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Stock版 - 别一提李嘉诚，就跟风去越南买房 (转载)

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【以下文字转载自 Military 讨论区】
发信人: guagua1220 (guagua), 信区: Military
标题: 别一提李嘉诚，就跟风去越南买房
发信站: BBS 未名空间站 (Mon May 9 09:51:45 2022, 美东)
https://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/2022-05-09/doc-imcwiwst6459628.
shtml
近来，一批投资者涌向越南楼市，期待人口结构相对年轻、正在承接产业转移的越南，
能在未来二十年复制中国楼市曾创造的涨幅。炒房客押注越南楼市的投资决策，能得到
可观回报吗？
“重仓东南亚”
自2006年加入WTO，越南经济一直保持较快增长，外资持续流入该国，投资者需求
屹立不倒，推动当地楼市火爆。
据越南计划投资部数据，2021年末，越南的外国直接投资总数达到311.5亿美元，
比2020年相比增长了9.2%。其中，房地产商业领域的外国直接投资超过26亿美元，占总
投资额的8.3%。根据越南计划投资部的统计数据，2022年第一季度，该国房地产经营领
域新成立企业数量同比增长47.2%。
另一方面，2022年第一季度，越南重焕经济活力，GDP同比增长5.03%，为近三年最
高。2021年内，越南首都河内、越南第一大城市胡志明市等多地因封锁一度导致房企项
目停工，如今随着该国适应疫情，生产经营加快恢复，当地房地产市场也已迅速回暖。
根据越南建设部数据，2022年一季度，河内、胡志明市等多个地区房价继续上涨。
近期，据越南《西贡时报》报道，李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团和越南
公司万盛发集团与胡志明市领导层共同讨论了在当地的投资事宜。市场盛传，李嘉诚将
要在胡志明市投资房地产。
在深耕越南楼市的市场人士看来，越南楼市早已进入成长期。
首望地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬，其实自从2015年越南开放海外买
家购房之后，当地房地产市场增长一直比较稳健。
公开信息显示，2015年7月1日起，越南正式实施新《住房法》，放宽了对外国买家
的购房限制，外国人可在越南自由买卖不动产。
薛超表示，各国房地产景气趋势都是沿海先动，越南也不例外。“每一波的降息周
期，都是沿海的房子开始先涨。慢慢的大家觉得房子有点贵了，会把资金沉淀到一些所
谓的价值洼地。”
而越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。在越南接近1亿的人口
与33.1万平方公里的面积对比下，“实际上可供被炒的地方不多”，最受关注的仍然是
越南第一大城市胡志明市与首府河内。
外国人也能“上车”？
上文提到的《住房法》也规定，外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50
年、期满可申请续约，最长不超过70年。此外，外国人所购住房的面积和总套数不受限
制，但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。诸如此类的针对外国人的规定
也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等环节都受到了一定限制。
由于对行情了解有限，加之语言障碍，很多有意在越南置业的外国投资者选择委托
当地的房产服务机构。
据薛超介绍，疫情暴发后，其公司就把很多宣传工作转到线上，在国内短视频平台
上发布了不少关于越南房地产投资的原创内容。最近一个月内，他收到的线上询问明显
增多了，也产生了一些转化，“现在有一些人想去当地看看，但可能需要等到放松通关
之后。”
另一方面，薛超也表示，最近虽然越南楼市声量甚隆，但是对于专注外国投资者的
越南当地房产中介而言未必同样值得乐观，“在大的市场环境下，中介竞争比较激烈，
佣金可能没有其他一些国家那么高，虽然房地产市场在向好，但是很多中介也在退出这
个市场。”
究其原因，他认为与当地政府的调控有关。“越南政府可能在收紧供给侧，很多项
目已经递交了很长时间，可能一年两年，还没有收到批件许可。我们在跟当地开发商沟
通了，但是（没有建设许可证），很多项目现在都没法开建。”
如今房地产企业和中介机构只能等待越南政府的决策转向。薛超认为，如果越南政
府想放松调控，会有更多项目获批，“但是现在我们没有看到下半年会有很多项目出来
的迹象。我们手里的很多项目剩下的都是尾盘了，能销售的比较少。”
对于主要面向外国人的在越房产中介来说，“每个公寓小区外国人拥有的住房数不
能超过30%”这一硬性规定本就使其房源受限。薛超表示，近年来随着越南经济发展，
本地人均收入提升较快，且贷款比例较高，“（越南购房者）都想搬到楼房里去住，所
以销售得很快”。反观外国投资者，还需批文、证书、外国人产权认证等复杂环节，“
所以很多项目就没有卖给外国人的意愿”。
异国投资谁来接手？
对于语言不通，不熟悉当地社会、法律等情况的投资者，许多步骤都暗藏玄机。如
果跟风购房，投资未必能赚回真金白银。
薛超表示，以中国人在海外置业为例，普遍存在几类风险，首先是汇率波动，或导
致磨损投资利润；其次是当地政策变化的风险，或影响外国人持有房产的合法性等问题
；三是购房流程中或出现本地团队才能处理和协调的问题。
具体到越南楼市近期的火爆，他提醒有意入局的投资者，越南楼市的现状已是发酵
了几年的结果。此刻入场，与股市升至高位才纷纷入场是一个道理。“不是说市场已经
到顶了，只是说在选择标的时，需要选一些比较安全、优秀的标的，从而穿越周期，在
长期得到比较好的回报。”
除了汇率、政策、本地化等几大风险外，最值得赴海外投资者思考的问题还包括极
端情况下的变现问题。“当市场不好、流动性不好的时候，可能不管怎么降价，（房产
）都是没有人接的。而且一旦经济不好，出现极端情况，这些房子的出租也会有问题，
所以它会是一个多米诺骨牌式的崩溃，会让投资人承受比较大的损失，”薛超总结称，
考虑到房产投资的安全性，在接下来的加息周期里，建议大家不要在越南做旅游类或者
是一些小城市的投资。
据悉，越南国会已于2021年11月通过决议，将2022年的GDP增长目标设在6%至6.5%
之间。据越通社报道，为实现这一目标，越南政府拨出总额150亿美元的财政刺激一揽
子扶持政策，宏观调控因素还将在未来继续影响当地房地产价格。

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