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标 题: [CJJD]任志强:房价必涨四理由
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Nov 2 21:18:07 2012, 美东)
任志强有个口出狂言爱放炮的嗜好，每遇出头露脸的机会，都放出一段惊人的语录，因此被称“任大炮”。
限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
10月29日下午，第三届地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松、滕泰、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
任志强指出，限购令从三方面促进房价暴涨，首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价暴涨幅度。因为2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。
限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
房价暴涨理由之一：土地负增长之后房价必然暴涨
严格来说从1998年我国实施房改以来，土地负增长发生过三次。
按统计数字算，1998年2003年年均房价增长率是3.5%，1998年23号文件实行房改，同期人均收入增长是9.5%，即收入增长远远大于房价增长。1999年，上海市为鼓励大家买商品房，施行买房减免个人所得税的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情况都证明在2003年之前看不到天价地，因为没有招拍挂，也看不到房价暴涨的情况。2003年下达的“8.31文件”之前，按月计算，土地平均增长率是40%。那之前没有出现过房价高涨的情况。
2003年“8.31政策”来源是18亿亩红线，土地转让实行招拍挂之后，土地供应量迅速下降，约连续14个月低于5%的低增长。于是在2007年就出现房价暴涨。
在2006年以前房价上涨和收入增长基本持平，所以不存在房价过高问题。但2007年以后大量的天价地和天价房出现，甚至有“面粉贵于面包”的现象，这是第一次土地供应负增长之后带来的反应。
第二次土地负增长来自于2007年11月份的“两房”。“两房”之后，2008年出现了一些特殊政策，比如连续加息、收紧准备金率。防止通货膨胀和经济过热，在2008年6月份以后出现了土地供应负增长，一直延续到2009年的12月份。这段时间的土地负增长的结果是，2009年开始出现房价上升，但增长最快的是2010年，房价上涨了26%。
第三次土地负增长2011年下半年启动，由于限购令等一系列政策，2011年之后土地供应开始出现下滑。今年的土地负增长比去年还严重，因为土地去年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，今年全年都是负增长的。
今年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度约是负增长26%，无法弥补。明年拿什么土地去保证供给呢？
2011年的土地开始下降，到2012年整体下降，这等于是第三次土地负增长的过程。“既然前两次都出现的土地负增长之后的房价暴涨，那是不是这次也会出现？因为供求关系是平衡的，除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性。”任志强言下之意，当然暴涨。
房价暴涨理由之二：限购令未限住需求。 供需矛盾导致房价暴涨
按购房需求计算，2015年及之后这段时间都是高峰。2015年是全国23岁适婚年龄的最高峰，高到2400万对，即使他/她当年不结婚，第二年、第三年或者28岁才结婚，2015年后这段时间都是高峰，换句话说，家庭分户和结婚生孩子这个阶段是住房需求最集中和最大的一段时间。现在还没到，2015年才是住房需求高峰，后续的需求仍然是有的。
