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发帖数: 26 | 1 当你看惯了房地产的跌宕起伏，看透了人性复杂的善恶美丑，你会觉得这个社会十分的
戏剧，你在重复别人的经历，别人同样也在复制你的人生，我们就是在这样的一次次轮
回中走完自己的一生。
最近，我回忆起两件事：
第一件是去年年底时，某库大V信誓旦旦的预测2018年2月深圳房价开始启动上涨，忽悠
全库粉丝高杠杆重仓深圳，企图复制重庆战役的胜利。我曾对此表达了不屑！2018即将
走完，而深圳楼市就像是被阉割了的泰迪，心有余而力不足。
第二件是2017年双12那天，我写过一篇文章《打砸售楼处的闹剧，2018年必将陆续上演
》。果不其然，从今年下半年开始，示威维权在全国各地轮番上演。因为开发商为了存
活，房价根本没有下限。
如果你还没有上车，请放平心态，备足粮草，耐心等待，收割韭菜的季节即将来临！
1
降价潮来袭
在冰冷的寒冬，对于房企来说，最重要的不是利润，而是能不能够活着挺过去。牛市里
疯狂敛财养得一身肥膘，就是为了在熊市里能够忍受饥寒交迫。在这个冬天，降价促销
，已经不是自选动作，而是大环境下的规定动作。
在祥和欢乐的国庆节，上海浦东惠南镇的碧桂园浦东南郡，因为降价被维权了。该楼盘
2018年8月15日开盘价为3.5万/平，一个半月之后，暗箱操作降至2.6-2.8万/平，相当
于7.5折大甩卖，直接导致业主们维权示威，在促销活动仅仅搞了两天之后，就被相关
部门叫停。按照上海的规定，实际售价只能在预售备案价的基础上浮动5％，目前上浮
是绝对禁止的，下浮也只能是9.5折，所以碧桂园属于违规操作被叫停。
2018年6月，北京通州的K2十里春风，房价从3.75万/平降到2.68万/平，前期业主要求
退房。
9月，杭州大江东的未来海岸二期开盘，部分房源降价40万，一期业主维权。
9月21日，泰禾合肥院子打折甩卖，备案价2.2万/平的洋房只卖1.6万/平，业主示威游
行。
9月，漳州融信壹号府，去年开盘价1.8万/平，现在降至1.2万/平，直降30％，导致业
主拉横幅维权。
10月4日，江西上饶碧桂园信州府，1万/平降至7000元/平，引发业主维权，聚众打砸售
楼处。
如果说一手房价的下跌，民众可以讨伐开发商，找到发泄的渠道，企图引起政府的重视
，多少挽回些经济损失。那么二手房价的下跌则是实实在在楼市入冬的标志。
北京、上海等一线城市二手房价已经持续下跌一年半，跌幅15％左右。强二线城市如成
都、杭州、厦门、西安二手房价也已经下跌10-20％。更可怕的是，目前根本看不到任
何止跌的迹象。
虽然，二手房价政府无法直接管控，但管理者可以通过严格规定一手房的备案价来限定
二手房价的天花板，同时，增大二手房买卖交易中的摩擦系数，增加流通成本和时间，
从而间接控制二手房价。
一二线的降价潮已经来势汹汹，三四线的开发商也陆续开始提裤子跑路。不管你是否已
经上车，请正视这个现实。潮流不会因你而逆转，房价更不会因你有房没房而改变。
2
触底反弹
经常有人问我，房价下跌已经一年了，啥时候见底呢？我想现在入手，时机成熟吗？我
看中一套房子，现在买了会不会跌？我想，今天给大家集中分析一下房价触底反弹的全
过程：
2014年初，我国经济增长持续下滑，地方政府债务缠身，房地产库存积压到了前所未有
的严峻程度。因此，在中央的授意下，从6月份开始，全国各地的楼市调控政策瞬间变
脸，从上半年的持续收紧瞬间逆转为下半年的突然放松。
2014年6月，呼和浩特第一个正式放开限购政策，随后的7月-9月，宁波、杭州、合肥、
南京、苏州、西安等26个二三线城市全部取消限购，同时许多信贷优惠政策也配套出台
。截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市限购没有取消。
