c**b
发帖数: 1 | |
t****2
发帖数: 694 | |
b**e
发帖数: 3199 | 3 下周30年refi是2.25%
owning.com |
c**b
发帖数: 1 | 4 30年2.25这个是no point/fee么？？谢谢
owning.com这个写的是2.875%啊
【在 b**e 的大作中提到】
: 下周30年refi是2.25%
: owning.com
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I********8
发帖数: 1 | 5 主要还是看你老的利率是多少，差不多就不要去试。差1%以上就赶紧。 |
c**b
发帖数: 1 | 6 我现在是arm的利率也就一般，准备搞30fix的看看能不能做到2.5以下啊！！
【在 I********8 的大作中提到】
: 主要还是看你老的利率是多少，差不多就不要去试。差1%以上就赶紧。
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w****d
发帖数: 743 | 7 我怎么觉得refi并不合算，除非利率相差很多。New loan的clock 会 reset, 又会从头
开始付很多利息。 |
b**e
发帖数: 3199 | 8 你打电话去确认。我认为是的。我刚做过。
【在 c**b 的大作中提到】
: 30年2.25这个是no point/fee么？？谢谢
: owning.com这个写的是2.875%啊
|
I********8
发帖数: 1 | 9 ARM实在太危险，赶紧转变成固定的。
【在 c**b 的大作中提到】
: 我现在是arm的利率也就一般，准备搞30fix的看看能不能做到2.5以下啊！！
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c**b
发帖数: 1 | 10 好的多谢，这是jumbo的利率么？
【在 b**e 的大作中提到】
: 你打电话去确认。我认为是的。我刚做过。
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d********f
发帖数: 43471 | 11 大哥，你这想法就诡异，一样得loan amount怎么会一开始多付利息？
【在 w****d 的大作中提到】
: 我怎么觉得refi并不合算，除非利率相差很多。New loan的clock 会 reset, 又会从头
: 开始付很多利息。
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b**e
发帖数: 3199 | 12 refi意味着你之前交的利息打水漂了。当然要利率差很多，你准备住很久才合算。
另外一个心理暗示是，你之前交的利息就当交房租了。 |
w****d
发帖数: 743 | 13 任何loan的amortization schedule, 都是frontload interest呀。
refi 其实是 get a new loan to pay off the old loan.
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: 大哥，你这想法就诡异，一样得loan amount怎么会一开始多付利息？
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d********f
发帖数: 43471 | 14 ???, 你这在说啥阿，你得Loan amount不变，你的rate降低，你第一年得利息当然是在
减少。你要是不愿意多付利息，呢可以保持你还本金得schedule不变，为什么会多付利
息？
【在 w****d 的大作中提到】
: 任何loan的amortization schedule, 都是frontload interest呀。
: refi 其实是 get a new loan to pay off the old loan.
:
: 提到: 】
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c**b
发帖数: 1 | 15 对的，refi要么差很多要么时间间隔很短要么高利率都去利息里了。。。。 |
w****d
发帖数: 743 | 16 There must be something I don't understand about refi.
我的理解是：refi = get a new loan to pay off the old loan, which means the
schedule is reset. 你的意思是说，amortization schedule 可以不变？
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: ???, 你这在说啥阿，你得Loan amount不变，你的rate降低，你第一年得利息当然是在
: 减少。你要是不愿意多付利息，呢可以保持你还本金得schedule不变，为什么会多付利
: 息？
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M******A
发帖数: 338 | 17 跌了， 距离史上最低还有点距离
【在 c**b 的大作中提到】
: 大佬来说说能refi么？？？？
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d********f
发帖数: 43471 | 18 amortization是你可以控制的好不好，你愿意每个月多还本金没人拦得住你。你们找的
loan officer也太烂了把。你至少也知道time value of money, 为什么老美愿意不断
得refi?就是因为dollar越来越像手纸阿，一个30年的loan,从1990还到2020，1990年的
1刀和2020得1刀你想要那个？
【在 w****d 的大作中提到】
: There must be something I don't understand about refi.