如果从2012年发生需求的消耗量来看，尽管有40多个城市的限购政策，但销售没有出现大幅度下滑，相比年初的负增长20%，到目前已回升至4%的负增长。也就是说，三季度以后的销售增长基本把原来掉下来的20%的窟窿补平了。根据以往经验，四季度通常是增长，09、10、11年四季度的增长率都超过15%。总体来看，2012年需求并没有因为限购政策而下滑，但供给却无增长。即需求增长的时候，把原有的供给已消耗掉。
任志强强调明年3月份这个节点。“因为2010年住房需求是历史最高点，所以2011年有土地供应，2012年还是有供应，2011年的供应量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是旧的土地供应在明年3月份就终止了。而新的土地供应是下降的，所以供给和需求之间的矛盾就会加剧。”
房价暴涨理由之三：北京、上海商品房库存量已经少于六个月，若降至三个月将引发恐慌
任志强指出“但是不要以为没有库存了才叫供求关系恶化，通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化；维持六个月是基本平衡；少于六个月就开始危险了。”
北京、上海这些城市已经开始少于六个月库存量了。详细来说，在一个城市，东南西北各方位都有需求，六个月的时候基本可以满足，选东边的房子就有东边的房子，想选西边的房子就有西边的房子，选南边、选北边都行。所以，只要这个城市供应量只有三个月左右的时候就已经出现恐慌了。因为当只能满足一部分需求的时候，可能想买东边房子的人买不到东边房子，只能买西边房子。他会从东往西边跑，这时候就会发生恐慌，西边的人看怎么东边的人都跑我这儿买房子了？这个传递从来都是这样。。如果你只有三个月的时候就可能出现这种现象，想选东边的时候没东边的房子，当东边有一套房子今天选完了明天没了，被别人买走了，这时候就出现恐慌了。所以，只要供求量小于六个月的时候，基本上供求关系不平衡。因为在六个月之内是生产不出来房子的。
而且，现在的房子通常预售，不能当时、当年交房。这个预售就等于把可预售的房子基本消化掉了，所以也会形成恐慌。
房价暴涨理由之四：限购令堵住二手房补充市场供应的路
在房价高涨的时候二手房可补充市场需求，希望拥有第二套或第三套新房的人，当市场供求关系不平衡的时候，会拿出多余的二手房出售。任志强指出，如果没有这部分二手房补充，房价会增长20%，有二手房补充的话房价可能就增长10%。
但这种状况只存在于理想，现实中我们看到，限购城市不准买第二套或者第三套房。打个比方，当国家粮食丰收的时候要储备一部分粮食。但市场限购第二套住房的政策会把储存的量冲掉了。
前期的供应是土地和新开工面积是指开发商手里有没有存量，后期二手房交易量是指二手房有没有存量。这就是为什么在研究市场的时候，先要讲一手房，同时要讲二手房。二手房的交易量告诉我们，第二套拥有住宅和第三套拥有住宅交换了，当这个交易量很大的时候就把余量交换掉了，我没有存量了，你也没有存量了。因此，当两者存量都没有了，明年3月份以后出现的可能性就是房价会被限购政策而导致不得不上升。因为限购政策导致的是开工下降、土地购置下降以及投资下降，目前，这三个数字都已得到证明，半年过去了，统计数字并没有发生改变。明年3月份很可能就会出现房价暴涨这个情况。
当然，任志强也坦诚地说，“我们只能预测经济运行，经济运行是根据土地、开工、投资来运行的，但我们不能运行的是最后结果，最后结果就是当政府采取最后措施的时候可能房价没涨，不像我说的应该涨的它涨，没涨不等于我预测错了，因为前期这三个条件是正确的。换句话说，应该涨是你用行政措施或其他办法导致它没涨，但不表示它不应该涨。供求关系最后决定市场价格，这个经济规律是任何人也无法去扭转的。”
任志强：中国房地产至少还要火20年
很多人都在关注中国房价未来的走势，人们问现在是否该出手买房了呢？知名地产商任志强表示，是否现在买房，取决于：一你是否买得起；二你是否需要买；三你买房干什么。是结婚用，还是投资用。“结婚的早该买了。你看人家买得早的，孩子都很大了。不早买不就是你亏了这辈子还要亏下一辈子？”
房地产业还能走多远
任志强称，目前中国城市化率基本在50%，然而按照国际惯例，城市化率须达到75%，而从50%到70%至少要到2030年。不过即使到了2030年，也不等于房地产业没落了或者不发展了，只不过是从大量的新建变成以二手交易和改造交易为主。
他举例说，纽约市一年的房地产建筑总量是260万平方米，而北京是1亿平方米，但如果比较两个城市的房地产交易金额的话，纽约是260亿美金，超过了北京一亿平方米的交易金额。
