h**********e
发帖数: 413 | 1 讨教些经验。
不是在MLS list的foreclosure, 而是去auction foreclosure.
到哪去auction? 要注意些什么? 真能买到很便宜的吗。
欢迎到“西雅图贷款买房俱乐部” 去发言。 |
h********0
发帖数: 61 | 2 我在auction上买过,分享下经验希望能帮到楼主。
Public auction是每周五.King County的房子在Bellevue 和 Downtown Seattle两个地
方卖。谁都可以去看。哪些房子会出来卖也是public information,报纸上会有。有专
做这个的公司建立数据库，你可以免费sign up，看每周出来的房子。他们主要是希望
帮你bid来收费。
要注意的问题有这么几个：
1 All Cash 交易。在auction买必须全部用Cash。如果没有那么多cash，有Hard Money
的公司可以借。利息在12%-18%不等，再加3-4个points。他们只提供短期贷款，买了后
在银行refi，还给他们。
2 大部分房子都不能进去看，因为很多Owner还在里面住着。他们是不得不被赶走，一
般不会让人进去看的。这种房子经常若干年没有维护了，甚至前任屋主在走之前故意破
坏。
3 First Lien Position:看好了房子以后，要做Title research。看auction房子的这
个Lien Holder是否是第一个.如果是第二个，买了房的新屋主需要负责还第一个Lien
Holder的贷款。
4 看有没有IRS Lien, Child Support Lien等等。这些lien不会被wipe out，而会在交
易后120天内一直保持有效。IRS在这4个月内有权收回房子，当然会把买房的钱退给买
主。
如果您是买房给自己住，确实会比市场价低。而且在价格上往往可以出的比投资者高些
，赢的机会大。但同时也伴随着high risks,像上面说的这几条。 |
i*******u
发帖数: 1065 | 3 买foreclosure 的房子很麻烦，像楼上说的很多onwer住在里边，我有个朋友买了
foreclosure的房子，花了半年时间上法庭才把原房主赶出去，这半年自己住不进去还
要交mortgage。 |
h**********e
发帖数: 413 | 4 多谢。您觉得有价格会便宜到40%甚至一半的吗？
我听有个agent说他看到一个issaquah的当时70万的房子卖了40万。
Money
【在 h********0 的大作中提到】
: 我在auction上买过,分享下经验希望能帮到楼主。
: Public auction是每周五.King County的房子在Bellevue 和 Downtown Seattle两个地
: 方卖。谁都可以去看。哪些房子会出来卖也是public information,报纸上会有。有专
: 做这个的公司建立数据库，你可以免费sign up，看每周出来的房子。他们主要是希望
: 帮你bid来收费。
: 要注意的问题有这么几个：
: 1 All Cash 交易。在auction买必须全部用Cash。如果没有那么多cash，有Hard Money
: 的公司可以借。利息在12%-18%不等，再加3-4个points。他们只提供短期贷款，买了后
: 在银行refi，还给他们。
: 2 大部分房子都不能进去看，因为很多Owner还在里面住着。他们是不得不被赶走，一
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h********0
发帖数: 61 | 5 低于市场价40%不是没有可能，depends on 房子。如果只有一个人出价拍，那只要多出
底价的1块钱就能拿到。相反，竞拍的人多了会把价格拍上去，价格越高竞争越少，因
为很少人能拿得出那么多现金。 |
l******0
发帖数: 307 | 6 这种auction还是少碰为妙。 看来楼主也没啥经验。 有种auction是auction公司
handle的。 title一定clean。 同时可以看房。 这个还凑合。 其实还是老老实实买市
场上的好。 还是能找到不错的deal。 你有信心对付那些lien吗？ 而且你做了title
search万一没标到钱也白花了。 我去court auction观摩过。 我自觉不行。 还有装修
也不便宜。 特别是房子坏得哪儿都要修。 再去申请permit。 搞上你几个月半年。
你不是干这行的没有一班人就放弃吧。 运气好能便宜个20%。 运气不好比市场还贵。
那些都是老手了。 |
a********e
发帖数: 5779 | 7 Auction every Friday at Factoria. You can just go there to get some feeling.
All cash for sure. Most the auction deal does not go through and bank will
take it. Only small good deals will attract some flippers to bid.
The biggest disadvantage that I think is not the title. Since most the lien
information can be reached via public record.
But nobody can control the condition of the auction property, not bank, not
trustee service, not the gov. The owner of the property will do what ever
they want before they are forced out though by law, Lien holder can sue them
if any serious damage.(in most case, the owner still occupy the property
when auction happened).
The ideally foreclosure auction will be the owner is a builder. In that case
, the property maybe well maintained and You will get a very decent house,
but again, it will be many bidders if price attractive.
【在 h**********e 的大作中提到】
: 讨教些经验。
: 不是在MLS list的foreclosure, 而是去auction foreclosure.
: 到哪去auction? 要注意些什么? 真能买到很便宜的吗。
: 欢迎到“西雅图贷款买房俱乐部” 去发言。
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