b***b
发帖数: 13249 | 1 不可以绕过的，这是卖家找的经纪人，他自己愿意花钱得到这个服务的。他与卖家经纪
人的合同里面，还有给buyer agent多少钱的条款。
现在一些sell by owner的卖家，也会给buyer agent付钱，因为买家代理带客户看房子
其实挺辛苦的。
一些Sell by owner的卖家，死活不肯给买家代理钱， 但是如果我的客户一定要买，如
果我客户向这个卖家使劲提出要他付给买家代理费，卖家不同意的话，我也不会有意见
。 我最怕，带看房子很久的，车接车送的，后来她自己的同事告诉有个代理自己有房
子卖，她就跑过去说她没有买家代理。 呵呵，那个卖家自己是经纪人，都把房子上市
挂牌说给buyer agent 2.0%佣金了。这种情况，你知道我们都白做工了。这个买家在找
到我之前，还用了其他两个agent. 你们看，咱们都白做工了吧，咱们都认了。
世界上有几种人可以白做工的---- 地主奴隶，志愿者， 和房产经纪人。 |
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L**P
发帖数: 3792 | 2 永远记住银行是你的房子的第一所有人。
一个人的房子是贷款40万买的，首付多少其实咱可以不管，方便说明就说是10万吧，每
月要付2000月供，付了几年，贷款还剩35万，因为各种原因，不能（或者不愿意）每月
供2000了，那么银行会foreclose, 如果真foreclose,此人丢了房子也坏了信用，而信
用对于大部分人在美国混很重要，买房子做生意都要借钱，都要看信用
所以为了避免foreclose,此人要卖房，如果这时房市好，可以卖35万以上（我们不考虑
所谓的代理费，这里简单点说），那就叫正常sale,不需要银行审批，因为所得能全部
还清剩35万贷款给银行
如果只能卖30万，那就叫short sale,需要银行审批，因为不够还清欠款35万，需要银
行同意forgive这个5万的差别。要是市场好，银行觉得可以卖40万，过几个月给你
counter offer 40万sold as is,就瞎忙活
所以short sale和owner其实没啥大关系，看银行
另外，owner选的第一个offer能成功与否，很多人不在乎，关键赶紧提交一个offer给
银行，启动这个程序。所以你就是出价高，给... 阅读全帖 |
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d********n
发帖数: 97 | 3 除了给agent的代理费外，卖方还要为escrow closing和title transfer花多少钱，加
起来要占售出价格的多少百分比呢？新手卖方。求答疑 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 4 这些都是小钱，关键是Agent的代理费，高达5-6%，所以有可能尽量FSBO。 |
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b***b
发帖数: 13249 | 5 我不接。少惹事。
上次有个客户，因为他的agent 价格讲不下来，他正好碰到我的一个客户在同一
Building 买了房子，我的客户说我讲下价了。那个客户就跟他agent说，为什么你讲不
下价 ，他的代理生气了，就说你去找bp代理吧.他的那个客户真的过来找我了，告诉我
他的代理不愿做了。没办法，我主动跟他的代理说给她referral fee. 那个代理同意了
。后来我把价格降讲下来后，房子成交了，我马上把代理费给那个代理寄过去，居然人
家一句话都没有，谢谢都没有。 |
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u****d
发帖数: 2578 | 6 没有卖不出去的房，只有卖不动的价。如果你不想打消耗战，一开始的定价就应该比市
价低。反正你省了卖方代理费了不是？你应多给买方代理Commission（高于平均水平）
，这样你就不是一个人在战斗。 |
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L*****e
发帖数: 2926 | 7 如果你买过房子
卖家得的现款会显示在HUD第一页的右边最后一行（如果是负值，那你还得贴钱）
买家要付的现款显示在左边最后一行
楼里有一个人算的靠谱
卖价-当日欠银行的钱-欠代理的钱=卖家得的现款
我怀疑前五十个月都在还利息 所以最终你还是欠银行40万，再扣掉代理费六万，你能
拿50万的样子吧，如果房价翻番。
而如果房价不变，你只拿到四万不到，加住了五十个月。
明白？
呵呵 |
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L*****e
发帖数: 2926 | 8 如果你买过房子
卖家得的现款会显示在HUD第一页的右边最后一行（如果是负值，那你还得贴钱）
买家要付的现款显示在左边最后一行
楼里有一个人算的靠谱
卖价-当日欠银行的钱-欠代理的钱=卖家得的现款
我怀疑前五十个月都在还利息 所以最终你还是欠银行40万，再扣掉代理费六万，你能
拿50万的样子吧，如果房价翻番。
而如果房价不变，你只拿到四万不到，加住了五十个月。
明白？
呵呵 |
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L******G
发帖数: 860 | 9 房价，主要是要自己了解市场，有个正确判断，我自己的经验，不要指望agent帮你讲
价，她们就是想尽快成交，我觉得不会真心帮买家讲价的，反而你出的价格高点，才更
容易成交。
所以买for sale buy owner的也不是就有问题，但是我自己的经验感觉，for sale by