他认为，在纽约城市改造过程中，最核心的地区的房价处于每平方米10万或者15万美元，因此建筑总量不大，而交易金额可观。
另外，任志强指出，目前三四线城市的城市化率大概是30%，二三线城市50%左右，一线城市接近60%，所以一线城市更多的向持有物业，商业，写字楼转变。因为城市化率到一定程度后，第三产业比重会大大提高。
关于目前焦点的房地产市场问题，任志强称，尽管今年有这么严厉的调控措施，但唯有房地产才能在单行业内保持15%以上的投资增长率，到目前为止中国的房地产是支撑中国经济最稳定的一个行业，比任何一个行业的波动性都小。
他说：“所以我们从来不担心中国房地产的市场会怎么样，而担心会有什么样的措施去调控和影响市场。”
对于房地产是不是会从一个高速增长的过程变成衰落过程，任志强认为不会，他表示，最多到2030年时总量会下降，但总量下降不等于房地产行业没有或者不发展了，仅是从大量新建住房变成以二手房交易和改造交易为主，也仅仅是交易方式发生改变而已。
任志强表示，尽管今年中央政府有这么严厉的调控措施，但是单行业能保持15%以上的投资增长率的只有房地产，到目前为止中国房地产依然是支撑中国经济最稳定的行业，比任何一个行业的波动性都小。
“我现在也认为茅于轼老师说的是对的，商品房就是给富人盖的，保障房就是盖给穷人的。”任志强在论坛上明确声援茅于轼。早在2008年年底，经济学家茅于轼就公开表示，房子是造给富人的，跟其他所有的商品一样，都应该卖给有消费能力的人。但此观点一直以来备受市场争议。
微博是一种个人生活的平台，它和官方是两回事，而每个企业都有自己的官方平台，比如说我们有华远汇，会有项目的微博平台，他们微博平台我们有时候也会去转发，但我们不想把一个私人或者以个人为主的平台变成一个公共的平台。
作为一个上市公司来说，更多的不是用私人的名义去发布关于企业的一些信息，这对网民来说是不公平的，而且按照证监会规定也是不允许的。
我觉得我个人不应该在个人的微博上去充分发布公司的一些信息，这是两个不同概念。华远如果从上市公司角度看，我们在资产规模上大部分排在第四十几位，中国境内外算开大概200家左右，不到200家的上市公司，国内大概有130家左右，我们排在中等位置。
但是所有的股民应该可以看到的就是，我们公告里明确提出，我们没有从市场的股民手里拿一分钱，而是从原来的发行股东手里拿过钱。
所以公开的资本市场，有人说股票高了、低了，我没拿到一分钱，和我没有关系，我们是挽救了一个破损的或者严重亏损的上市公司。但是我们没有利用这样一个壳在市场上进行公开融资。
那么同比之下可以看到，我们最高的年份分红率可以达到利润的48%，平均最低的时候大概是27%，在所有上市公司里好像没有比我分红更高的。这是我说的现金分红。
如果加上我们的股票分红，从2008年上市公司收购之后从交易开始到现在，加上股票市值我们分红已经接近30个亿。如果我不上市的话，这些都归原来的上市股东，但是现在拿出了相当一部分，大约十多亿给了过去买了破公司的那些股民，或者在二手市场交换过程中的股民。
作为上市公司来说，我们可以在所有上市公司里排在第一位，是对股民最负责任的，因为我们没有从上市公司流通股股民中拿到一分钱，但我们分了大量的现金和股票。如果按现金分红率来说我们可能也要排在前十名，加上股票弄不好我们排在最高，我们在分红率上是非常高的。
再看9月份的公告，这是已经公告的信息，我们企业的资产和万科相比总资产规模差了30多倍，但利润相比我们大概只有十几倍，说明我们的盈利能力是万科的1倍以上，如果按净资产回报率来说这几年我们基本都排在前十名。
为什么我们的资产规模和其它的，包括净资产、总资产规模都排在上市公司的40多倍和50多倍，但我们经常瑰宝率排在前头，说明我们的营运能力比较强，说明我们对股民更负责任。
股民看到的应该是什么？我给了你1元，你给我赚了多少钱，有人可能拿到了100万，我没拿到100万，我的资本很小只拿到了1万元，如果按100万算的话，这1万元比100万还高。
可以把9月份已经公告的所有上市公司的报表和排名列在一起看看，应该说我们是排在前几名，就是我们的盈利能力和市场运作能力，以及对市场未来的判断能力远远高于了现在所说的房地产企业品牌的这些排在前十几、二十位的企业好得多得多，他们的盈利能力和资本市场回报能力比我们差远了，可以随便拿9月份的公告材料对比。
因此，我个人认为不需要再对企业运行情况做任何其他说明，这些本来就是公开的数据，我刚才说的对比数据全都是9月份的公告，9月份的公告对所有人都一样，都登在报纸上。
