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Texas版 - 我在德州买房子 乐当包租婆
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w******f
发帖数: 18
1
我是個樸實的女人,平常不買名牌皮包衣服,不戴珠寶首飾。但我有一項更昂貴的嗜
好,那就是買房子。只要儲蓄到夠付頭期款,我便想購屋。
童年時,我最喜歡的玩具就是扮家家的「娃娃屋」,成年後到歐洲旅行時,最喜歡的紀
念品,也是那些用陶土塑成,造型精美的房屋模型。看著這些美麗的小屋,心中無比嚮
往,很渴望有朝一日也能住在這樣的房子。
但以前住在洛杉磯,房價太貴,一家四口只能擠在兩房的小康斗,買不起合心意的美麗
房子。直到2013年7月,我們全家搬到德州福和市,德州地大房多,當時的房價約洛杉
磯的五分之一,我終於可以實現從小的心願,供得起我所憧憬的房子。
我們先在出租公寓住了半年,熟悉當地的學區及地理環境後,才開始在公司附近的好區
找房子,没多久後就買到一棟兩層樓的房子,雖非豪宅,但和我從小盼望的夢中小屋也
相去不遠。占地7000呎,室內2900呎,外牆由淡紅色的磚塊砌成,裡面格局方正,四房
2.5浴,裝潢溫馨舒適,完全滿足了我們的需要。最棒的是離社區泳池徒步只要兩分鐘
,對我這個愛游泳的人而言,非常方便,還省去了打理自家泳池的麻煩。
當時我發現達福地區,經濟發展非常蓬勃,所有的高速公路都在修繕,一些大公司如
Toyota汽車、Sriracha辣椒醬……等將總部搬到北德州,Amazon在本地設置數個貨倉配
送中心,Facebook也預備在北福和市成立資料中心。每天有數百人由外州遷入達福地區
,新社區及購物商埸如雨後春筍般一直往郊區擴建,Walmart、Costco、Starbucks……
這些商家也紛紛入駐新社區。我察覺到,房價正悄然上漲,這應是個投資房地產的好時
機。
我本來就對投資房地產深感興趣,因從小看著父母年輕時省吃儉用,在台北買了公寓的
地面一樓,然後分割成四間店面,40年後房價漲了40倍。退休之後靠著租金就足夠生活
,不必向子女伸手拿錢。看著他們的榜樣,我很早就學到「有土斯有財」,立定日後來
也要投資房地產的心願。
過了半年,新居收拾得差不多了,我便決定再買一棟房子,出租給房客,作為投資屋。
我的目標是購買15萬元以下,至少三房的房子,每月租金約1500元左右,較容易找到房
客。我在網上找到一棟1996年建的房子,占地1萬呎,室內2080呎,四房二浴,可能是
因賣方的經紀人住在外地,不熟悉我們這區的房市行情,所以開出的售價比其他類似的
房子便宜了2萬元。我便没有殺價,以14萬元買到這間房屋。
要出租時,這才發現這房子作為出租房有個缺點,因後院有前屋主搭建的溜滑梯及鞦韆
架,要是房客遊玩時受傷,房東會有責任問題。因此我們在租約上特別加上豁免房東責
任的條款,並立字據以10元低價將這些遊樂設施賣給房客。
這次經驗讓我學到,買出租房最好不要選院子太大的房子,不然除草費及水費都很貴,
院子大也較難打理。要是房客為了省下這些費用,不好好照料院子,不肯定時澆水,會
損害房子地基。而且有游泳池或遊樂設施的房子保費較貴,且有責任風險,應儘量避免
,省得麻煩。
2015年時,眼看著我們這裡房市蒸蒸日上,我決定再次進軍房地產投資。那時我2012年
在洛杉磯用現金逢低買進的投資公寓已漲了一倍,我便將之申辦貸款,套現出來,運用
這筆資金來投資本地的房地產。
和先生商量,該將手上的資金全投資在一棟房子上,還是分成三棟房子的頭期款?只買
一棟房的話,修繕費用較節省,没有貸款,每個月的現金流會較多;買三棟房的話,則
是用房租供房貸,每月的現金流不多,但若三棟都能增值的話,收益會比只買一棟房多
。我擔心的是若將來每棟房子同時需要修繕,開支會很大;但先生認為應不會如此湊巧
,不會那麼倒楣吧!基於分散風險的考量,我們遂決定用資金作為購買三棟出租房的首
付。
當時這裡的房價已逐日上漲,房子供不應求,一上市就有很多人offer,記得有一棟房
子同時收到十五個offer,屋主煩到不肯讓買方先進去看屋。為了爭取時效,我們先去
參觀各區的出售屋,待我對各區的房子格局大致有個概念之後,便每天瀏覽Redfin、
Zillow、Realtor.com等房地產網站,搜索合適的投資屋,看看網頁上的房屋照片及描
述,用google map查一下房子的地點方位,避免買到路沖的房子。若看到合意的標的物
