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发帖数: 1 | 1 感觉吹得都是当年的牛逼啊，现在不知道还敢不敢买？
前面说过，北加州的房地产压南加州一头，价格贵，起点高。二十多年前的差距还不是
很大，东湾San Leandro高尔夫球场旁边的两房带车库康斗不到十万。九十年代中在北
加州Redwood City看到一个13unit apartment，13个单位全两房，underground
parking，90多万不到一百万。出租房一般要求25%头款，财力不够，只有从老板那借的
十万，加上自己的一点存款也不够，放弃。相当于自己梦中情人，自己没本事，被别人
掠去。叹人间美中不足今方信，纵然是囊中羞涩，到底意难平。二十几年后的今天，不
说房价涨了几百万，就以每个房租金$2500计算，一年净收入25万没什么问题，而最初
的投资只需要二十几万就行了。今天的湾区硅谷马工年薪挣25万的也相当不错吧?再说
，房租里的净收入可以顶挣薪水W2一倍使用，投资房地产在税务方面的优势是任何其他
投资不可比拟的。
曾经管理过南加州 Huntington Beach 16 units apartment，好过北加州的那个。好区
好房好租客，租金高过周边平均数。今天南加州的租售比，普遍好过北加州，也就是说
，从租金收益比较，北加州的房价太难看。
1994年我接手管理，那时自己还是穷光蛋，没有自己的房，有执照在手，先拿别人的房
操练。
8个1 bedroom 1 bath+den，800sqft，1car garage，房租$650一个。
8个2 bedroom 2 bath，950sqft，2 car garage，房租$800一个。
1994年购入时127万，五年新。99年交出管理权时涨到200多万。之后几年又飙升近百万
，08年房地产崩盘时价钱维持不涨几年，income property 有房租现金流支撑不必担心
市场起伏。三年前留意过，市场价是600万。
今天即使涨到700万仍然可以投资，一房租金到达$2200+，两房$2700+，每月毛收入四
万美元不成问题。特别提醒一下，现在的利率处于历史上低点，不借钱投资可惜了。我
在二十多年前入场的时候，可是要付出9%-10%的利率啊！欠债有好债和坏债。信用卡是
坏债，利滚利惊人，赊着比长大疮还痒痒，尽量在几个月里还清。房屋贷款是好债，特
别是投资出租房的低利率，能不还尽量推迟还，最好用30年固定贷款，7/1 ARM也可以
考虑。借钱赚钱，利息抵税，本金慢慢还清，拉屎挖地瓜外带扑蚂蚱，一举三得。
当房价房租上涨后，做一次重新贷款，cash out，用增加的房租涵盖每月还贷款额，原
投资房便处于freerun状态，空手套白狼成功。不管利率高还是低，不要玩的过火，在
有现金流的前提下，用别人的钱去赚钱，也就是所谓的空手套白狼，是赚钱的最高境界
！当然，欠债还钱，天经地义，当一天王 八就要驼一天碑。
一，刚起步的微弱地主，只可流着哈喇子远观，哪凉快哪歇会，可先拿4plex去试试。
二，土豪劣绅现金购买，立马躺沙滩上数钱，不讨论。
三，假设你有两百万闲钱作头款，借五百万，月供$25000。雇个on-site manager，免
半个月房租，省心。地税$6000，加上其他开销和空置率，多算点，房屋变旧以后，维
修成本会提高，总共开销$35000。净收入五千块钱，27.5年折旧一冲，几乎无税可交，
勉强够日常生活。我不相信仅靠两百万存款，日子可以过的心安理得，钱放银行等于冰
放在太阳下面晒，通货膨胀是钝刀子杀人。房屋寿命也不是问题，你的命活不过这个16
套房公寓。
搞房地产不可能急功近利，南加州过去每15年房租翻倍，15年后最多20年，仅靠这一个
中型公寓的年收入，全国范围内的收入水平没到Top1%，挤进top2%没什么问题。
房市有周期，关于房屋交易不久前我刚写过一篇。当房市开始走下坡路，而且是一阕不
振时，房屋买卖会出现下面情形：
mutiple listing →short sale
→foreclosure→auction
08年金融危机后的第二次房地产崩盘，到了foreclosure阶段基本就消化了，没有出现
大规模的拍卖现象。而我经历过的第一次崩盘发生在九十年代中后期，大约四年左右，
参加过几十次南加州几个大县的房屋拍卖，比较常见的有：
1，HUD-Department of Housing and Urban Development