如果你没有认真看说明这是你的问题，不是我的问题，因为我告诉你了，而且这些对比数据是可以用公开数据去做对比的，你没有做对比是你的问题，虽然他的利润总额比我高，可是他的资本比我高多了，如果按倍数关系算我比他好多了。
有的人在网上说，凭什么你比王石要挣的钱多，就是因为我的资本运营能力比他强，他现在比我多，没道理啊，他管理的资产多，那是因为股民给了他一个机会。如果证监会现在允许我公开融资的话，我也可以获得更多的资本，也可能我的规模比还大。
所以，不能单纯从资本规模和总的销售额上去评比一个企业的运行情况，应该从它真正能通过，同样是1元的运营资本获利多少，或者说给股东的回报多少来去评价它真正的品牌价值。我们华远可能就属于这样一种，所以我个人认为不需要再额外地利用微博做各种宣传，所有公告都是公开的。
如果一个人真正想了解一个企业经营情况的话完全可以通过公告，正式的资料去做了解，而不仅仅通过微博去做，不能把完全一个私人的品牌作为公司品牌。潘石屹可能会做，因为他是个体户，我不是，我不是最大持股人，也不是在为个人牟利，所以我不需要把个人的平台变成一个完全属于企业和公众的平台。
没了诚信等于自杀
一个企业在从建立诚信变成信誉的过程中，产生的价值就越来越大。
作为企业家来说，如果要追求企业生存的价值，就需要有诚信。要把诚信作为一个企业的生命加以爱护，如果没有了诚信就等于是自杀。“企业如果仅仅追求一笔利润，你可以欺骗或其他方式获得，但从此以后，你可能就要改头换面整容到另外一个地方去。”
当我第一次和潘石屹进行土地交易的时候大概谈判9天。几年以后我第二次跟潘石屹进行交易，我们俩大概用15分钟完成了19亿元的交易，我们俩人从烟盒上撕下一块纸来签上名字，第二天找律师就签了协议。
第三次交易我们到机场路过北京三元桥，他说到昆仑饭店碰头，我们也没有纸，把餐厅午茶的菜单撕下来签了字，那次是40亿元的交易。我们有信誉，我相信他签完字的东西能够履行，他也充分相信我签完字可以履行，这两张纸值60多亿元。（厦门房地产联合网）
任志强：房价增幅大于收入就是暴涨 要结婚快买房
“地产大嘴”、华远集团董事长任志强，历来以敢言、直言著称。前几年，他诸如“我只为富人盖房”、“买不起房就该回农村”的惊世骇俗言论，被网友冠以“最想揍的人”称谓。而随着微博时代来临，任志强在“自媒体”上人生导师、慈善人士的正面形象，亦令其粉丝数直破千万，转而成网友的“大众情人”和“最想嫁的人”。昨晚，这位争议人物应南京1912仲秋雅集之邀在宁发布新书《任他评说》，并就房价、经济走势等热门话题接受扬子晚报记者采访。
对记者问题瞪眼：为什么观点要变？
听任志强谈房价，是所有在场人士最期待的话题。因此昨晚6点多任志强没抵达1912之前，众多嘉宾人士已急不可待议论起来。有位企业界人士还现身说法：我已以1.5万元/平米的价格出手购房了，但不知买对了没，希望老任点评一下。而任志强对房价这个永恒话题的观点也相当坚定在几天前，他还表示，“现在看来，支持我的预测(明年三月房价将暴涨)的人越来越多而不是越来越少。”昨晚，当任志强刚一落座，扬子晚报记者冲上去问他观点有无变化时，他眼一瞪，严肃地说，“当然还是这个观点，为什么要变？”
房价增幅大于收入增幅就是暴涨
任志强认为，房价在明年3月之后会暴涨，是根据投资增长的下降和土地供应情况得出的结论。现有的库存大概也就在明年3月份以前基本上消化的差不多了，而新的供应没有看到，所以明年3月份以后可能会出现暴涨。不过他也表示，不是房价翻倍才叫暴涨。如果房价增长幅度大于收入增长的幅度，就变成房价收入比例差距越来越大，这是不合理的，就叫暴涨。
结婚的快买房，投资的要看个人条件
那么，现在人们是否该出手买房了呢？上述企业界人士买房行为对不对呢？他表示，是否现在买房，取决于：一你是否买得起；二你是否需要买；三你买房干什么。是结婚用，还是投资用。“结婚的早该买了。你看人家买得早的，孩子都很大了。不早买不就是你亏了这辈子还要亏下一辈子？”如果投资则要看个人条件，看是否受限购的限制，这个区别很大。
近期莫言获得诺贝尔奖，想拿750万元奖金在北京买套房却“买不起”，成为地产界热议的话题。网传任志强曾表示莫言没北京户口，因此没资格买北京房子。
但昨天记者以此向任志强求证，并请他给莫言提出建议时，他表示：“可以买啊，可以买很好的房子。说750万买不起房子，那是看你在哪里买。你要在天安门买肯定不行。在远点的地方买可以，远点的地方可以买别墅，可以买很大的房子，我的别墅才几千元一平米。”
