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发帖数: 1114 | 1 以利益分析法分析当前的房价走势
查子虚 2010年3月31日
如果你是中国人，你应该深刻的了解中国的政治体
制、行政体制、中国的吏治、中国的人治，政府的运
作、经济的现状，其实，99%的人并不了解，这也是宣传
工具愚民的结果。高房价的本质是什么，我以前从来没
有认真思考过，总是相信政府的宣传。直到现在才有所
领悟。
我自已多年来一直顽固坚持不买房的行为，遭到了
很多人的嘲笑，当然，嘲笑我的，都是买房者。的确，
从06年到09年，房价的走势屡屡背离我的预期。我一直
最痛恨任志强、潘石屹，是时寒冰、牛刀的最坚定支持
者。现在，我不得不冷静的思考，我的这样的思想是道
德价值的判断，还是客观冷静的思考。我做到了做够的
客观吗？时寒冰的利益分析法，我很赞同，现在就是采
用这种分析法分析当前的房价和未来的房价走势。
有几个客观前提先讲一下。
1 有三种关系最为牢固，血缘关系，男女关系，利
益关系。利益的驱动，是最具有持久力的驱动。利益的
关系，是最牢固的关系。
2 地产的招投标是当前比较公平的土地出让方式。
现在，政府还找不到一种比招投标方式更为公平公正的
土地出让方式。所以暂时这种土地出让方式不会改变，
除非有更合理的土地出让方式。
3 地方政府自身有强烈的利益冲动。政府（包括中
央政府、地方政府），房地产开发商、银行，结成了牢
固的利益同盟。这种利益同盟暂时找不到分化瓦解的力
量。介于中国现在的行政主导制的政治体制，这种利益
同盟会牢固的生存下去。
利益分析里，可以分析政府的利益，地产商的利
益，银行的利益，建筑行业、钢铁水泥行业、中介行业
的利益，炒房者的利益，拥有房产者的利益。这些利益
里，最核心的，就是政府的利益。这是由中国的行政主
导的体制所决定的。
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作者：pumazcm 回复日期：2010-04-02 13:41:34
政府的利益分析
一 房地产业是解决地方财政缺口的最主要的方式
土地的招投标的出让价格是以市场定价为基准，因
此，在土地周围房价一定的情况下，土地的招投标价格
几乎可以肯定是维持在高位。地方政府可以从土地的招
标中获得大量的预算外收入。除非土地收入收归国有，
不然无法抑制土地价格的居高。
房地产的流转为地方政府带来大量的收入。根据中
央和地方的分成规定，土地使用税、土地增值税、房产
税、城市房地产税、契税都是属于地方的收入，而且地
方还要征收人防费用、地方教育基金等等。高房价必然
带来高税费，网上流传的房价40%的钱被相关职能部
门“吃”掉了所言非虚。
以下引用网上的计算：注意，这是房地产开发
商的税费。
各项规费约占房价13%左右；土地税房产税占
房价11%。林林总总加到一起，一个楼盘被政府收走的税
费高达总房价的54%。业内人士指出，这些费用都是政府
依法收取的，也不是“政府吃掉了开发商的利润”，而是
属于开发商的开发成本。核价时，是算在“成本”之列
的。
地价是大头：最高占房价30%
规费林林总总：占房价13%左右
除了土地成本，房价里最说不清道不明的
就是“规费”了。“因为有的是按平方米来收取、有的是按
比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼
盘一平方米交给政府多少钱。”南京市建委一名不愿透露
姓名的人士如是说。不过他肯定，这些规费“所有的加起
来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的
13%左右”。
而以往这项费用之所以“说不清”，是因
为开发商往往可以用种种手段，使自己享受到优惠。操
作得好，一笔就能省几百万、上千万。近年来，南京规
划、建设、房产等系统都有官员被查处，这中间或许
有“多花的钱”。但总的来说，开发商一定是在1000
元/m2的规费基础上少交了钱。
除了土地出让金和规费，政府还收取各种
各样的房地产税，而且这些税大多根据销售额来收取。
