n*****t
发帖数: 279 | 1 our agent asked us to start the loan application right now while our
inspection is scheduled this weekend. He said it won't affect anything if we
want to back out if we find some problmes in inspection. We do have the
inspection contigency in the offer. Is that true?
He also said we can still bargin the price after the inspection even though
we signed the acceptence of counter offer. Is that ture? I signed it after
he told me so. But now I feel I should do the inspection first before I sign
the |
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m*****y
发帖数: 343 | 3 手头的钱不够预计的downpay也不算吗?
那怎么样才算呢? |
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b*******k
发帖数: 396 | 6 看你的合同啊
不同州的标准合同是不一样的
我们这就不算 |
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b********3
发帖数: 994 | 7 seller有时候会给时间你让你再找。
有个seller也可能以这个为理由不还你deposit了 |
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n****D
发帖数: 303 | 8 是啊，感觉很不正常，就像我看中的一个房子的seller一定规定我们要20天move loan
contigency，我也觉得太蹊跷，如果我也遇到楼主这样的事情，根据他们counter
offer上的要求，那我的定金也是拿不拿得回来都是由seller说了算，所以我犹豫再三
最后放弃了这个房子 |
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b***j
发帖数: 554 | 9 多谢详细回复。还有最后一个问题：contigencies不是交offer的时候就定了么？offer
被接受后还能再加contingencies么？ |
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o****n
发帖数: 9475 | 10 看房看了好久，中意的不多，这个综合下来，还算满意
上市460多天了，现在的住户租的这个房子
要价40万（加州的townhome就这行情），没有任何upgrade，但还算干净，move in
ready
同一条路上、同样大小的另一家上市三个多月，也要价40万，状态是contigent，厨房
upgrade
大家看看怎么给offer有利？37万/10万down怎么样？心里价位是不超过38万 |
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c*******y
发帖数: 3008 | 11 你lock rate了吗？ 没lock的话，可以restructure loan重新lock低利率。
如果银行不同意， 和离你closing还有时间， 可以换家bank啊。
另外再交你一招， 如果你的mortgage contigency还没过， 可以故意不给bank提供他
们要的文件（要小问题的， 不能大问题）， 让他们issue loan denial notice， 这
样再去找seller让他延长closing date， 这样你就可以重新换bank做低rate的loan了
。
我的包子呢？ |
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c*******y
发帖数: 3008 | 12 问你银行要lock confirmation sheet， 如果他们有， 就是lock 了， 没有就是没
lock， 可以restructure loan。 comitment letter是给你review然后给seller to
meet mortgage contigency requirement的， seller 不问不用给。 |
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s****n
发帖数: 700 | 13 inspection
mortgage
appraisal
house selling |
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s******8
发帖数: 4192 | 14 contingency实际上什么都可以加。我曾经加过lost job contingency,visa renew
contingency. |
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m***y
发帖数: 14763 | 15 Contingent on buyer selling current residence. |
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M***8
发帖数: 668 | 16 有的时候加太多，offer太弱拿不到房；不加，又无法保障自己。看怎么trade-off了。
我们只用了inspection, financing (即mortgage). |
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n*******9
发帖数: 3244 | 17 You forget a very important one, Title. |
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T*********e
发帖数: 9208 | 18 i doubt anybody actually used it because its by default, right. Like the sel
ler is selling other people's house, how could you guys finish the deal? |
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c******n
发帖数: 492 | 19 我们没有按时close,有loan contigency 就可以了吗？ |
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c******n
发帖数: 492 | 20 但我们的loan其实approve了，只是他们要求我们把车子贷款还清。但是我们需要时间
弄这些啊。感觉我们不属于loan contigency的范围啊。 |
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v********d
发帖数: 618 | 21 Radon is released from the soil or rock and accumulated in the basement as
the air does not circulae well there. Radon can cause lang cancer.
Usually, you ask the neighbors if they usually do or not. You may check such
radon maps of your county to see if your target house in in the high value
area or low value area.
You should put a radon test contigency in your contract offer. If the result
is too high, you may either ask the seller to install the device or
withdraw your offer.
Usually you do i |
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b*******k
发帖数: 396 | 22 我在va，问了几个agent，对这个的解释都不一样。所以来让大家看看我的理解对不对
。看标准的合同里，对这个日期是这么解释的：
C. “Date of Ratification” means the date of final acceptance in writing of
all the terms of this Contract (not the date of expiration or removal of
any contingencies).