: 我的理解是：refi = get a new loan to pay off the old loan, which means the
: schedule is reset. 你的意思是说，amortization schedule 可以不变？
:
: 提到: 】
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d********f
发帖数: 43471 | 19 no cost你住一天你都赚了，为什么需要很久？
【在 b**e 的大作中提到】
: refi意味着你之前交的利息打水漂了。当然要利率差很多，你准备住很久才合算。
: 另外一个心理暗示是，你之前交的利息就当交房租了。
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I********8
发帖数: 1 | 20 你应该直接找做REFI的公司问问，他们会帮助你计算详细支出和以后还贷的金额。一共
多少手续费，REFI后利率多少，每个月需要还贷多少。会非常清楚的。然后你再决定是
不是接受他们的REFI。如果你感觉不划算，应该可以拒绝的。 |
M******A
发帖数: 338 | 21 网上找一个 caculator ， 带每月 多付的 ， 都填好，不就明白了
比如 你 30 年的，已经 付了 7 年 还有 23 年，再 refi 30 年
仍然按原来的. 每月 付款 付， 看看是不是 少于 23 年 付完
agent 说 利率低 0.25 就值得 refi
【在 I********8 的大作中提到】
: 你应该直接找做REFI的公司问问，他们会帮助你计算详细支出和以后还贷的金额。一共
: 多少手续费，REFI后利率多少，每个月需要还贷多少。会非常清楚的。然后你再决定是
: 不是接受他们的REFI。如果你感觉不划算，应该可以拒绝的。
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b**e
发帖数: 3199 | 22 住很久的意义是：
当你签约的那一刻，你就损失了之前交的所有利息。
你赚钱的方式是，未来30年每个月交的利息少了，以至于可以在30年的时间框架下补偿
你现在立马损失的利息。
所以你要住的足够久，来实现盈利。
这里不包括房产增殖的计算。其实房产增殖很可能更多。
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: no cost你住一天你都赚了，为什么需要很久？
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I********8
发帖数: 1 | 23 LZ原来是浮动利率ARM，变固定利率后，大概率是利率涨了。没啥好说的。只是美元通
货膨胀厉害，以后啥时候利率飙升不清楚。
【在 M******A 的大作中提到】
: 网上找一个 caculator ， 带每月 多付的 ， 都填好，不就明白了
: 比如 你 30 年的，已经 付了 7 年 还有 23 年，再 refi 30 年
: 仍然按原来的. 每月 付款 付， 看看是不是 少于 23 年 付完
: agent 说 利率低 0.25 就值得 refi
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s******k
发帖数: 168 | 24 你可以还按refi前的schedule付啊，比如你原来贷款是30年3.5%月供xxx，已经还了3年
还欠50万本金，现在refi成30年2.875%，月供yyy，你可以算一下按27年还清的月供zzz
来付。这样就是同样欠本金50万，term27年，利率3.5%和2.875%的两个loan的比较。显
然zzz会比xxx低不少，估计水电和上网费省下来了
再说现在利率低，通胀预期高，欠钱越多越好。所以没必要多付月供提前还完，有钱还
是投资beat通胀比较好。
结论就是，如果是no cost refi的话利率差个0.125%，0.25%就可以搞了
【在 b**e 的大作中提到】
: refi意味着你之前交的利息打水漂了。当然要利率差很多，你准备住很久才合算。
: 另外一个心理暗示是，你之前交的利息就当交房租了。
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d********f
发帖数: 43471 | 25 ???什么叫我损失了所有得利息，你不refi你那些利息能退回来？大哥你这不是在美国
学的数学把
【在 b**e 的大作中提到】
: 住很久的意义是：
: 当你签约的那一刻，你就损失了之前交的所有利息。
: 你赚钱的方式是，未来30年每个月交的利息少了，以至于可以在30年的时间框架下补偿
: 你现在立马损失的利息。
: 所以你要住的足够久，来实现盈利。
: 这里不包括房产增殖的计算。其实房产增殖很可能更多。
:
: 提到: 】
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w****d
发帖数: 743 | 26 Are you sure? --- "显然zzz会比xxx低不少"
zzz
【在 s******k 的大作中提到】
: 你可以还按refi前的schedule付啊，比如你原来贷款是30年3.5%月供xxx，已经还了3年
: 还欠50万本金，现在refi成30年2.875%，月供yyy，你可以算一下按27年还清的月供zzz
: 来付。这样就是同样欠本金50万，term27年，利率3.5%和2.875%的两个loan的比较。显