,請經紀人先下offer,之後再帶我們去看屋,若不中意,還有數日可反悔取消交易。
我每天上網瀏覽房屋訊息搜尋合適的房子,雖然忙碌,但興致盎然,不亦樂乎,就像兒
時玩大富翁遊戲般,可以購屋置產,非常有趣。看到本地有那麼多平價的房子可選購,
我很開心。一方面申辦銀行貨款,準備資料回答銀行提問。所幸我和先生都有固定工作
,收入穩定,信用良好,終於順利取得貸款,在競爭激烈的房市中,於半年內搶到三棟
三房兩浴,15萬元左右的出租房。
因我們平日都要上班,為省日後麻煩,我選的這些房子都是位於中產階級居住的社區,
屋況都還不錯,是所謂的「白玉房」,這樣租客的水準才不致太糟。交屋之後先整修一
下房子,由先生負責換鎖,我親自清潔打掃,待房屋光潔亮麗後,再請經紀人代為招租。
房子若是租不出去,耗在那裡,我們還要付房貸,會承受經濟的壓力。但也擔心若是找
到不好的惡房客,將來會很傷腦筋。為了省錢,待出租後,我們自行管理這些房子,應
付房客。
過了數年,我2014年買的房子已增值五成,2015年買的房子也漲了三成。我一則以喜,
一則以憂。喜的是淨值增加,憂的是本地的房稅為3%,稅賦也隨著房價增值漲了許多。
而且這裡的房屋保險費非常昂貴,因前幾年很多房屋被冰雹擊壞屋頂,屋主向保險公司
索賠,所以保險費年年漲,漲幅不低於10%。但租金漲幅追不上這些開支的增加,現金
流也相對減少。
此外房屋修繕的費用也很高,所需維修的項目比康斗多很多。如屋頂、地基、地板、籬
笆,一修起來,所費不貲,馬上就吃掉當年那間房子的收益。我們這裡是白人區,找不
到廉價的修理工人。以前在洛杉磯的Home Depot前面,常看到很多待僱的臨時工;但我
們這裡Home Depot前面卻非常冷清,找不到臨時工,所有臨時工人都去修路蓋房子,有
正職了。
我們本以為房子同時出狀況、同時需要修理的機率很低;但湊巧的是,常常每當一處房
客叫修,没多久別的房子也有問題需要修理。尤其是夏季時,冷氣機幾乎都會輪流故障
。後來我才明膫,這並不是巧合,而是有人居住的房子本來就會有許多狀況,如馬桶不
通、水龍頭壞掉……等,而房客自是不會如屋主般愛惜房子小心使用,所以損耗率也較
高。
因房稅、保險費及修繕費用很高,我每月的租金淨收入並不如原先預期。檢討了一下,
當初我是在一般消費者的房市,以市價購屋,成本太高。其實那些專業的地產投資者,
是透過專業從事Whole Sale或法拍屋交易的經紀人,買到遠低於市價的投資屋,才能賺
取較高的利潤。
稍微涉獵了房地產投資的領域後,覺得自己猶如井底之蛙,其中的知識五花八門,諸如
投資出租房、買舊屋裝修後轉賣、商業地產、物業管理、相關法律、稅法、財務計算…
…等,樣樣都是學問。我常瀏覧一些關於房地產投資的部落格,吸取別人的經驗,有時
還到本地的地產投資俱樂部上課,充實自己的不足之處。
雖然在北德州投資出租房的現金收益不是很高,但以自家住屋而言,還是相當划算。相
較於加州或紐約高昂的房價,德州的房子真是價廉物美,也許城市没有那麼繁華,但居
住的環境更為寛敞舒適。
前陣子在世界日報新聞網看到「住不起的美國」專題報導時,我深深慶幸自己身在德州
,得以買到價格合理的居所,實現了我童年的夢想。
b******e
发帖数: 5547
2
哪一年的文章拿出来BSO么?

【在 w******f 的大作中提到】
: 我是個樸實的女人,平常不買名牌皮包衣服,不戴珠寶首飾。但我有一項更昂貴的嗜
: 好,那就是買房子。只要儲蓄到夠付頭期款,我便想購屋。
: 童年時,我最喜歡的玩具就是扮家家的「娃娃屋」,成年後到歐洲旅行時,最喜歡的紀
: 念品,也是那些用陶土塑成,造型精美的房屋模型。看著這些美麗的小屋,心中無比嚮
: 往,很渴望有朝一日也能住在這樣的房子。
: 但以前住在洛杉磯,房價太貴,一家四口只能擠在兩房的小康斗,買不起合心意的美麗
: 房子。直到2013年7月,我們全家搬到德州福和市,德州地大房多,當時的房價約洛杉
: 磯的五分之一,我終於可以實現從小的心願,供得起我所憧憬的房子。
: 我們先在出租公寓住了半年,熟悉當地的學區及地理環境後,才開始在公司附近的好區
: 找房子,没多久後就買到一棟兩層樓的房子,雖非豪宅,但和我從小盼望的夢中小屋也

C**W
发帖数: 5
3
我時常在想...這世界日報究竟是在報新聞還是寫故事...尤其昨天發佈的耆老殺兒媳,
描述的活靈活現的...
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