2，Resolution Trust
3，Kennedy Wilson
仅从HUD就买了超过二十个房，最多的一年买十三个，最忙的一天买四个房，最贵的一
个房十七万，最便宜的一个不好意思说。
房屋拍卖前会有公开展示open house先让人参观，以HUD为例，拍卖公司会打出广告，
在拍卖前展示四到五次，一般是周末。在展示房会有小册子介绍拍卖所需要的程序，注
意事项。房子的状况as is，展示出来什么样，你看到什么样，就这样，你是火眼金睛
还是老眼昏花，后果自负，必须做好功课。我当时的周末时间几乎全都去看房子，晨起
动征铎，风雨夜归人。
房子的产权是清楚的，经过escrow，没有乌七八糟的事情。而目前市场上的所谓拍卖多
属于trustee sale，原屋主卖掉自己的所有权，很可能有债务lien跟随房子，骑马放屁
两不分明，需要格外小心。
手里就那么点钱，这么多场拍卖会多数时候只看不买，娶媳妇打幡跟着凑热闹。但我就
喜欢这一口，只要有可能就去参与，看看不买也是学习过程，观千剑而后识器，操千曲
而后晓声。或许就撞上个大运，金风玉露一相逢，便胜却、人间无数。拍卖会通常在周
末，人潮汹涌，轰轰烈烈。数量从几十个到两三百个不等，多的时候，从早上八点开始
，平均两三分钟卖一个，完全是卖大白菜的节奏，时钟转了一圈还没有结束。
在几百上千人大厅里吵闹的气氛中待久了，头脑昏昏沉沉。很多房子离开我的一亩三分
地太远，鞭长莫及，没多大兴趣，出来透口气。大型拍卖会一般在大型高档酒店举行，
一小杯咖啡卖两块钱，不喝。溜达出去几分钟是加油站，5毛钱来它一大杯，我这个人
什么都吃，就是亏不吃。
真正的目标确定后，也就是决定这次拍卖出手，就两个人一起去，协调作战。每买一个
房要求开一张$2000的现金支票cashier's check(也有一千，五千，看不同的拍卖)，买
两个就要开两张，我会开四，五张支票备用。并按规定找家贷款公司，准备好pre
approved letter。
拍卖过程中紧张刺激，丝毫不敢松懈。拍卖员车轮大战，交替上阵，声嘶力竭，呼天喊
地，满嘴里跑舌头，把陋室破房吹嘘成广厦美屋。一帮Floorman上窜下跳，推波助澜。
做为买方不但是脑力活，也绝对是体力消耗，稍有不慎就可能非理性亢奋没把握住底线
，价钱买高了。要不就是自己喜欢的妹子没有去追，一转眼变成了人家的妹子，机会稍
纵即逝。
最多的时候一天买到四个房，早早就做好准备，提前到达在拍卖大厅占个好位置，当我
成功拿到一个房后，工作人员会立即过来拿走一张支票，暂时不必立即去办手续，因为
拍卖还在进行中，战斗还在继续。机会有可能就是紧接着下一两个，不能闪失放弃，瞻
前也要顾后，撒尿抠鼻子，两头全捏住。持续作战十几小时，办完所有手续，晚上9点
，去餐馆搓一顿，要了只四磅龙虾，$7一磅，劳顿一天，庆祝一下。
房地产崩盘也是机遇，我们除了借来的十万，几年里两个人的所有薪水陆续追加进去，
啃节的时侯信用卡也上。那时在拍卖场不管买什么今天都赚到了，但有眼光的人是少数
，还往往被人轻蔑。因为美国的经济情况并不错，股市也过得去，债券利息高，码工春
风得意，这师那师如过江之鲫，小银行5年定存高达近10%，有笔钱吃利息都在得瑟。只
有严重过剩的房地产就像下架的黄瓜一败涂地。特别是我买的房子状况很差，价钱也极
低，有的房子的窗户用合成木板钉上去，马桶炉台没有，壁橱倒塌，墙和地板严重损坏
。在别人看来，买这样的房子是神经病，周边朋友同事说我买回一堆垃圾，放屁摻沙子
，连讽刺带打击。
重要的事情再强调，房地产三要素，location，condition，price，随着时间的推移，
只有location是不可更改的，另两项是浮云。
行到水穷处，坐看云起时，九九年起，忽如一夜春风来，千树万树梨花开。此后十年的
房价房租就像脱缰野马，一骑绝尘。
二零零零年以前是我投资房地产第一个阶段，刚来美国不久，没什么经验，就是王 八
吃秤砣铁了心努力淘粪，奋力一搏。最多时达到30个，不久卖掉过两个，一是用来筹集
资金买自住房，二是杀回老家买个房狡兔多一窟。我对手里有几个闲钱存款，或有大把
股票不以为然，但是只要有几个破房子在手，连吹牛逼都有底气。芳草有情皆碍马，好
云无处不遮楼。
两千年回国探亲，和猪朋狗友聚会，饭桌上各自乱侃吹牛逼。哥们都挺关心也好奇国外
生活，问我美国梦之一，有没有买房?我轻描淡写的回一句，买了几个。立马有人质疑
，你丫口正，张嘴就来，到底几个?