: 然zzz会比xxx低不少，估计水电和上网费省下来了
: 再说现在利率低，通胀预期高，欠钱越多越好。所以没必要多付月供提前还完，有钱还
: 是投资beat通胀比较好。
: 结论就是，如果是no cost refi的话利率差个0.125%，0.25%就可以搞了
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a*****4
发帖数: 3081 | 27 你这都是什么想法。每月还回去的钱里面的利息就是你借钱的代价。不管你是不是refi
，你给银行交的利息都损失掉了。你到底说的是什么东西。你如果不搞cash out。按原
来的年份继续还，利率低了做refi就能省钱。你把refi的cost和你贷款的利息搞错了吧
。现在有不花钱的refi，就是利率没有你花钱的好。就和你花钱可以买点一样。
【在 b**e 的大作中提到】
: 住很久的意义是：
: 当你签约的那一刻，你就损失了之前交的所有利息。
: 你赚钱的方式是，未来30年每个月交的利息少了，以至于可以在30年的时间框架下补偿
: 你现在立马损失的利息。
: 所以你要住的足够久，来实现盈利。
: 这里不包括房产增殖的计算。其实房产增殖很可能更多。
:
: 提到: 】
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d********f
发帖数: 43471 | 28 老美每隔一段就会refi一个30年，只要不出closing cost,利息平的都行。我发现老中
这么多phd连复利和time value of money都没有几个搞得清楚的。
zzz
【在 s******k 的大作中提到】
: 你可以还按refi前的schedule付啊，比如你原来贷款是30年3.5%月供xxx，已经还了3年
: 还欠50万本金，现在refi成30年2.875%，月供yyy，你可以算一下按27年还清的月供zzz
: 来付。这样就是同样欠本金50万，term27年，利率3.5%和2.875%的两个loan的比较。显
: 然zzz会比xxx低不少，估计水电和上网费省下来了
: 再说现在利率低，通胀预期高，欠钱越多越好。所以没必要多付月供提前还完，有钱还
: 是投资beat通胀比较好。
: 结论就是，如果是no cost refi的话利率差个0.125%，0.25%就可以搞了
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d********f
发帖数: 43471 | 29 他完全没懂复利，我见过不少老中对这种fixed payment得mortgage完全不理解，甚至
还有一些数学phd...
refi
【在 a*****4 的大作中提到】
: 你这都是什么想法。每月还回去的钱里面的利息就是你借钱的代价。不管你是不是refi
: ，你给银行交的利息都损失掉了。你到底说的是什么东西。你如果不搞cash out。按原
: 来的年份继续还，利率低了做refi就能省钱。你把refi的cost和你贷款的利息搞错了吧
: 。现在有不花钱的refi，就是利率没有你花钱的好。就和你花钱可以买点一样。
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b**e
发帖数: 3199 | 30 这取决于你比较的参照系。你感觉好就行。
反正我是就当交房租了。
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: 他完全没懂复利，我见过不少老中对这种fixed payment得mortgage完全不理解，甚至
: 还有一些数学phd...
:
: refi
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c**b
发帖数: 1 | 31 他这个说的好像不是正常的refi，正常的refi本金不变坐下来应该就是单纯的延续不会
白交利息。这个点像cash out出来多交了利息然后再refi。
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: 他完全没懂复利，我见过不少老中对这种fixed payment得mortgage完全不理解，甚至
: 还有一些数学phd...
:
: refi
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I********8
发帖数: 1 | 32 感觉都是半桶水。每次MORTGAGE还贷后，会给个清单，已经还掉多少本金，还剩下多少
本金，都非常清楚的。没啥好争的。 |
d********f
发帖数: 43471 | 33 那我建议你按老美数学盲得思维来考虑，所有得payment那就是房租，然后只要monthly
payment低了就好了
【在 b**e 的大作中提到】
: 这取决于你比较的参照系。你感觉好就行。
: 反正我是就当交房租了。
:
: 提到: 】
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d********f
发帖数: 43471 | 34 我晕阿，难怪我认识不少loan officer都是考了7，8次才过得。mortgage是最基本的复
利，你们随便找本cfa得书看一章，看看bond得定价就懂了。refi没有什么trick, 你只
需要注意你的lo有没有tmd骗你，有些老美lo和港台得不知道是自己sb还是故意帮你当
sb，会让你把closing cost roll in进去loan amount，然后骗你说这叫no cost