更有意思的是，昨天任志强的圈内好友潘石屹也关注了莫言买房的话题，并@任志强一条微博：陈光标要给莫言买房了。
今年单行业房地产增长最好，开发商资金链没大问题
对经济走势，任志强也阐述了自己的见解。他认为，今年经济整体有困难，预计GDP总体可能不到8，但也不会太低。随着未来市场化的放开，他对未来走势依然充满希望。
他还介绍，让人有些意外的是，今年都觉得房地产不行了，但到目前为止，房地产的增长是单行业中最大的、单行业中表现最好的，还维持15%以上的增长。主要原因是保障型住房在增加。而今年房地产价格变化不大，全年价格增长在3%左右(求证).
此外，每个季度平均700多亿的房地产信托，迄今都没有出现问题。如果将近3千亿的房地产信托中，开发商都能还得上的话，那意味着地方融资平台不会出太大问题。总体也不会出现金融危机，不会出现房地产资金链断裂的问题。
此外，任志强还跟大家分享了一些数据，认为目前大企业和小企业的信心不平衡。如大企业的信心指数已接近50，比上季度提高；但餐饮等小服务业的信心指数下降比较大；因此总体还有所下降。他还提出，经济走势的底可能要到明年一季度，在二季度向上回升。
任潘语录
赚了钱还称自己为房奴不是流氓吗？
任志强：每个人买房以后，亏了吗？年轻人把自己称为房奴。你在卖的时候，这个钱多了，你怎么是奴隶呢？没人奴隶你，没人剥削你，你是赚了钱的，你叫什么房奴？完全是一种流氓说法。赚了钱以后，还要称自己为奴隶，你不是流氓吗？一点道理都不讲。
潘石屹：三年前，@任志强不会用电脑。我给他推荐微博时，他开始说没有用。我一点点地教会他用微博。现在，他iPad和香烟不离手。iPad用一电线像拴小狗一样拴着它。他从来不敢更新新的微博版本，他用习惯了，担心更新新版本后，iPad像小狗一样不认他了，所以常出故障。今天我给他更新了。
花絮
网友想买“黄金3小时”灌酒任志强：谈啥都行
10月8日-12月8日，优米网举行第三次名人的“黄金3小时”拍卖活动，参加拍卖的名人包括任志强、史玉柱及中国投行第一人刘二飞(详见扬子晚报10月10日报道)。目前，3人的报价相当激烈，都是99999元，离10万元的自由竞价起点只差1元。
当记者问及任志强为何参加本次拍卖，希望与什么样人对话，传达什么观点和智慧时，他豪迈地表示，这的确是自己第一次拿出3小时来拍卖。并说巴菲特都拍卖午餐时间了，自己参加拍卖有什么不可以。“谈啥都行，反正都拍了。”
而对于任志强的“被拍”，网友们也十分期待，甚至有一名叫“福辰龙”的网友在微博调侃道：“我买任志强，然后灌他酒，然后带他去找交警吹吹测酒仪 ”可见网友对“任大嘴”的喜爱与期待。
粉丝千万，日发微博40条乐谈“你幸福吗”？
任志强从网友“最想揍的人”变为“最想嫁的人”，微博沟通功不可没。扬子晚报记者注意到，任志强自2009年12月18日发布第一条微博，迄今发布42750多条微博，粉丝有1000多万，平均一天发40条微博，可谓鞠躬尽瘁的“微博控”。内容也远远超出“地产”这个狭隘的话题，诸如一些早安帖的人生感悟、环保、慈善、公知方面的话题，让粉丝们对他的行踪了如指掌，拥趸们对他的观点心有戚戚，广泛转发。尤其是他和小潘(潘石屹)的唱和，更让忠粉们津津乐道。
比如前几天他和潘石屹游韩国，就发表了有关江南Style的多条微博并调侃“小潘梦想着以为请了个美女来作陪。听说是个男的傻眼了。”昨天一早6:59，他以短信形式转了条弘一法师的语录：“我不承认高兴与痛苦有什么不同，其实，它们是一样的。人，由于没有开悟，许多痛苦由此产生，一旦了解了生命的意义，事物就没有太多的区别。因为，高兴与痛苦都是生命的组成部分。宽窄都是路，前后皆为空，只有一部分一部分地加起来，那才叫完整的人生，才是真正的生活。”这条幸福观的微博还没到上午10点，就得到4000多条转发。
其中潘石屹的回应很有趣，称这是任在回答CCTV“你幸福吗？”的提问。而任志强自己对小潘的调侃也颇为认同，随即转发并表示“告诉所有人”。
昨晚在南京，记者也现场感受到任志强十足的“微博控”。刚答过记者问，跟在座嘉宾分享过观点，晚餐还没上的间隙，他就掏出手机，刷刷刷翻起微博来。当嘉宾发现并跟他聊起，他饶有兴趣地问：“南京这里谁的粉丝也过千万了？” |
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发帖数: 39279 | 2 任总又出来发话了，明年3月以后房价又要涨起来，且房地产还可以红火20年
