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发帖数: 6339 | 1 美国房地产市场的地狱之城
在美国地产投资需要回避的城市方面，掘金大师也选出了三个常被各大机构提到的城市
，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。
根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人
口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥10
月份的房价为20大城市中降幅最大的，达到1.1%。
而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。其中，虽然
底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者
的乐园。若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。
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--第一篇报告展望的是2017年的美国楼市。
充满不确定性的2016年即将过去，这一年里，美国的经济复苏在持续，仍然是中国人海
外投资的首选国。
据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元，
秒杀2-5名的国家之总和。
那么2017年，美国房地产市场会持续向好吗？会有什么新的变化呢？
为了更客观地反映未来一年美国房产走势，掘金大师参考了近30家机构和媒体的报告与
文章，将其中的干货归纳在本文中，为大家解读美国2017年的楼市。
01
美国房地产市场2017年十大趋势
(1)市场持续复苏，房价继续上涨
按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。
在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。
据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上
涨3.6%。
而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再
上涨5.2%。
下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预
测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预
测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来
5年，美国房价将上涨21.4%。
即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空
间吗？
不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的
房子，如今要27.6万。
这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经
过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国
房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。
(2)获得房屋抵押贷款更容易
2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网
站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆
，买到价格更高的房屋。
美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数
越高，获得贷款越容易，反之越难。2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进
入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。
(10)房地产中介佣金将持续下降
西方国家进行房屋买卖时，都要通过中介机构和经纪人进行，所以佣金也成为投资时不
可回避的一笔花销，它的变动直接意味着购房固定成本的高低。
随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍，人们在2017年及未来，或将支付更少的佣
金。 2016年Redfin的调查显示，大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少，同样
，几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加，当时只有37%的买家
获得500美元以上的佣金优惠。
越来越多的创新公司出现，它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖，更多的消费者采用
这些省钱的方法。如若不然，也可以继续通过传统经纪服务，来买卖房屋，但投资人应
该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。
总之，房地产的中介费或佣金将逐步降低，投资人能节约更多钱。
02
机会之城与地狱之城 |
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