的。上面的公式简单
，不等于房价简单。如同牛顿力学也很简捷，但天体运行就非常复杂。
【在 x******n 的大作中提到】
: 没这么简单吧。如何解释同一个城市好区和烂区房价相差几倍的事实？
: 还有就是这个分母“利息”不是简单的当前利息，而是对今后一段时间利息的预期
: 就是现在，利息很低，但大家都预期这么低的利息不会长久，因此房价就不会涨到
: 按你的公式算出来的位置，而是要低。
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x******n
发帖数: 1328 | 15 1.我说的同一城市，是说小城市，通勤范围在半小时内的。收入高的一样可以跑到差区
去买房。
2.预期与预测的准确值不是一回事情。例如扔一个骰子，其预期值为3.5，但没人可以
准确预测扔出来的结果。
现在的买房贷款利率是4个月前的0.75倍，而收入基本没变化，难道房价就涨了1/3？
买房的人不是傻子，虽然根据他的工资和利息能够负担更高的房价，但他知道市场预期
利息会上涨，将来这个房子按照你的公式就不能有那么高的价格，那他还会进行一笔会
亏的买卖？
【在 l****g 的大作中提到】
: 1.很容易解释，差区的人收入低。
: 2.不是预期的利息，而是成交时的最低利息。和拍卖一个道理，出价最高的人决定房价
: ，而这个最低利息决定最高房价。
: 你说的将来的房价，谁能预测？如果将来的利息能预测，将来的工资能预测，将来的房
: 产税能预测，那么房价就能预测。
: 其实只要能预测利息这一样，人就可以发财。不幸的是这是做不到的。上面的公式简单
: ，不等于房价简单。如同牛顿力学也很简捷，但天体运行就非常复杂。
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h**q
发帖数: 128 | 16 你这个公式是从购买力的角度来看，但是我的问题是，购买力上升和价值的上升是一致
的吗？
购买力增加会使人们趋向于买更好的房子，比如面积更大，位置更方便，但是原来的房
子价值应该不变。
【在 l****g 的大作中提到】
: 房价=工资里面的最大供房部分/能够拿到的最低利息
: 没有其他。工资增高，房价会高。低房产税会增加工资里面的最大供房部分，房价会高
: 。利息低，无论是何种利息，均以当月市场的最低利息计算，因为这样的利息是决定最
: 高出价，也就是房价，即使以后利息变高，买房者再也供不起房子，当初的房价已经设
: 定。所以一旦能够拿到的最低利息变高，房价就会下跌，比如08年的所谓房产泡沫破灭
: ，就是因为所谓的liar loan再也拿不到，房价降温。而且这个liar loan，和房价降低
: 还有互动的关系，形成正反馈，房价越涨，这个loan的风险显得越低，利息也越低，反
: 过来也是成立，就形成了所谓危机。如果买房可以有负利率，可以想见房价会是无穷大
: ，所以也是无法想见的一件事情。
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l****e
发帖数: 276 | 17 你的分析只考虑了价值的因素，没有考虑人类社会心理因素。举个例子，同一个公司的
股票，没消息没earning，昨天和今天的价格不同。其实就是mass psychology。
[在 hzqq (dingdinghzq) 的大作中提到：]
：投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
：1. 企业的利润增长
：........... |
h**q
发帖数: 128 | 18 我是把心理因素归于市场的波动，而长期下来（10年20年以上）总和会趋向于0
【在 l****e 的大作中提到】
: 你的分析只考虑了价值的因素，没有考虑人类社会心理因素。举个例子，同一个公司的
: 股票，没消息没earning，昨天和今天的价格不同。其实就是mass psychology。
: [在 hzqq (dingdinghzq) 的大作中提到：]
: ：投资股票的话，股价我觉得由3个部分组成：
: ：1. 企业的利润增长
: ：...........
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g*****0
发帖数: 2998 | 19 楼主说的完全不通， 房价取决于土地价格和房屋本身价格
而土地价格由多方面影响， 包括周边配套， 地产税， 当地人收入， 学区等等。
楼主所说的 配套只是影响土地价格一个很小的方面。 满哈顿早就配套成熟了， 为何
房价一直是美国涨幅最高的地区？ |