refinancing. 发现得话赶快报告cfpb,搞死丫得
【在 c**b 的大作中提到】
: 他这个说的好像不是正常的refi，正常的refi本金不变坐下来应该就是单纯的延续不会
: 白交利息。这个点像cash out出来多交了利息然后再refi。
:
: 提到: 】
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s******k
发帖数: 168 | 35 网上似乎有一种常见的误解，还贷的schedule被安排成前面几年主要是付利息，后面才
慢慢开始本金付得多，所以refi新利率低得不多就吃亏了，因为原来贷款前面几年付的
利息都白付了。
实际上前面利息多是因为本金数目大好不好。每个月月初付的月供都必须付清上个月初
的本金在上个月产生的所有利息，再加上一小部分本金。前面几年交的利息是因为你欠
了这么多钱这么长时间，和refi没关系，谈不上一refi就把前面交的利息损失了
refi之后因为利率降低，月供里付清“上个月初的本金在上个月产生的所有利息”这一
部分的金额降低，所以这一部分也赚到了。唯一多付的部分就是因为还款时间又变成30
年，和原来的loan比欠钱时间多了几年所以多付了几年利息。这个可以通过每月多付一
些额外的本金，提前还清解决。或者就接受“利率太低，通胀预期高，欠钱越多时间拖
得越久越好”的想法。
【在 b**e 的大作中提到】
: 住很久的意义是：
: 当你签约的那一刻，你就损失了之前交的所有利息。
: 你赚钱的方式是，未来30年每个月交的利息少了，以至于可以在30年的时间框架下补偿
: 你现在立马损失的利息。
: 所以你要住的足够久，来实现盈利。
: 这里不包括房产增殖的计算。其实房产增殖很可能更多。
:
: 提到: 】
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I*****S
发帖数: 1805 | 36 不要有其他想法，
要是不能稳定投资收益，
及早还清债务最好 |
w****d
发帖数: 743 | 37 感觉还是有些困惑。收盘之后再向大家请教。
30
【在 s******k 的大作中提到】
: 网上似乎有一种常见的误解，还贷的schedule被安排成前面几年主要是付利息，后面才
: 慢慢开始本金付得多，所以refi新利率低得不多就吃亏了，因为原来贷款前面几年付的
: 利息都白付了。
: 实际上前面利息多是因为本金数目大好不好。每个月月初付的月供都必须付清上个月初
: 的本金在上个月产生的所有利息，再加上一小部分本金。前面几年交的利息是因为你欠
: 了这么多钱这么长时间，和refi没关系，谈不上一refi就把前面交的利息损失了
: refi之后因为利率降低，月供里付清“上个月初的本金在上个月产生的所有利息”这一
: 部分的金额降低，所以这一部分也赚到了。唯一多付的部分就是因为还款时间又变成30
: 年，和原来的loan比欠钱时间多了几年所以多付了几年利息。这个可以通过每月多付一
: 些额外的本金，提前还清解决。或者就接受“利率太低，通胀预期高，欠钱越多时间拖
|
r*g
发帖数: 3159 | 38 首先绝大数人不需要30年固定利率。因为平均每个房子住七到十年，不大可能住三十年
。所以一般没必要30 y fixed.
其次没有真正的no cost. 除了律师费用，估价费用， 纽约这边还有超过1%的buyer
side mortgage tax,都给你滚到refi的新本金了。
真想refi,不如趁机换房。 |
s**********o
发帖数: 14359 | 39 看这个公式你就知道了，假设是NO COST REFIN，10年之后做的月供从2千降到1800
30*12*2000 = 720,000 --如果30年
10*12*2000 = 240,000 --付了10年REFIN变1800
30*12*1800 = 648,000
--------------------
一共付了888,000 40年
其实你是多交了168,000
一般REFIN都是越早越好
当然了，很多人没住到30年就
卖了房子赚了钱又买高大上 |
d********f
发帖数: 43471 | 40 这又是写半通水lo常见得错误，，total interest和total payment毛意义都没有。你
是愿意在1990年给你1万美金，还是2020年给你2万美金？
【在 s**********o 的大作中提到】
: 看这个公式你就知道了，假设是NO COST REFIN，10年之后做的月供从2千降到1800
: 30*12*2000 = 720,000 --如果30年
: 10*12*2000 = 240,000 --付了10年REFIN变1800
: 30*12*1800 = 648,000
: --------------------
: 一共付了888,000 40年
: 其实你是多交了168,000
: 一般REFIN都是越早越好
: 当然了，很多人没住到30年就
: 卖了房子赚了钱又买高大上
|
s**********o
发帖数: 14359 | 41 有些人就打着住一辈子的，比如我，当然是在意的了
你明天就去死，当然不会在乎任何事
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: 这又是写半通水lo常见得错误，，total interest和total payment毛意义都没有。你
: 是愿意在1990年给你1万美金，还是2020年给你2万美金？
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l********4