我理解，就是买卖双方签订了合同的日子，不知道对不对？
有的agent就说，即使是short sale，所有contigency是从买卖双方签合同的日子算起
的，不是从银行批准算起。这是标准的合同，没的改等等。
但因为是short sale，有个银行批准的问题，所以有一个"short sale contingency
addendum to sales contract"，在这个里面，对时间有这样的定义：
Timeframes for Inspections, Appraisal, and Financing Contingenci |
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v********d
发帖数: 618 | 23 Date of Ratification 是合同生效日.
所有contigency是从买卖双方签合同的日子算起, 还是从银行批准算起, 要看你在
short sale addendum 里怎么选, 也看你在合同本身怎么选的。
你的经纪人可能是新手.
俺老地主没当经纪人之前,就把这些条款研究透了. 哈哈.
of |
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f*****p
发帖数: 111 | 24 那就把银行里的存钱提出来一部分，不够付DOWN的，银行应该不会给你COMMITMENT。 |
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t*i
发帖数: 72 | 25 但是purchase contract上写我需要付20%首付阿 |
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o**********y
发帖数: 2 | 26 如果对方顾律师起诉的话，你会有大麻烦。不光是赔偿问题，如留有案底的话，还会有
身份问题。 |
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k**********8
发帖数: 2 | 27 如果你在北卡,我就是房主.如果你的REALTOR明天上午以这个理由毁约的话,咱们法庭上
见.
过几天我会把整个事情的经过POST到网上，让大家看看你是什么样的人（顺便说一下，
我已经知道你是谁了）． |
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q****i
发帖数: 562 | 28 不会这么巧吧？买主、卖主都是中国人，还都上MITBBS？
大家好好商量不行吗？ |
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k**********8
发帖数: 2 | 29 如果她是我所说的人的话，我一直试图和她沟通并给她多次机会．但是她一直是一个谎
言接着一个谎言． |
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l********g
发帖数: 400 | 30 不要动不动就想毁约. 好好商量, 做人要厚道一些. 不就几个钱吗?
application |
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O******e
发帖数: 1623 | 31 额。。。刚刚还在和国内的好朋友说和seller counter offer的事情，斗智斗勇，然后
好朋友说可以给他们介绍下中国人的口碑体系，以示诚意。
偶说还是不提为妙，中国人在这边和在国内的不太一样。
然后好朋友就Orz了。
然后偶回到这个坛子，就看到这篇文章了。 |
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y*******n
发帖数: 148 | 32 我们看上了一个房子,把我们的价格给了agent， 然后agent马上就让我们要签一个8页
的contract， 看起来是一个很正式的合同， 而且上面一个contigency也没写， 我们
要求对方付closing cost也没有， 合同上说要buyer 付， 而且指定escrow， 还有首
付和贷款额他自己给我们填了， 虽然agent 说这个是草稿， 明天跟我谈了再确定里
面的内容， 即使卖家同意了， 我们还有7天反悔的时间。 我总觉得双方价格条件都还
没谈好， 就签了， 就等别人说好还是不好， 心里没底。
我就觉得奇怪， 大家不都是口头offer 来回几次， 确定价格了， 再签合同的吗，我
们这个agent 是不是在fool 我们呀。 |
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I**********m
发帖数: 33 | 33 所谓下offer，就是买方先单方面在合同上面签字，seller如果接受offer，也在合同上面签字，合同才算生效。在这些书面的东西的基础上，双方讨价还价口头谈价格。最终的合同会根据最后谈好的条件修改。这一点上你的代理只是按照常规的程序，不过合同上面没有contigency以及你的其他要求比较奇怪。 |
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d*********1
发帖数: 443 | 34 no contigency ? you must kidding.
房子成交了，当然什么问题没有，你要是房子没买成， 那特定你的定金拿不回来，美
国是讲究书面上的东西，要打起官司来，你死定了，所以签什么东西前一定要看清楚，
不清楚的地方多问问，签字后你就晚了
not |
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b*****l
发帖数: 1594 | 35 别的还好，但是没有任何contigency? 何seller 谈好的closing cost也没有？很可疑。
明确问你的agent, 必须加上这些。否则等对方接受签字，你就不能反悔了。
个人倾向如果这次没成，开掉你的agent. |
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y*******n
发帖数: 148 | 36 今天agent 给了下offer 的合同让签字， 但是有一个问题没弄明白。
我说要加一个appraisal contigency， 就是说如果appraisal 下来如果比我给的价格
低， 我还有砍价的空间。 可是代理说不用加了， 因为合同里有说如果贷款批不下来
的话， 可以不成交。 他的解释是这样的， 比如说我买180，000的房子， 合同上写我
付9，000（5%）的down， 然后loan 171，000， 如果appraisal 下来是170，000， 那
银行只会贷161，000, 所以loan 批不下来， 我们可以walk away,或者对方降价。 但
是其实我们愿意付到20%的down, 所以我的问题是， 用appraisal 砍价以后， 可以然
后再去做一个新的付20%down的loan吗？ |
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l**u
发帖数: 731 | 37 it is just an offer, it still have loan and inspection and other contige
ncy, also do you have the optional period? if so, you can easily back of
f.