由于各地单打独斗，政策放开后根本没有效果，所以，高层重拳出击，打响了这轮房地
产刺激的第一枪。2014年9月30日，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员
会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》规定：首套房贷款利率7折优惠，二套改
善住房执行首套政策；除5个限购城市以外的所有城市，银行提供贷款鼓励购买第3套以
上住房。
这第一枪的冲锋号是十分响亮，但根本没有人冲锋陷阵，全国各地楼市完全没有起色。
大众早已习惯了这两年楼市的惨淡，看惯了各地频繁上演的降价维权，人们此时对房价
继续下跌深信不疑，谁接盘谁脑残。这就是典型的买涨不买跌，痛打落水狗，墙倒众人
推。
没人揭竿起义，没人赴汤蹈火，这房地产的翻身仗如何继续。于是乎，高层在2015年3
月30日这一天内放出了两个大招：央行联合住建部发布《关于个人住房贷款政策有关问
题的通知》规定：二套房商贷首付比例降至4成，公积金首套首付降至2成，二套降至3
成；财政部联合税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将营业税
免除年限由之前的5年降至2年。
直到此时，老百姓才发现，买房首付降低了，利息减少了，连交易税费都免除了，这才
有了继续买房的动力。至此，对楼市最为敏感的深圳和上海开启了这一轮房价暴涨的先
锋，北京、杭州、南京紧随其后，在下半年陆续启动。
我们复盘这轮上涨过程，你会发现，从2014年930政策喊口号开始，到2015年330政策触
发深圳上海实质性上涨，间隔整整半年。而强二线从2014年7月取消限购开始到2015年
下半年陆续开启上涨，间隔在一年以上。
这就是我经常和大家说的，虽然房价上涨速度是惊人的，但上涨模式的启动却是需要时
间的，需要积攒能量，需要政策和群众基础的。
中国人的特点就是有便宜不占非君子，有热闹不看是小人。只要税费减免、利率优惠、
首付降低这些刺激政策没有出台，就绝对不会带动刚需入场，因为刚需需要的是实实在
在的打折，真真切切的优惠。只有刚需推动的才叫牛市，炒房客鼓吹的只能叫捡漏。
所以，没有无缘无故的涨，更没有无缘无故的跌。只有积攒够了上涨的动能之后，房价
才会启动，这个时间，在一线城市通常为3-6个月，二线城市需要9-12个月。
房价和火车一样，启动和转弯都需要动力，但是上涨和下跌只需要惯性！
3
对韭当割
今后，大水漫灌式的疯狂刺激发生的概率极低，针对刚需和改善的定向鼓励值得期待。
如果你所在的城市开发商打折甩卖、降价维权开始逐渐增多，那么周边二手房价的下跌
则会更加的惨烈，此时，前期炒房客的资金链就存在断裂的风险，就会出现集中抛售，
形成多米诺骨牌式的踩踏。
如果你买房心切，当价格跌到你心理价位时，别忘了再次补刀，你此时肯接他盘，已经
是仁至义尽了。炒房客的利益回吐，正是你收割他的最佳时机。
如果你想捡漏投资，此时切莫盲目入场。也许你追不上房价上涨的速度，但是你一定可
以追上房价启动的速度，你只需要克服买涨不买跌的心态，耐心等待政策信号。房价涨
跌根本不是你出手的标志，政策才是。
最后，我想奉劝三四五线城市的朋友们，熬到楼市下行期的投资客都是小白，成熟的投
资客早就在上行期离场了。期望赚取最后一个铜版的人，注定会被自己的贪婪埋没！
2019年开始，开发商降价促销将是常态，炒房客集中抛盘也会精彩上演，各位刚需们，
准备好你们的干粮，带好你们的镰刀，精心挑选心仪的韭菜，待它茁壮、鲜亮时，尽情
收割吧！ |
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