也就是说房价越高、税也相应收得越多———这以往也是被
当做房价暴涨、政府屡调无力的原因之一。
那这部分收入究竟有多少？就足以导致政
府“利令智昏”吗？据南京一家税务师事务所的专业人员
介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额
5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。
开发商的销售额其实就是楼盘的总房价，
虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要
开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在“亏本”，开
发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩
8%-10%。这样算来，这两种税也只有房价的
5.5%+10%33%=8.8%。
再加上4%土地契税，是按土地价款来
收。因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就
只占房价的30%4%=1.2%。另外，土地增值税一般是按
总房价的1%来预收。因此一个企业的所有房地产税加起
来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。
政府除了从房地产商哪里收取大量的费用，购
房者收取的费用也不可小视，最主要的契税，1.5%，大
修基金，2-3%。这样看来，保守估计，一套房政府收取
的费用，至少也在房价的50%左右。不算不知道，一算吓
一跳。2009年全年，苏州（不包括下面的县级市）共成
交住宅类房源77729套，较08年增加42980套，增幅为
123.7%，我们就概算一下地方政府的地产财政收入吧：
假设苏州的成交均价8000元/平方米，平均一套面积100
平方。政府收入=8000*100*77729*50%=310.916亿
元。
而苏州2009全市地方一般财政预算收入全年
745.18亿元，可以估算出，地产方面的收入占地方财政
收入一半弱。这是多么令人沮丧的数据。而维持地价高
企就是地方政府获得地方财政收入的最好方式。
由于1994年的中央分税制消弱了地方的财政
能力，而地方的事权却在不断的扩大。这种财权了事权
不断扩大的矛盾困扰着地方政府。因此，地方财政的紧
张，特别是县级地方的财政紧张应该成为常态。
我之所以举苏州的例子，是因为苏州在05年
到09年房价的涨幅没有周边的城市大，甚至没有常熟、
昆山、太仓涨幅大。我以为苏州的房地产的财政占比应
该是相对小的。没有想一计算吓我一跳。我有理由相
信，其他地方政府的地产财政占比会比苏州大，有可能
超过一半的比例。超过50%，这可是一个可以绝对控庄的
比例了。地方政府对地产财政依赖如此之深，导致任何
可能影响地产财政的中央调控都会在地方受到抵制。这
就是中央政府为什么调控房价总是隔靴挠痒的原因。因
为，根子就出在中央的财政政策上面，中央不会自己打
自己的耳光。
所以，土地方面的收入，成为地方政府最主要
的财政来源有其必然的原因。或者我可以用一个危言耸
听的说法，就是维持政府正常运转的命脉掌握在地产
业。政府就是被地产绑架了，地产被政府绑架了。
任何一个政府，都有自身利益最大化的冲动，
任何一个政府无不在追求稳定的财政来源，特别是我国
具有中国特色的政府及其行政管理方式。地产的财政占
比达到如此之高，它的任何一个波动都会导致地方政府
的极端重视。政府必然会极端重视地产业，必然会导致
政府公共管理职能的萎缩。极端重视地产的结果，也会
导致对其他非相关行业的挤压。其他行业受到挤压，他
们必然也会抽出资金投入房地产，必然会推高房地产的
泡沫。
所以，可以得出一个结论，政府必然会把房地
产市场作为它的工作的核心。所以，我们可以看到，大
的地产项目的剪彩，市委书记必然会携四套班子出席捧
场以表明政府的重视。所以我们可以看到，任何一个拆
迁，政府的手段堪比黑社会。
房地产市场的稳定发展是肯定政府最希望的。
当然，让房地产市场稳定发展需要的前提太多，政府往