owner的，虽然她们省下代理费，但是确实要价也不便宜。 |
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y******n
发帖数: 8667 | 10
都很懒啊。
房价230K, 首付20%， 是46K。 利息5%，一年共9.5K。 HOA共1.86K。 维修和税3K。
总共支出不到14.4K。 房租1600每月，11个月共17.6K。 所以盈利3.2K。 回报率3.2K/
46K = 5%。
没有算房屋升值。 如果按每年2%。 5年超过10%， 除去6% 代理费，升值4%多， 大概
快10K。 因为投资46K， 回报率20%， 每年4%。
所以两个加起来，每年9%。
有没有算错？ |
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r****f
发帖数: 672 | 11 我们的代理还不错。第一个房也是他帮我们买的。他许诺给我们返还40%的commission
fee. 现在一般买房代理可以拿到2.5%房价的代理费，也就是说，他可以得到1.5%,我可
以拿到1%。 当然，我们之间没有签任何书面协议。
去年他带我看了一年的房子，看了无数，offer也下了无数。现在问题来了，我们看中
了一个for sale by owner.卖方不给任何commission fee. 我们在没有代理的情况下准
备把这个房买下。
理论上讲，我们可以不给我们的代理任何钱。但情理上过不去，所以我们准备自己掏钱
给我们的代理。就当是小费。我们的想法是给1% （正常他可以得1.5%，但他税后估计
就1%）现金。别看只1% （约10000），可是真掏腰包时还是觉得心疼。有时会想，不然
少给1000（反正给多少都是我们决定），或者少给2000，用来换个漂亮窗帘？
大家觉得应该给多少？尤其板上的房产代理，你们怎么认为？ |
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b*****1
发帖数: 1731 | 13 咨询下楼上的这个返代理费有什么合同吗，怎么签？知道的给说说。谢谢 |
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m****j
发帖数: 890 | 14 我们小区新建Model House在找人投资。出卖39万，出售时开发商和投资者签一年的承
租合同，租金为3200。一年过后不再签合同，按月续租，直到他们建造新的Model
House为止。目前按30年贷款计算的现金流为正。我们这边房价在涨，关键问题是不知
道他们能租多少年，如果只租2年，就算是房价能涨个3，4万，交税和卖房代理费后是
不是就不赚钱了。我们旧的Model House开发商租用了6年，而且刚停租，房子就卖了，
这个投资项目不错。如果卖房子不找代理，自己卖，是不是只交3%的代理非就可以了。
还有，如果不长期持有，是不是15年的比30年的贷款要划算。 |
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i****a
发帖数: 36252 | 15 现在市场非常热, 我觉得像泡沫. 3年前买的房子, 现在市场价升了约15％. 扣除6％的
代理费还赚些钱. 如果租, 每月约$500正现金流. 维修加每年或隔年空一两个月, 也扣
镼?
租房还需要报税. 不知道报租税麻不麻烦. |
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m*****3
发帖数: 13701 | 16 1. 本来就不是你付这个钱，是卖房子的人付。问题是卖主有时候会有些要求，比如只
给买方代理2%佣金啥的；
2. 好的Agent可以给你在每一个环节上把关，防止你吃亏，俺估计你也不懂该注意些啥
，俺曾经跟3个中国代理打过交道，两个非常好，另一个很差；
3. 不知道，我的都是代理推荐的，觉着很好。
另外，这些FSBO的大部分都是些财迷，就是舍不得出那3%的卖方代理费，这帮人贼着呢
，你可得当心。
，比较满意，这个时候还需要involve我们的buyer agent，付给他commission fee？ |
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b***b
发帖数: 13249 | 17 很同意！
1. 我们有agent（没签约），但是现在有个房子sell by owner，我们自己联系看了，
比较满意，这个时候还需要involve我们的buyer agent，付给他commission fee？
------ 卖家能省的 agent 费不一定能到你头上，而且， buyer agent 做了工作，觉
得应该去争取让卖家付代理费
2. 如果没有agent，买房需要注意什么
你到版上问经验，是想让你的agent 喝西北风。班上的半坛子醋们肯定能给你出点馊了
的主意
3.如何找律师和inspector比较好。
班上问，朋友推荐，查yelp, 查各种 review |
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b***b
发帖数: 13249 | 18 嗯，这要看你的agent带你看了多久的房。时间不常就没什么。时间长了，真的争取一
下卖家付买家代理费。买家代理很不容易，特别是今年这样的 hot 行情。买家代理也
是有家有口的，带你看房子也花了很多时间和油费，人品好点，万事顺利！ |
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p********5
发帖数: 7433 | 19 中介代理费，与你无关。你如果贷款，要有cloding cost. 可能是贷款的2-3%，你要负
。但是，你可以要求0 closing cost.
