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Stock版 - 别一提李嘉诚,就跟风去越南买房 (转载)
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【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: guagua1220 (guagua), 信区: Military
标 题: 别一提李嘉诚,就跟风去越南买房
发信站: BBS 未名空间站 (Mon May 9 09:51:45 2022, 美东)
https://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/2022-05-09/doc-imcwiwst6459628.
shtml
近来,一批投资者涌向越南楼市,期待人口结构相对年轻、正在承接产业转移的越南,
能在未来二十年复制中国楼市曾创造的涨幅。炒房客押注越南楼市的投资决策,能得到
可观回报吗?
“重仓东南亚”
自2006年加入WTO,越南经济一直保持较快增长,外资持续流入该国,投资者需求
屹立不倒,推动当地楼市火爆。
据越南计划投资部数据,2021年末,越南的外国直接投资总数达到311.5亿美元,
比2020年相比增长了9.2%。其中,房地产商业领域的外国直接投资超过26亿美元,占总
投资额的8.3%。根据越南计划投资部的统计数据,2022年第一季度,该国房地产经营领
域新成立企业数量同比增长47.2%。
另一方面,2022年第一季度,越南重焕经济活力,GDP同比增长5.03%,为近三年最
高。2021年内,越南首都河内、越南第一大城市胡志明市等多地因封锁一度导致房企项
目停工,如今随着该国适应疫情,生产经营加快恢复,当地房地产市场也已迅速回暖。
根据越南建设部数据,2022年一季度,河内、胡志明市等多个地区房价继续上涨。
近期,据越南《西贡时报》报道,李嘉诚创办的长实集团、日本欧力士集团和越南
公司万盛发集团与胡志明市领导层共同讨论了在当地的投资事宜。市场盛传,李嘉诚将
要在胡志明市投资房地产。
在深耕越南楼市的市场人士看来,越南楼市早已进入成长期。
首望地产越南有限公司创始人薛超告诉中新经纬,其实自从2015年越南开放海外买
家购房之后,当地房地产市场增长一直比较稳健。
公开信息显示,2015年7月1日起,越南正式实施新《住房法》,放宽了对外国买家
的购房限制,外国人可在越南自由买卖不动产。
薛超表示,各国房地产景气趋势都是沿海先动,越南也不例外。“每一波的降息周
期,都是沿海的房子开始先涨。慢慢的大家觉得房子有点贵了,会把资金沉淀到一些所
谓的价值洼地。”
而越南房地产市场的特殊性在于其人口与土地资源的比例。在越南接近1亿的人口
与33.1万平方公里的面积对比下,“实际上可供被炒的地方不多”,最受关注的仍然是
越南第一大城市胡志明市与首府河内。
外国人也能“上车”?
上文提到的《住房法》也规定,外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50
年、期满可申请续约,最长不超过70年。此外,外国人所购住房的面积和总套数不受限
制,但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%。诸如此类的针对外国人的规定
也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等环节都受到了一定限制。
由于对行情了解有限,加之语言障碍,很多有意在越南置业的外国投资者选择委托
当地的房产服务机构。
据薛超介绍,疫情暴发后,其公司就把很多宣传工作转到线上,在国内短视频平台
上发布了不少关于越南房地产投资的原创内容。最近一个月内,他收到的线上询问明显
增多了,也产生了一些转化,“现在有一些人想去当地看看,但可能需要等到放松通关
之后。”
另一方面,薛超也表示,最近虽然越南楼市声量甚隆,但是对于专注外国投资者的
越南当地房产中介而言未必同样值得乐观,“在大的市场环境下,中介竞争比较激烈,
佣金可能没有其他一些国家那么高,虽然房地产市场在向好,但是很多中介也在退出这
个市场。”
究其原因,他认为与当地政府的调控有关。“越南政府可能在收紧供给侧,很多项
目已经递交了很长时间,可能一年两年,还没有收到批件许可。我们在跟当地开发商沟
通了,但是(没有建设许可证),很多项目现在都没法开建。”
如今房地产企业和中介机构只能等待越南政府的决策转向。薛超认为,如果越南政
府想放松调控,会有更多项目获批,“但是现在我们没有看到下半年会有很多项目出来
的迹象。我们手里的很多项目剩下的都是尾盘了,能销售的比较少。”
对于主要面向外国人的在越房产中介来说,“每个公寓小区外国人拥有的住房数不
能超过30%”这一硬性规定本就使其房源受限。薛超表示,近年来随着越南经济发展,
本地人均收入提升较快,且贷款比例较高,“(越南购房者)都想搬到楼房里去住,所
以销售得很快”。反观外国投资者,还需批文、证书、外国人产权认证等复杂环节,“
所以很多项目就没有卖给外国人的意愿”。
异国投资 谁来接手?
对于语言不通,不熟悉当地社会、法律等情况的投资者,许多步骤都暗藏玄机。如
果跟风购房,投资未必能赚回真金白银。
薛超表示,以中国人在海外置业为例,普遍存在几类风险,首先是汇率波动,或导
致磨损投资利润;其次是当地政策变化的风险,或影响外国人持有房产的合法性等问题
;三是购房流程中或出现本地团队才能处理和协调的问题。
具体到越南楼市近期的火爆,他提醒有意入局的投资者,越南楼市的现状已是发酵
了几年的结果。此刻入场,与股市升至高位才纷纷入场是一个道理。“不是说市场已经
到顶了,只是说在选择标的时,需要选一些比较安全、优秀的标的,从而穿越周期,在
长期得到比较好的回报。”
除了汇率、政策、本地化等几大风险外,最值得赴海外投资者思考的问题还包括极
端情况下的变现问题。“当市场不好、流动性不好的时候,可能不管怎么降价,(房产
)都是没有人接的。而且一旦经济不好,出现极端情况,这些房子的出租也会有问题,
所以它会是一个多米诺骨牌式的崩溃,会让投资人承受比较大的损失,”薛超总结称,
考虑到房产投资的安全性,在接下来的加息周期里,建议大家不要在越南做旅游类或者
是一些小城市的投资。
据悉,越南国会已于2021年11月通过决议,将2022年的GDP增长目标设在6%至6.5%
之间。据越通社报道,为实现这一目标,越南政府拨出总额150亿美元的财政刺激一揽
子扶持政策,宏观调控因素还将在未来继续影响当地房地产价格。
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