往做不到。更多我们看到的是，房地产跳跃式发展，房
价也是跳跃式抬高。
政府每年的预算总是维持在稳中有升，这是一
个常态。因此，政府为了维持足够的财政收入，为了维
持政府的正常运转，是无法容忍房价大幅跌的。或许财
政宽裕的时候可以容忍房价小幅下跌，因为本来就在高
位，政府可以获得的财政收入的绝对值还是比较大。但
是政府绝对无法容忍房价跌幅超过15%，因为这样会影响
到政府的正常运转。而且，当房价在高位稳定了两到三
年以后，政府已经习惯了这种依靠房地产的财政方式，
那么，房价跌下来更是不可能。
我们可以实证一下，国家出台的任何调控房地产的
措施，是不是客观上增加了地方政府的财政收入。这就
是政府调控“空调”的本质。
作者：pumazcm 回复日期：2010-04-02 13:44:28
二 以GDP为纲的发展方式导致了地方政府必然追
求高房价
虽然我个人对GDP非常的鄙视，但是介于政府
多年的有意的欺骗宣传的结果，GDP成为政府为增加国人
自豪感画的最大的饼。当然，画的饼多了，比如奥运金
牌数，世博会，画饼的目的只有一个，合法的花政府的
钱，花全体纳税人的钱。
大家知道，消费、投资、出口是拉动GDP的三
架马车。以GDP为导向，作为政府自身，必然有自己的利
益诉求。必然会增加政府的消费，当然包括三公消费，
必然会有投资的冲动，必然会有招商的冲动。对于政府
来说，三架马车相辅相成，互相促进，成为政府展示自
身虚幻政绩和获得实际财政收入的最好的来源。
这里就涉及到GDP的计算。GDP计算的是增加
值，注意计算的是增量，不是存量。所以，政府必然会
在增量上做好功课，然后画出美丽的大饼，和中央政府
一起娱乐百姓。重视增量，必然会导致对存量资产的大
肆破坏。什么存量资产最普遍，无疑就是土地。
画出美丽大饼的最好的方式，就是高房价。高
价的土地出让已经保证了增加的GDP，如果房价再每年上
升，那么GDP的增量会更加好看。
我们做一个假设，地方政府上台之后什么事都
不要做，他只要卖地就好了，卖一块地GDP上升一块地，
卖两块地GDP上升两块地，而且卖地价格越高越好，越高
GDP越高。
我们可以建立一个模型。这里再假设，一个地
方的GDP单单由地产构成。财政收入也只有地产方面的收
入。今天地方卖了10块地，10块地造的房子全部卖光
了。GDP是10，财政收入为5。到了明年，政府要保证
GDP增长8%的底线，政府会怎么做，一：政府至少要卖
10.8块地，地价不能低于去年，而且10.8块地造的房子
要全部卖光，房价也不能低于去年。二：政府还是卖十
块地，地价比去年涨8%，房价比去年涨8%。
这两种方式都可以达到保八的目的。但是，这
里面临一个问题，如何保证房屋的销售。毕竟，要么，
房屋供应增加了，要么房价涨了。这里我们做一下这样
的分析：第一，买涨不买跌的因素导致房屋的销售基本
可以与去年持平。第二：通货膨胀逼得百姓不得不买
房。第三：炒房者的购买已经保证了政府的收入。
我建立这个模型的目的有一方面为了说明政府
有操纵房产价格的冲动和能力，这个下面还要谈到。
现在，我们抛开模型，来分析一下百姓最可怕
的敌人：通货膨胀。通货膨胀不仅是经济问题，货币问
题，更是一个政治问题。可笑的是，政府拿出一个受到
操纵的CPI来欺骗老百姓。看这个月的CPI与去年同期来
比高了还是低了来决定货币政策。这个CPI有两个致命缺
陷，一是：没有房产的权重，仅有房租。但是现在房租
和房产价格已经没有必然的联系了；第二：不能仅仅参
考去年同期，要是去年同期基数高呢，要是基数低呢。
所以，政府的受控的CPI没有多大参考价值。
通货膨胀有多严重，通货膨胀，你根本不需要看统
计局的报告，你只要亲身感受就能知道。你去超市买东
西就知道，你到快餐店吃盒饭就知道，你去理个发就知
道，你去哪里旅游就知道，你去买房更能知道。我以前
喜欢吃排骨面，04年时是3块，之后肉价大涨后面也涨到
4元，07年涨到4.5元，08年涨到5元，09年涨到6元。
算一算。6年的通复合增长率是多少。
通货膨胀是怎么造成的，就是投资和出口这两
架马车拉出来的。不改变这样 |
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