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发帖数: 3150 | 1 发信人: ThreeMore (许三多), 信区: Military
标 题: 北京土地财政临近破产 2500亿债务难偿还
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jun 21 21:45:55 2011, 美东)
叶枫 北京报道
核心提示：北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。而今年1-5月，北京土
地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。
北京市的土地财政会不会出现危局？
这一担心可能不是杞人忧天。本报记者从接近北京市国土局的人士处获悉，从2009
年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大
规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让
总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。
为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推
出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助
保险资金借新还旧等等。
250亿面对1200亿
“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！” 朝阳区国土
局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。
这是北京市土地财务压力的缩影。据一位接近北京市国土局的人士介绍，从2009年
开始，北京市启动庞大的土地储备贷款计划，准备从2009年到2011年连续三年每年土地
储备贷款达到1000亿元。
2009年北京市完成土地储备投资1165亿元，2010年完成土地储备投资1300亿元。
2011年1-5月份，新增土地储备开发投资约为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷
款，30%来自政府财政注入资金。
依据此计算，2009-2010年期间，北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上
2011年1-5月份新增的土地储备贷款，即便在2009年之前，北京土地储备中心无任何贷
款存量，上述3年半时间所积累的2000多亿元的贷款，每个月还本付息就会超过100亿元。
上述人士透露，从2009-2010年期间，银行贷款基准利率在5.5%左右，按照下浮10%
计算，土地储备贷款平均利率约为4.95%，仅利息每年就有100亿元。
北京大岳咨询公司总监李伟透露，北京土地储备贷款期限一般在两年左右，因此
2011-2012年是土地储备贷款还款的高峰期。
北京2500亿“土地债务”大考
按照两年的还款期限计算，北京市每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。
李伟介绍，北京市土地储备贷款按照市区两级负责的体系，北京市土地储备中心与
银行谈一个总体授信，具体还要区县土地储备中心来确定项目贷款。
上述接近北京市国土局的人士介绍，2009年刚启动每年1000亿元的土地储备贷款工
作时，大部分区县没有准备好项目。朝阳区是唯一具备大量储备项目的区。其次是后来
陆续加入进来的顺义、房山和通州等新城区。
据本报记者了解，朝阳区2009-2010年土地储备投资1171亿元，计划储备土地39平
方公里，规划绿地面积约120平方公里，共涉及13个乡90个行政村，拟拆迁安置人口18.
5万余人。
有861亿元被用来拆迁安置资金，朝阳区大望京村拆迁平均成本更是达到了1万元/
平方米以上。
按照朝阳区土地贷款总规模计算，每天需要偿还的利息就在1300万元以上。这便是
前述“一天一架飞机”说法的由来。
面对高额的土地储备贷款还本付息压力，土地出让收入却在减少。
依据北京市国土局公布数据，北京市今年1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4
公顷，不足年度计划供应量(1220公顷)的一成；截至5月24日，北京市通过招拍挂出让
土地的总收入为250.61亿元，同比减少59.2%。
朝阳区的土地储备贷款规模在北京市体系内堪称最大，但并不是还本付息压力最大
的。朝阳区土地比较好卖，仅CBD核心区的几幅地块，就在2010年底卖出220亿元。
相比之下，房山、顺义、通州等新城区受当前楼市调控下房价和交易量下降影响最
大，土地流标和流拍频频。
据北京中原地产统计，从2009年到今年前5个月(截至5月25日)，房山、大兴、通州
三区合计土地供应面积1467万平方米，占北京最近三年来土地供应量的52.1%。
但市场行情并不好。6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标
，通州区两地块只有三家房地产企业低价投标。
北京市土地储备中心副主任田锋近日表示，北京市2011年计划供应商品房住宅用地
1220公顷，目前仅完成183公顷，只有15.1%。
“严厉的调控政策仍会持续下去，限购等政策不会轻易在年底退出，企业在这种预