我刚在新浪上看到上海房租涨价的新闻，晕啊，连松江一室一厅的精装修房子（保利西
子湾，近松江大学城地铁站，但是其实走到要15分钟以上）都涨到2400了，I think
too crazy啦。那些在松江房价只有4000-5000的时候买进的人真是爽歪歪。
再比如浦东高尚社区联洋，小三房租金已经轻松上15000啦，当年联洋的房价才1万多呀
，就算2008年也才25000。
古北的两房租金都要13000以上了。
http://sh.sina.com.cn/news/economy/2012-11-04/095719057_2.html
因此被称“任大炮”。
售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购
令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地
供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行
业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供
应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令
限制了市场上二手房供应，从而加大房价暴涨幅度。因为2007年、2009年房价暴涨时，
市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手
房供应满足市场需求的路子也被堵上。
售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购
令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地
供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
【在 l*******r 的大作中提到】
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: 标 题: [CJJD]任志强:房价必涨四理由
: 发信站: BBS 未名空间站 (Fri Nov 2 21:18:07 2012, 美东)
: 任志强有个口出狂言爱放炮的嗜好，每遇出头露脸的机会，都放出一段惊人的语录，因此被称“任大炮”。
: 限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
: 10月29日下午，第三届地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松、滕泰、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
: 任志强指出，限购令从三方面促进房价暴涨，首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价暴涨幅度。因为2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。
: 限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
: 房价暴涨理由之一：土地负增长之后房价必然暴涨
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B*****e
发帖数: 2220 | 3 20年之后，中国又被永久性划分出两个阶级：地主和长工
不同的是这一次地主们都有外国绿卡，长工们一旦起义，地主们撒丫子就跑了。不起义
的话就永远受压迫
所以我们只能寄希望于美帝垮台，地主们无处可跑，才会下功夫把自己国家搞好点 |
l*******r
发帖数: 39279 | 4 地主们也可以逃到别的国家呀
话说你希望谁当美国总统呢？明天就见分晓了，还是让奥巴马当吧，让美帝早点垮台
【在 B*****e 的大作中提到】
: 20年之后，中国又被永久性划分出两个阶级：地主和长工
: 不同的是这一次地主们都有外国绿卡，长工们一旦起义，地主们撒丫子就跑了。不起义
: 的话就永远受压迫
: 所以我们只能寄希望于美帝垮台，地主们无处可跑，才会下功夫把自己国家搞好点