agent |
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h*******t
发帖数: 231 | 38 在VA, offer被人家接受了， 而且已经ractifation乐，但是才过两天我们觉得房子不
好，想不要了。还有一个home inspection和financing contigency。我们想用贷不到
款为理由walk out。 可是担心要不回deposit.
请问，我们这种情况下可以要回deposit吗？
谢谢！ |
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h*******t
发帖数: 231 | 39 真的吗？我只看到：Prior to satisfaction or removal of the Financing
Contigency, if Purchaser receives a written rejection for the Specified
Financing and Delivers a copy of the written rejection to Selle, this
Contract will become void.
我没有看到说必须要从我的loan preapproval公司reject啊。
一个update：我们的loan agent已经同意给我们出reject信了。希望一切顺利。 |
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l****7
发帖数: 651 | 40 When you make an offer, you will need to state when are you able to close.
Please keep in mind, if you choose 45 days, you will likely lose the house,
especially there are others interested in the same house.
30 days close of escrow means 30 days. During this time, you will need to do
home/roof/ termite inspections, remove contigencies, get loan approved,
lock rate, and deal with the title company. So you will be pretty busy in
these 30 days.
If you are able to close before the date you wrote on |
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s*k
发帖数: 2941 | 41 after all contigency removed, this is normal phrasing in closing doc. You
shall receive $3500 from the title company. The $3500 shall also show up in
HUD. |
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s*k
发帖数: 2941 | 42 after all contigency removed, this is normal phrasing in closing doc. You
shall receive $3500 from the title company. The $3500 shall also show up in
HUD. |
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i*******h
发帖数: 216 | 43 inspection contigency也过了，这个结果都是很晚才从对方律师和association那里拿
到的。是我大意了，没想到这么严重。 |
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l********k
发帖数: 393 | 44 做！ 为了买个安心。 我的是05年的，REO, 给了７天的inspection contigency. 先
下offer, offer 接受以后，才做的inspection. |
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a****r
发帖数: 4965 | 45 几种可能
1）Bank 喜欢 Cash Offer，有时 Cash Offer 比 Loan Offer 低一点也愿意，因为没
有Loan Contigency
2）你已经有一处房了，贷款还没付清，再买第二处，Bank 会觉得你申请 Loan 可能会
有问题
3）你的Offer交得比别人晚，银行先审批通过了他人的Offer
4）别人初始Offer比你的高，但后来因为其他原因，Bank同意降价了
578K. |
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f****i
发帖数: 20252 | 46 不要loan contigency很正常，在抢房子的地区 |
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n********n
发帖数: 641 | 47 怎么知道有bank owned的房子呢? 偶这里怎么等看到是short-sale或是bank-owned的房
子的时候基本就已经是contigent with no kickout了呢?
218k |
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P********s
发帖数: 170 | 48 据我的agent说你没有接到notice的话，按新的法律，你还没有 remove contigency,
可以退出，收回deposit, 但可能要付一些费用。
code |
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g******0
发帖数: 272 | 49 其实MM不用这么生气。买房就是一个讨价还价的过程。代理想挣钱可以理解，但这个钱
他能不能挣到取决于你是不是满意他的服务。如果因为小钱， 你不高兴，丢了生意，
损失大的是他。MM应该和LG 沟通好，让他明白你们的共同利益。几百块钱事小，但如
果AGENT不帮你们，到后面remove contigency ,或有其他意外发生，涉及贷款或定金的
时候，丢的就是大钱了。 |
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s*****n
发帖数: 174 | 50 准备给一个正在盖的新房子下offer了，现在有一个问题。就是offer是要contigent于
贷款和
inspection的。贷款没问题，可是inspection的条款上写的是下offer几日之内（这个
几日自己
填）必须要做inspection，然而房子现在还没有呢，怎么填这个日期。大家在下新房子
的offer时候
都是怎么搞的？能介绍一下经验么？我在华盛顿州，用的是华盛顿的合同。 |
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