我弱弱的伸出了三根手指，顿时引来惊呼，卧槽，才这么几年时间，你丫的是老太太摸
电门，抖起来了！有了一个房已经不容易，何况三个，整个一个小母牛坐酒缸，醉牛逼！
我摆摆手缓缓说到，见笑见笑，不值一提，你们搞错了，不是三个，是三十个... |
B********8
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发帖数: 173 | 5 老朽的买房经应该过时了，就像中国的地产商
手头有那么多现金，定投QQQ/SPY不香吗 |
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b**e
发帖数: 3199 | 8 楼主提到北加的这个地产：
8个1 bedroom 1 bath+den，800sqft，1car garage，
8个2 bedroom 2 bath，950sqft，2 car garage。
今天涨到700万。仍然可以投资，一房租金到达$2200+，两房$2700+，每月毛收入四万
美元不成问题。用两百万闲钱作头款，借五百万，月供$25000。雇个on-site manager
，免 半个月房租，省心。地税$6000，加上其他开销和空置率，多算点，房屋变旧以后
，维修成本会提高，总共开销$35000。净收入五千块钱，27.5年折旧一冲，几乎无税可
交，勉强够日常生活。
这个算法总觉得哪边有问题，北加现在怎么还能找到有正现金流的出租房产？ |
W*********g
发帖数: 1 | 9 94年买1米房子，还这么多房间，要有许多精力去管理。那时，北加好区的房子40，45
万，可以买2个sfh,现在3米 1个，共6米，管理2个家庭，这样是不是更好?
manager
【在 b**e 的大作中提到】
: 楼主提到北加的这个地产：
: 8个1 bedroom 1 bath+den，800sqft，1car garage，
: 8个2 bedroom 2 bath，950sqft，2 car garage。
: 今天涨到700万。仍然可以投资，一房租金到达$2200+，两房$2700+，每月毛收入四万
: 美元不成问题。用两百万闲钱作头款，借五百万，月供$25000。雇个on-site manager
: ，免 半个月房租，省心。地税$6000，加上其他开销和空置率，多算点，房屋变旧以后
: ，维修成本会提高，总共开销$35000。净收入五千块钱，27.5年折旧一冲，几乎无税可
: 交，勉强够日常生活。
: 这个算法总觉得哪边有问题，北加现在怎么还能找到有正现金流的出租房产？
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b********e
发帖数: 595 | 10 这个十间左右的apartment疫情期间一是房客搬走 要不就是不付租金，房东估计都要疯
了，我看到好几栋都在卖房，以前是不可能出手的。
现在接手第一价格没降（当然对比sfh的涨价相当于贬值了），第二得有一定现金流，
能不能赶房客还不好说，apartment租房市场不知道回暖了没 |
W*********g
发帖数: 1 | 11 湾区因为住房贵，2000年的时候，就是几家住一套，特别是老模区，房子里住的人数都
数不清，有白天睡觉的人，每家分时间段的拥有，都是利用到最大值了。现在就是更难
。sfh也有同样的问题，1万房租，要租给一家人的比较好，也不能太贵，太贵，他们也
可能分租了。
【在 b********e 的大作中提到】
: 这个十间左右的apartment疫情期间一是房客搬走 要不就是不付租金，房东估计都要疯
: 了，我看到好几栋都在卖房，以前是不可能出手的。
: 现在接手第一价格没降（当然对比sfh的涨价相当于贬值了），第二得有一定现金流，
: 能不能赶房客还不好说，apartment租房市场不知道回暖了没
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