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h**e
发帖数: 9290 | 5 我家以前是地主
地主对子女管教很严
我爷爷跟我说，小时候，他跟弟弟一起去赌博，被家里人抓住，关在祠堂，在祖宗灵位
前跪了一整天，就改正了。
以前的地主，把长工是看成家里人的。
而且大部分希望改善村民们的生活，这样收租也比较顺利些
办学
建医院 |
l*******r
发帖数: 39279 | 6 嗯，你可以多写写这方面的故事嘛
貌似你说的就是传说中的乡绅制度，乡绅帮助维护地方的秩序
【在 h**e 的大作中提到】
: 我家以前是地主
: 地主对子女管教很严
: 我爷爷跟我说，小时候，他跟弟弟一起去赌博，被家里人抓住，关在祠堂，在祖宗灵位
: 前跪了一整天，就改正了。
: 以前的地主，把长工是看成家里人的。
: 而且大部分希望改善村民们的生活，这样收租也比较顺利些
: 办学
: 建医院
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l***i
发帖数: 956 | 7 我爷爷也是这么跟我说的，当年我们家乐善好施，德声闻于乡里，谁家有了困难不是我
家给帮忙。但我爸说当年我爷爷虽然没到横行乡里欺男霸女那程度，但为人上也是刻薄
无赖，靠放钱扩大了不少家业。我也不知道谁说的对。
【在 l*******r 的大作中提到】
: 嗯，你可以多写写这方面的故事嘛
: 貌似你说的就是传说中的乡绅制度，乡绅帮助维护地方的秩序
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X******2
发帖数: 5859 | 8 现在不少有点见识的农民企业家也是这么做的。
不然发财不安稳啊。
【在 l*******r 的大作中提到】
: 嗯，你可以多写写这方面的故事嘛
: 貌似你说的就是传说中的乡绅制度，乡绅帮助维护地方的秩序
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l*******r
发帖数: 39279 | 9 信你爸呗
你爷爷自吹自擂
【在 l***i 的大作中提到】
: 我爷爷也是这么跟我说的，当年我们家乐善好施，德声闻于乡里，谁家有了困难不是我
: 家给帮忙。但我爸说当年我爷爷虽然没到横行乡里欺男霸女那程度，但为人上也是刻薄
: 无赖，靠放钱扩大了不少家业。我也不知道谁说的对。
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l*******r
发帖数: 39279 | 10 靠，还是迷信
【在 X******2 的大作中提到】
: 现在不少有点见识的农民企业家也是这么做的。
: 不然发财不安稳啊。
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l***i
发帖数: 956 | 11 但我更愿意相信我爷爷.
【在 l*******r 的大作中提到】
: 信你爸呗
: 你爷爷自吹自擂
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h**e
发帖数: 9290 | 12 其实我家那时候算是乡绅了
据说90年前，太太爷做寿，祝寿人骑的马匹栓了两个天井
村里跟邻村用水，出纠纷时，他出面去调解秩序。在不损害邻村利益的基础上尽量维护
本村利益，保证基本的公平信用，还有家族的威势，使得大家可以和睦相处。
曾叔公（大太爷爷）听到村里人来报信，说谁谁在抢隔我们家的稻谷
他说，要不是家里没饭吃，不会出来偷抢的。让他们割点去，也好维持他们的生计，不
必要去赶去抓。
所以，那些来割成熟稻子的人，也不会割太多，也不会搞破坏。来年有好收成或发达，
也会尽量来还一些。
他又是搞教育的，在浙江不少地方做过中学校长，所以解放后也得以靠”开明乡绅“的
身份没有被大批斗（带高帽游街是有的，不过是我爸爸跟其他人抬着的，那时候很老了
，走不动了）。
具体传说中的乡绅维护地方秩序是怎么样的，我爷爷也没有说，我也不是很明白。
我大爷爷上了浙大，想跟高中时候的一个女同学自由恋爱，却是不行的。
包办婚姻是那时的基本礼仪道德之一。当然，不像鲁迅，大部分人有气也会忍了，结婚
了就好好过日子了。该生孩子就生孩子，慢慢的，就是亲人了。 |