发帖数: 33 | 42 看你有没有别的投资渠道了
如果你的投资年化能到10%以上，那么2点几的利息就是白送钱，为啥不refi？这个贷款
不会被margin call，杠杆加满一点风险都没有。
【在 w****d 的大作中提到】
: 我怎么觉得refi并不合算，除非利率相差很多。New loan的clock 会 reset, 又会从头
: 开始付很多利息。
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d********f
发帖数: 43471 | 43 这根住多长时间没有多少关系。如果通胀是5%一年，你得房贷是2%一年，你每年都在倒
转钱。当然大部分老中喜欢把钱存进0.5%的saving，那就是在亏钱
【在 s**********o 的大作中提到】
: 有些人就打着住一辈子的，比如我，当然是在意的了
: 你明天就去死，当然不会在乎任何事
:
: 提到: 】
|
s**********o
发帖数: 14359 | 44 又来胡搅蛮缠了，我们算一共省了多少钱，你说总数不作数，我们说利率你说通胀
我们说贷款你说存钱
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: 这根住多长时间没有多少关系。如果通胀是5%一年，你得房贷是2%一年，你每年都在倒
: 转钱。当然大部分老中喜欢把钱存进0.5%的saving，那就是在亏钱
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d********f
发帖数: 43471 | 45 你这不是胡闹么，30年跨度上的钱能线性想加？你是变暖教徒么？要不你现在借给我
100万，我2050年还你100万，你干么？
【在 s**********o 的大作中提到】
: 又来胡搅蛮缠了，我们算一共省了多少钱，你说总数不作数，我们说利率你说通胀
: 我们说贷款你说存钱
:
: 提到: 】
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s**********o
发帖数: 14359 | 46 REFI看似月供减少了两千变一千八，但其实付的年份增加了，
一共要付多少钱可能变多了，两者还是要权衡一下。以后是什么样子，
谁也不知道，明年利率10%了呢对吧，大家只能根据今天看明天，
吵架都没意思。很多老中不喜欢付更多的钱，宁可每个月多交点。
提到: 】
【在 d********f 的大作中提到】
: 你这不是胡闹么，30年跨度上的钱能线性想加？你是变暖教徒么？要不你现在借给我
: 100万，我2050年还你100万，你干么？
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v***a
发帖数: 903 | 47 no cost no fee 的 refi 只要利率低了肯定是赚的
可以每月多还一些
1. 按照之前的schedule 还，应该比之前的贷款更早还清
2. 按照之前的年限还，计算一个固定还款额，每月的还款额应该是低了
【在 s**********o 的大作中提到】
: REFI看似月供减少了两千变一千八，但其实付的年份增加了，
: 一共要付多少钱可能变多了，两者还是要权衡一下。以后是什么样子，
: 谁也不知道，明年利率10%了呢对吧，大家只能根据今天看明天，
: 吵架都没意思。很多老中不喜欢付更多的钱，宁可每个月多交点。
:
: 提到: 】
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w****d
发帖数: 743 | 48 The assumption is you keep the house long enough, I think.
【在 v***a 的大作中提到】
: no cost no fee 的 refi 只要利率低了肯定是赚的
: 可以每月多还一些
: 1. 按照之前的schedule 还，应该比之前的贷款更早还清
: 2. 按照之前的年限还，计算一个固定还款额，每月的还款额应该是低了
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v***a
发帖数: 903 | 49 博导苦口婆心的讲了那么久
【在 w****d 的大作中提到】
: The assumption is you keep the house long enough, I think.
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z*****u
发帖数: 3010 | 50 说了半天 你根本不知道怎么算账
只要是no cost no fee
rate降下来 就是赚的
因为你可以按照之前的 还款方式继续付款 就可以提前付清了 而且少付利息
【在 s**********o 的大作中提到】
: REFI看似月供减少了两千变一千八，但其实付的年份增加了，
: 一共要付多少钱可能变多了，两者还是要权衡一下。以后是什么样子，
: 谁也不知道，明年利率10%了呢对吧，大家只能根据今天看明天，
: 吵架都没意思。很多老中不喜欢付更多的钱，宁可每个月多交点。
:
: 提到: 】
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f*********r
发帖数: 462 | 51 羊毛出在羊身上，你的points/cost/fee都加到新的loan里了。你要考虑refi后省的利
息（加利息的利息的利息。。。。）是不是比这些成本多。 |