我就在不懂的时候买房。12万，很小。期间跌倒过6万左右，现在可能8-10万。但是，
也没什么。6年租金，也这个价。我现在准备出租，租个几年，也不亏。
首次买房，多看几次。不要急。找个好的代理。可以看看新建房。考虑好点学区。 |
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s*********e
发帖数: 13 | 20 代理费卖方出，不过既然你出钱买房，还不是羊毛处在羊身上。要省钱，你可以找返钱
给你的代理。
代理能及时把符合你要求的listing 发给你就不错了，你要什莫样的房子要自己心里有
数，列个单子，按照每一项的重要排序，以防看房时感情用事，舍本逐末
好的代理也许能帮你砍价，不过一个房子值多少钱，卖方也不傻，我觉的代理能帮你把
一下关，别出高价就可以了，想找好的deal还是靠自己吧。redfin 等网站上的listing
多看看，open house 多跑跑，心里有个谱。 |
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b*****1
发帖数: 1731 | 21 那是你有钱。我不这样，我感觉大部分代理都一般。闹心。要不是开门便利，我才不用。
整个一个忽悠。我朋友被忽悠了多花好几万，最后糟糕的是房子维修就花了2，3万，一
个漏水，一个空调坏了，都是代理找的 检查人员故意骗的他们，代理费还赚了1万多，
最多看了6个房子就忽悠的买了。
我买房子，好房子这个代理根本没有能力帮我，有个房子竟然最后黄了。给我返那点钱
我都不想用了。关键开始不认识，还不如找个负责的。
那些替代理说话的，你看看好代理的比例再来讨论这个费用问题。 |
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y***i
发帖数: 279 | 22 这就有些胡扯了吧，代理最大的愿望是促成交易，25万的房子，代理到手2％，房价的
差别落实到代理费能有几个钱。正常情况买家代理希望买家抬价，卖家代理希望卖家压
价。
房子的特别之处是个体差异非常大，房市和房市不同，房子和房子不同，买家的喜好也
大不同。大家的意见当然是不错的，兼听则明么，但和代理的话一样，仅供参考。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com] |
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z**j
发帖数: 1579 | 23 哪有这么好的事？我们这里几个大型的地产公司统一标准是卖房6%+400多刀的MLS
listing fee。如果要staging，格外还要花上千，都是卖家负责。然后，买方代理只能
分到2.4-2.5%的佣金。所以，卖房代理真是稳赚。
有个别的独立小公司所谓的discount listing，卖房也要收到大约4%的代理费。
我们这还真没见到只收2%的卖房代理，那他/她怎么跟buyer agent分佣金啊？给少了，
人家也不干啊。 |
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f********g
发帖数: 126 | 24 如果还买这个房，你用不用这个代理，她都可以要求买家代理的代理费，因为
1）她带你看了这个房子
2）她帮你出来offer (虽然你还没签字）
如果这个房没买成，买其他的房子可以不用这个代理。
你现在停止用这个代理，如果这个房子180天还在市场上，你可以重新找其他代理来买
这个房子 |
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n******u
发帖数: 418 | 25
这个有什么法律依据么。。。什么都没签字啊
她以什么证据要求我一定要付代理费呢 |
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D******r
发帖数: 5237 | 26 成交了才要付代理费。又不是每个offer都会成交 |
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f********g
发帖数: 126 | 27 如果还买这个房，你用不用这个代理，她都可以要求买家代理的代理费，因为
1）她带你看了这个房子
2）她帮你出来offer (虽然你还没签字）
如果这个房没买成，买其他的房子可以不用这个代理。
你现在停止用这个代理，如果这个房子180天还在市场上，你可以重新找其他代理来买
这个房子 |
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n******u
发帖数: 418 | 28
这个有什么法律依据么。。。什么都没签字啊
她以什么证据要求我一定要付代理费呢 |
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D******r
发帖数: 5237 | 29 成交了才要付代理费。又不是每个offer都会成交 |
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w**********r
发帖数: 30 | 30 不是想卖房子当agent，就是想看到database（是这么写吧）里的房屋信息好能抓到好
deal比如法拍屋什么的然后自己买。这种情况考个realtor执照就可以了吗？得考到哪
一步？难吗？有了执照还要每个月付钱吗？如果买屋，是不是可以给卖家的代理费也能
省点然后可以让卖家便宜一些呢？ |
