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发信人: khabarovsk (伯力), 信区: Headline
标 题: 温州炒房团面临全军覆没 八成炒房者被套资不抵债
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Aug 12 22:17:36 2012, 美东)
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温州炒房团面临全军覆没 八成炒房者被套资不抵债
京港台时间：2012/8/13 消息来源：新华网 网友评论 1 条
温州炒房团面临全军覆没 八成炒房者被套资不抵债
房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，大多炒房者已资不抵债。所谓温州炒房
者卷土重来只是传说
“卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着这排华丽
的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。
在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要
欠上一屁股的债务。
在周边朋友中，张鸣还算不错，至少还能撑着。他的几个炒房朋友，几千万资产一
夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。
多位温州炒房者、房产人士近日在接受《第一财经日报》记者采访时认为，之前十
多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。
以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的
财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。
八成炒房者资不抵债
2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，
预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。
2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现
楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。
其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购
房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。
经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这
排屋。
“这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押
从银行融资而来，也有从民间融资而来，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价。”
房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。据
温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了
百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。
张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万
都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够“连本带息”4000万的购房成本
。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家涌过来要我还债，不卖还有个房子
。”“如果当时500万定金不要了，我也就亏个500万元，最起码比现在亏损2000万元要
好很多。”
张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十
，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金
缺口。
“亏的多，赚的少。现在，80%的人（炒房者）还套在里面，资产被掏空且已经资
不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大
，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。
一旦套牢，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。2010
年，陈先生卖掉除杭州、温州共两套自住外的所有房产，带上孩子、老婆移居杭州。
七成炒房资金来自借款
据本报记者调查，2009年初，在防通胀气氛中，温州房价先于全国开始飙涨，且一
直持续到2010年底。其间，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见
惯。
在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家
，还有30%的官员和跟风者组成。温州某中介部门主管谢先生认为，企业主占比百分之
三四十，专业炒家占比百分之一二十，其他为官员和跟风者。
对此，多数炒家和中介人士说法不一，也难以给出详细数据及比例，但有一点可以
确定，企业主、专业炒家无疑是这轮炒房的“主力军”。
高峰时，有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来，尽管经历多次房地产调控，
但对温州炒房者影响不是很大。张鸣说，以前房价比较低，一套房子交易少的赚一二十
万，多的赚三五十万。
这与本世纪初，由媒体、中介等组织的“温州炒房团”，其成员组成已经发生很大
的变化。当时，房价基数比较低，又加上银行贷款比较宽松，大多握有几十万、上百万
元的温州人，都会去全国各地买几套房子，出现了“全民炒房”的盛况。
但真正的“分水岭”出现在2010~2011年期间，“限购令”等房地产调控政策迭出
，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。
由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。本报记者调查
发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一
位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘
密。
去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金
最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占
贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。
在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业
，亏空得很厉害，“反正是搞什么企业都亏钱”。其中，高利率让企业难以承受，某商
业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这
个融资资金投入生产。
于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等
领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。
据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产
开发，包括鞋革、服装等知名企业。
参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。其中一些社会
融资，来自房产抵押贷款等，现在炒家无力还本付息，房东只能背负沉重债务。
高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随
之而来。
除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地
为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产“刹车”，30%的温州炒
房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌、融资成本重负下，变卖房产也
已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。
“卷土重来”只是传说
最近有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。“现在问题都
解决不了，不可能去买房。”对此，张鸣、陈先生均认为，这极有可能是开发商，借用
温州炒房客名义，人为炒作提振楼盘销售信心。
对此，泰和房产总经理林育、平安易居总经理姜毅、哥伦布房产总经理陈平等温州
营销机构负责人在接受本报记者采访时也认为，这一轮房地产调控及温州民间借贷危机
等，对温州炒房客打击很大，所谓其卷土重来“炒作成分过大”。
多位一线中介人士向本报记者反映，最近几个月，温州房产交易量上升，主要为刚
性需求和改善性需求，一般建筑面积在120平方米之内。
日出房产中介小李说，他上半年已交易十多套中小户型房子，没有一套为投资买房
。“小户型房源稀缺，成交比较好，价格有所上涨。而大户型房子扎堆，成交萎靡，价
格在继续下降。”
“现在去买房，我们有心也没力。”张鸣说，目前温州大多数炒房者被深套，没有
多余资金再去外地买房。多位炒家、房产中介人士向本报记者表示，现在上海、北京、
杭州等外地买房的温州人，大多数为子女读书、养老度假、经商等刚性需求。或许几年
后，这些房子在完成使命后会被卖掉，但他们并非以炒房为目的。
上述多位中介人士向本报记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间
里很难恢复元气。
他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产
，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果
房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。
更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，
房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。
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