期下，不会有大规模拿地举动。”住建部政策研究中心副主任王珏林在不久前的一次论
坛上表示。
上述接近北京市国土局的人士则认为，目前大型开发商参与土地买卖的积极性不高
，还有一些特殊的原因。
例如，北京市今年为完成20万套保障房筹集任务，采取在商品房用地中配建保障房
，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供应的土地位于新城区，使得很多品牌
开发商不愿意拿这样的土地，因为这样的地建设出来的多数是低端产品，利润率很低。
据记者统计，2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右，而2011年1-5月份成交
居住用地当中，平均溢价率不到20%。
“不止是北京，受严厉调控政策的影响，地方政府卖地收入下降，由于前几年过度
依赖银行土地储备贷款进行土地一级开发和基础设施建设，全国很多地方现在土地储备
贷款偿还压力都十分巨大。”北京大岳咨询公司总经理金永祥表示。
民生银行(5.82,0.01,0.17%)房地产事业部一位人士介绍，前两年很多银行青睐土
地储备贷款，给予很低的利率和抵押担保条件，尤其是对北京等一线城市，认为其财政
收入充沛，能保证还本付息。
而事实上，与银行直接签订贷款协议的平台公司和区县土地储备中心，并没有支配
土地出让收入的权力。按照土地出让收入收支两条线管理规定，土地出让收入要上交财
政，再通过财政返还。
一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到北京市土地出让总收入的60
%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，就难以弥补成
本。
由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。
土地“压仓”
借新还旧风险
面对巨额土地储备贷款还本付息的压力，北京市政府正在研究应对之策。
上述接近北京市国土局的人士说，政府正在采取一系列积极的动作推地，希望能够
在三季度突击增加土地出让收入，以保证土地财政不断链。
北京市土地储备中心大量推出经营性用地吸引开发商。并将大量的住宅用地出让方
式由招标改为挂牌，以避免投标开发商不满3家而出现流标。
6月上旬，北京市将最好的土地——CBD剩余的9块土地一起推出，预计可以获得200
亿元左右的出让金收入。
相比2010年时出让的CBD地块，此次CBD地块的评分体系已悄然改变。规划设计方案
投报仅占20分。在剩余80分中，投标价格得分占到50分。投标人财务及资信、开发及经
营理念、资质及业绩三项所占比重相应下调。这无疑有利于推高招标的最终成交价。
同时，动员国有房地产商积极拿地，进行托市。
另一个办法就是借新还旧。
李伟介绍说，2010年下半年开始，银监会对地方融资平台进行整顿，大部分地方融
资平台在还清旧账之前，不能再借新账。但在土地财政的困局下，变相借新还旧，成为
地方政府渡过资金难关的主要手段。
值得注意的是，北京市土地储备中心于2010年12月份，启动名为“蓝德计划(Land)
”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家
保险公司签订总金额或高达700亿-800亿元的债权投资计划。该计划募集的资金将用于
土地一级开发，不涉及二级市场。
根据设想方案，由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借
贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。
北京市绝大部分保障房都采取在商品房用地中配建的方式。这样一来，配建有少量
保障房的商品房用地的一级开发投入，也可以运用保险资金。
上述接近北京市国土局的人士说，实际上土地一级开发是不分保障房还是商品房的
，其用途在二级出让时才会安排，而且配建保障房的比例也会调整。
这位人士认为，对于北京市土地储备中心来说，500亿-800亿元的保险资金，是缓
解其目前土地储备贷款还本付息压力的及时雨。而且不必像其他城市政府一样，以求助
于民间高利贷的办法来借新还旧。
但对于保险资金来说，要保证回报率，如果仅仅是投资保障房规划用途用地的一级
开发，则亏本的风险会很大。北京市规定土地拆迁按照市价补偿，而保障房售价仅有市
场商品房售价的几分之一，“这样比例的反差，纯保障房项目用地的一级开发很难操作
。”
某保险公司的相关人员也认为，“融资是以储备的土地进行抵押，还款是依靠土地
出让金，如果未来楼市调控走到一定程度，开发商拿地热情锐减，土地出让金回笼过慢
，未来还款可能会遇到风险。”
对此，金永祥分析说，土地储备中心和保险资金进行合作能在一定程度上缓解政府
的资金之困，而且保险资金的利率比较低，加上北京市政府的信用比较好，两者的合作
还是比较容易谈拢的。
但这也只是把今天的问题拖延到明天。“因为还了银行的钱，却又重新欠了保险公
司的钱。”
并且，保险资金相较而言规模太小，难以从根本上解决政府的融资问题。
为此，金永祥表示，要根本解决问题，就要向体制开刀。
“现在政府的一个突出问题就是大包大揽，所有项目都由政府说了算，这就给政府
财政造成很大压力。如果能够在一些项目上向社会资本开放，就不但能减轻政府负担，
还能增加效率。”金永祥说，金融危机当中，欧美很多国家面临财政困难时，采取的措
施就是开放项目，出让国有股份，引进社会资本。 |
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