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b*******H
发帖数: 830 | 32 同意，专业的说。
而且卖方还要付代理费。
当然前提是“合同签了”。 |
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n******e
发帖数: 699 | 33 “合同签了” 并不意味卖家不可以退，要看Contingency怎样写的，
有各种各样的包括 inspection Contingency。
我想楼主的inspection Contingency， 卖家是可以全身而退的。
:意，专业的说。
:而且卖方还要付代理费。
:当然前提是“合同签了”。 |
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F*********e
发帖数: 385 | 34 行规是如果谁带你看的房子，你买的这个房子的buyer agent commission就归这位Show
房子的代理。
你的offer被接受了，你只要签了purchase and sales agreement并带到款了，这个房
子就肯定是你的。
一旦房子offer被接受，后面的事情就靠律师来把关了。那个代理费如果你没有买方代
理的话，那就全部
归卖方代理了。你这个代理老捣乱，你可能咽不下这口气，但是现在她的工作已经完成
，你解不解雇
她对你没有任何实质性的帮助。做代理长期来说还是靠口碑的，你现在能做的就是强烈
不推荐她。
你也可以和他的real estate公司联系， 投诉她。 |
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s**********d
发帖数: 36899 | 35 不是东西有假，而是上面的画是牛在草地上吃草，而实际上这个公司的牛不是放养的，
是在牛圈里。
所以被搞了。这种官司都是律师捞钱的，最后陪你一瓶奶，律师所拿一千万代理费。 |
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c*****k
发帖数: 284 | 36 现在娃大了，有些空了，但还做不了全职工作，
part time 的工作找不到，
在美国经历了买房卖房，如今搬到湾区住公寓，
将来肯定还要买房卖房
如果自己有房产经纪人的证，是不是不用找别人了，
然后买房时是不是可以拿到买方代理的佣金，卖房时可以省了卖方代理费？
长久倒不见得以这个为职业，
等能上全天班了，还是去做硅工 |
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b*****1
发帖数: 1731 | 37 赞一个！
我们的贷款代理就这样，关键时刻真是太给力了。因为买房代理的问题，特坏，差点不
能及时过户，贷款的人特别好。是个越南后裔的名字，没有见过人。
我们第一个房子搬家后卖了，当时买时贷款的是个中国人，特讲信用，在中国人圈里口
碑不错，大家相互推荐他，生意做的很好，后来卖房子，我们也让他推荐了代理，人也
不错，代理费也便宜了一些。
信用太重要了。 |
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b*********8
发帖数: 985 | 38 说得很好。羊毛出在羊身上。说是卖家出代理费，其实还不是买家出的钱？ |
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d**********g
发帖数: 1823 | 39 朋友介绍的代理，说自己用过，还不错，当年返还了他房价1.5%的中介费。
接触了几次以后说只给1%的中介费。理由是现在的卖主只给5%的中介费了，以前是6%的。
我当时就急了：有这么回事儿吗？就算有你也不能扣我的钱，让我一个人来承担吧？ |
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c*********8
发帖数: 1327 | 42 当年是几年前？最近么
一开始那代理给你说了给1.5%么
的。 |
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x****u
发帖数: 12955 | 43
的。
So? He didn't have to give you any. |
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l********w
发帖数: 289 | 45 看来现在除了旧金山湾区，其他美国地区都是买方市场。 |
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b******y
发帖数: 1684 | 49 我去年买牛奶$5一桶，今年变成$6。找超市老板，老板说对不起，我以前进价是$4.5，
现在是$5.4。
我当时就急了：有这么回事儿吗？就算有你也不能涨我的价，让我一个人来承担吧？
的。 |
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s*********e
发帖数: 4475 | 50 60K怎么算出来的？
这个和代理没关系，和第几次买房也没关系，
是你自己不做功课，谁都忽悠你没商量。
seller agent拿两边的代理费，实际上更有动机把房子卖给你。 |
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