l*******r
发帖数: 39279 | 13 你家在乡下算很不错了
【在 h**e 的大作中提到】
: 其实我家那时候算是乡绅了
: 据说90年前，太太爷做寿，祝寿人骑的马匹栓了两个天井
: 村里跟邻村用水，出纠纷时，他出面去调解秩序。在不损害邻村利益的基础上尽量维护
: 本村利益，保证基本的公平信用，还有家族的威势，使得大家可以和睦相处。
: 曾叔公（大太爷爷）听到村里人来报信，说谁谁在抢隔我们家的稻谷
: 他说，要不是家里没饭吃，不会出来偷抢的。让他们割点去，也好维持他们的生计，不
: 必要去赶去抓。
: 所以，那些来割成熟稻子的人，也不会割太多，也不会搞破坏。来年有好收成或发达，
: 也会尽量来还一些。
: 他又是搞教育的，在浙江不少地方做过中学校长，所以解放后也得以靠”开明乡绅“的
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h**e
发帖数: 9290 | 14 是大户人家了
号称在钱塘江边有千亩良田
我太公是去武义收租的路上被日本人打死的
我曾祖父的小儿子是清华毕业的，他好像是从上海考上去的，跟黄菊算是同届的
听说他是过继给我们家原先邻居父亲的，（他是一个在上海的小资本家）。
（听说我家邻居（是小儿子）一直怨恨他父亲的，因为他父亲的资本家身份让他不仅没
享受过一点好处，还没法读书，小时候也受牵连，被其他人批斗上）
我家邻居（我称他为大伯）有个叔叔在英国，也是资本家吧，跟一个在上海的英国女人
结婚的，解放前选择离开上海去英国。
这些好像90年以后他们才提起来的
我们村今年又有一个小女孩考上清华了，辈分上我可能还得叫她 姑姑
哈哈
【在 l*******r 的大作中提到】
: 你家在乡下算很不错了
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l*******r
发帖数: 39279 | 15 你不是金华人吗？怎么你家在钱塘江边有田？
另外太公不就是曾祖父？
你家邻居跟你同族吧？但不是一个太公？
你们村都一个姓吗？那500年前都一家
【在 h**e 的大作中提到】
: 是大户人家了
: 号称在钱塘江边有千亩良田
: 我太公是去武义收租的路上被日本人打死的
: 我曾祖父的小儿子是清华毕业的，他好像是从上海考上去的，跟黄菊算是同届的
: 听说他是过继给我们家原先邻居父亲的，（他是一个在上海的小资本家）。
: （听说我家邻居（是小儿子）一直怨恨他父亲的，因为他父亲的资本家身份让他不仅没
: 享受过一点好处，还没法读书，小时候也受牵连，被其他人批斗上）
: 我家邻居（我称他为大伯）有个叔叔在英国，也是资本家吧，跟一个在上海的英国女人
: 结婚的，解放前选择离开上海去英国。
: 这些好像90年以后他们才提起来的
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l*******r
发帖数: 39279 | 16 武义的温泉很有名啊
【在 h**e 的大作中提到】
: 是大户人家了
: 号称在钱塘江边有千亩良田
: 我太公是去武义收租的路上被日本人打死的
: 我曾祖父的小儿子是清华毕业的，他好像是从上海考上去的，跟黄菊算是同届的
: 听说他是过继给我们家原先邻居父亲的，（他是一个在上海的小资本家）。
: （听说我家邻居（是小儿子）一直怨恨他父亲的，因为他父亲的资本家身份让他不仅没
: 享受过一点好处，还没法读书，小时候也受牵连，被其他人批斗上）
: 我家邻居（我称他为大伯）有个叔叔在英国，也是资本家吧，跟一个在上海的英国女人
: 结婚的，解放前选择离开上海去英国。
: 这些好像90年以后他们才提起来的
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h**e
发帖数: 9290 | 17 我说的是我的大太公（我太公的哥哥）
我们村主要是一个姓，300年前是一家了
我家邻居是本家了，否则也不会过继啊
地主啊，到处买地
所以在钱塘江边有地
【在 l*******r 的大作中提到】
: 你不是金华人吗？怎么你家在钱塘江边有田？
: 另外太公不就是曾祖父？
: 你家邻居跟你同族吧？但不是一个太公？
: 你们村都一个姓吗？那500年前都一家
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