恒大的购房者，晚上能睡着吗？ - Stock版

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Stock版 - 恒大的购房者，晚上能睡着吗？

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A****C
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恒大的购房者，晚上能睡着吗？
现在微信群里全是恒大爆雷、员工围堵恒大高管的视频。
这只是恒大的雷之一，甚至金额都在恒大上万亿的负债中占比非常低。
而恒大的购买者的噩梦可能才刚刚开始。
今天，有数位朋友向我询问，让我感觉这个问题恐怕不是那么简单。
比如上述这个朋友。
他已经付清全款了，这意味着恒大已经收了全款。
但恒大还没有交房。
因为在建工程已做抵押贷款，银行未解押，这时，意味着施工方可能才是房产的权利人。
而施工方可能由多方组成，这里面既有复杂的合作关系，甚至还有反复抵押的金融问题。
而在不太规范的地产操作中，施工方往往是带资入场的，恒大如果没有付施工方的工程
款，那这个房子就不是恒大的。
同时，施工方可能还用在建工程向银行借了钱，以现在的很多的操作来看起，他可能还
放弃了优先权，也就是说存在在建工程抵押的情况下，银行可能是第一权利人。
这时，仅仅是这个未交房的房子，就有四个可能的权利方，分别是购房者，施工方，银
行，恒大。
我们假设恒大就此倒下，无法付清施工方的工程款，那会发生什么呢？
这就叫烂尾了。
银行可能成为房子的权利方，他或许可以拍卖用于回收他的贷款。
但购房的消费者呢？
有可能面临一个最为痛苦的局面。
就是房子不是你的，也没到你手上，但你已经付清钱了。
在烂尾工程里，当事方有政府、开发商、银行、建筑商、购房者。他们之间的关系错综
复杂，对于建筑商来说，开发商不给钱，停建房子是后的选择，也是唯一的选择。
实际上银行、建筑商都会十分默契地不赞成将房子盖完，如果开发商还不上钱，那岂不
是成了慈善家了？
建完房子，那消费者要搬进去住，银行的款呢？建筑商的款呢？他们岂不是成为恒大的
接盘侠了吗？
银行和建筑商敢去把住户从房子里赶出来吗？
所以，要出现烂尾情况时，让他烂着，可能才是银行与建筑总包商的默契选择。
这个时候，只有一类人是最天真的，那就是购房者。
购房者会认为，房子一定会盖好。
怎么可能自己花钱买了房子，最后房子没到手，甚至还是别人的呢？
天底下哪有这种事？
不要这么天真，这个世界奇怪的事多着呢，只是你没经历过。
购房者的底层逻辑是，政府一定会出手托底。
如果小规模，有可能，如果恒大这种情况，那就不好说了。
在烂尾工程里，政府能做的大概有四点，分别是直接出钱支持工程继续，找第三方接盘
继续投入资金开发、协调开发商多方筹措资金继续开发、司法途径等。
直接出钱，现实吗？纳税人为恒大接盘？
找第三方，谁敢接这个盘？他们如何面对总包商的工程欠款，银行的欠款和购房者的权
利主张？
协调开发商筹措资金？
万亿元的窟窿，怎么筹？
最后一条路，就是司法途径。
而所有的合同里，银行是唯一的债务优先人，甚至总包都得放弃优先权。
购房者想在法律上赢官司，恐怕有困难。
说实话，真正不可理解的是恒大的商业模式。
恒大开发一个楼盘，出了土地的费用。
甚至有可能这个土地出让金还拖欠着。
比如兰州市就在七月份向恒大催款，要求他支付拖欠的土地出让金。
而恒大转过头可以拿土地抵押向银行贷款，同时，他还可以将建房工程外包给第三方，
由第三方垫资开发，而第三方建一部分后用在建工程向银行继续贷款融资，以解决恒大
不能支付工程款的资金短缺问题。
同时恒大开始售楼，购房者在没有网签和备案的情况下分期将钱交给了恒大，钱全部进
了恒大的口袋。
就这种商业操作套路，明明就是空手套白狼式的高杠杆运营模式，自己需要投入的资金
极少，甚至首批土地出让金都是贷来的。
恒大出的兑付方案中，可以用房子抵欠款。
但如果这个房子是未建好的，未网签，未备案，在建工程在质押过程中，那其实不是恒
大的房子，是总包商的房子。
给你了，是不是能成为你的呢？也许也是个谜团。
即使你能搬进去，住进去，可能以后也面临着不动产证办不下来的局面。
如果恒大六折卖房，最后这些房子都是没有备案，没有网签，要收购房者全款的模式，
你品，你细品。
能不能品出一丝恐怖的气息出来。
再将他四五月在员工内部疯狂融资的行为结合起来，你能不能看到恒大最后的疯狂？
那购房者要怎么办呢？
没有网签备案的，马上去要求网签要房产证，如果遭到拒绝，就赶快起诉。
一个项目，他土地款没付，工程款没付，土地质押了大笔的钱，但他却收了购房者的全
款，他的钱呢？这绝不是简单的资金链断了的问题。
这些钱到底去哪了？
第一种可能：
多元化投资失败
比如搞各种项目，恒大汽车类的，投到里面又没有产出，亏光了。
第二种可能：
经营不善导致
高杠杆的资金导致资金成本高，内部管理混乱导致成本过高，恒大一直在亏钱。使用各
种手段，反复融资，是地产商追求规模的一种重要手段，在房价节节上升的时候，贷到
就是赚到，但在房价下行的时候，这就是灾难了。
第三种可能
实际控制人利用各种手段将公司的钱套出，变成自己的钱
这在上市企业里面不是奇怪的事，大股东把上市企业的现金套出搞死公司屡见不鲜。
第四种可能
整个恒大管理层疯狂利用各种手段掏空恒大
恒大是一个国企式的企业，内部充满着官僚主义和大量的职务腐败。恒大在地产界是一
个特殊的存在，他的管理作风独树一帜，这个无法评价，但事实就是恒大的员工对公司
管理作风一向多有微词。
或许，上述四种可能同时存在。
我要声明，在这个时间点，我绝不想看恒大的笑话，我倒是真心希望能完美解决，毕竟
无数人的身家与恒大的状况相关。
但这么多朋友来问我买了恒大的房子怎么办，我得站在最坏的情况为他们考虑。
也许是我多虑了。
但我还是要奉劝所有的购房者，市场中永远有风险，任何决策都会带来风险，当你在没
有网签备案的情况下全款购买，你也应该自负其责。
这是清晰而明确的当前中国房地产购买的基本规则，你若连基本规则都不管不顾，那最
后出问题时，光想着天天找政府，不反思自己，那你还是会上了一当又一当，当当不一
样罢了。
不管怎么说，恒大，注定要成为中国房产史上躲不开的悲催一页。
谁的血泪来书面这一篇，是恒大员工，投资者、供应商、银行、还是购房者，还是全体
纳税人，现在还不好说。

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