Boston版 - 买房知识普及：Title、Deed 和 Title Insurance 是怎么一回事? |
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发帖数: 33 | 1 熟悉中国国内房地产市场的人士都知道，当我们买房之后，会领到政府颁发的房产证。
该证件是肯定证件持有者对房屋具有所有权的官方文件。同时， 房产证还可以抵押给
银行用于贷款， 用于证明债权人对该物业的有条件拥有。
在美国买车后， 买主一般会得到官方签发的 Title, 这就相当于一份所有权证。该所有
权证 (title) 将随车的转让、变卖、赠与等一同进行，伴随车“终生”.。但在美国买
房后，在所有交割文件中， 却找不到 Title 文件。也就是说，没有一份文件来证明业
主真正的
“拥有”这个物业。这是为什么呢？这与美国房地产市场长期的私有制度有关。美国土
地交易的历远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权，需要证据而
不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录， 否者，在法律上就会有漏洞
。比如有一块土地， 当前的业主(Owner-0) 要卖该土地给 Owner +1, 如果 owner+1
要取得土地的 Title （所有权证书）， 理论上，Owner-0 应该出具文件，证明（1）
他是合法从Owner-1 处获得该土地的（继承、被赠与、购买），（2）还要证明他在持
有过程中，没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。要证
明（1）Owner-0 必须出具 Owner – 1 转交给他的证明 Owner -1 合法拥有和合法持
有的所有文件。如果这块土地在过去 400 年中交易了 100 次，这些文件中，应该包括
过去的所有Owner ：Owner—1，Owner- 2，Owner- 3 ……的交易的文件。这是做不到
的。当今的房地产交易时，律师要提请 title 服务公司做 title search，查看该物业
的交易记录。但是，往往只 能回顾 50 年，更早的交易纪律多半没有官方保存。民间
保存的纪律或许不全、不准确、不易获 得。即便是官方的交易记录， 也难以保证其准
确性。因此，当一个物业被交易时，业主 很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥
有的物业在该物业的历史上一直是合法拥有、 合法交易的。换句话说，当前的业主不
能 100%保证， 当这个物业交割后， 某天，有 一个 人向法院提起诉讼，用文件证明
称他的爷爷在 50 年前将该物业的 20%的权益赠与他的爸爸， 而他爸爸的哥哥在未取
得他爸爸同意下，将该物业转买给了以前倒数的第 3 个业主。而当前的业主又是无辜
的。在这种情况下， 怎样的制度安排才能保证交易双方的权益和
信心呢？
既然完全证明合法拥有的 title 不可行，律师们发明了一种叫 Deed 的文件。Deed 本身
是一种单边保证契约。当物业交易时，卖方（seller）签署这样一份文件，将他在该物业
上的所有权益转让给 buyer，并作出适当的保证。Deed 的类别有 4 种， 通常在房地
产交易时使用最多的是 General Deed 和 specific deed 两种。General Deed 是最好
的一种。他不仅保证该 owner 在持有该物业期间中是合法持有，所有债权、债务以及
权益是清晰的，而且承诺， 如果将来该物业由于产权纠纷而发生诉讼，无论该纠纷所
涉及到该物业历史上的任何时段，seller 承担一切费用和损失。Specific deed 只是
承诺承担有限的责任，如果该纠纷涉及到该物业的历史时段不是在 seller 持有该物业
期间， seller 不承担这人。而我们当今大多数的二手房交易，其 Deed 是 Specific
deed。
其实，deed 上承诺的担责部分，是没有保证的。房地产交易后，buyer 要找到 seller
，并成诉讼很难。怎么办呢？这时候，Title Insurance 出场了。Title Insurance 是
一次性支付，在 buyer 持有期间一直有效。有了 Title Insurance 房地产交易就轻松
多了，buyer 不需要担心 seller 是否合法购得和持有该物业，也不需要验证 seller
是否是真正的合法持有人。Buyer 买 Title Insurance 时，Title Insurance 公司会
去做这些搜索。即使不测发生诉讼，Title Insurance 公司会赔偿 buyer 的一切损失
。有一个真实的故事。有一块闲置土地， 其owner A 长期在国外，少有照料。有一个
与 A 同名人，冒充 A 和 buyer 签订了购买合同，buyer 合法取得 deed 和 title
insurance。A 发现后提起诉讼，虽然冒名者早已不知去向，A仍然重新获得该物业的产
权，buyer 则从 Title Insurance 公司获得足以令 buyer 满意的赔偿。
当前市场上 Title Insurance 公司很多。价格差异很大。如果过户的律师是 buyer 雇
佣的， 应该可以取得较好的价格。大家可以 Google 一下收费的比较， 你就比较清楚
你付的Title Insurance 费用多了还是赚了。 | d*******u
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