C******T
发帖数: 300 | 1 很疑惑做refi总是合适的吗？假设我30年的贷款，已经付了五年，那么我要是再做refi
，前五年的利息就都白付了，而前五年付的mortgage 里绝大多数都是利息只有小部分
是本金。这是不是有些亏？ |
s*******a
发帖数: 1 | 2 过去了就过去了，要不要Refinance是看接下来可不可以省一些利息：
每个月的房贷月还款里面的利息是这样算出来的：
1.假设你这个月付完房贷以后的剩余待还本金是50万，30年固定利息是4.5%，
那么下一个月的利息就是500000x4.5%/12 = 1875, 这种情况下你的月还款里面$1875是
一个月以来的利息，其它部分才是用来还本金的。
2. 假设你的利率能降低0.25%， 那么你下一个月你就只需付利息 500000x4.25%
/12 = 1770.83, 那么你马上就可以节省利息 1875-1770 = $104.17 = 500000x0.25%/
12，一年就可以省下1000多美元的利息。
也就是说如果现在的利率比您的现有房贷利率低0.25%或者更多的话就是重新贷
款的好时机，当然你可以考虑缩短年限，比如15年固定，也可以考虑减少贷款金额，也
可以在每个月的还款里面多还一些本金，这样的话你省的利息会更多。 |
b******u
发帖数: 66 | 3 怎么老有人问这种傻问题
refi是reset利率，不是term
refi
【在 C******T 的大作中提到】
: 很疑惑做refi总是合适的吗？假设我30年的贷款，已经付了五年，那么我要是再做refi
: ，前五年的利息就都白付了，而前五年付的mortgage 里绝大多数都是利息只有小部分
: 是本金。这是不是有些亏？
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C******T
发帖数: 300 | 4 也就是说我如果现在的贷款还剩25年，新的refi也是还剩25年？
: 怎么老有人问这种傻问题
: refi是reset利率，不是term
: refi
【在 b******u 的大作中提到】
: 怎么老有人问这种傻问题
: refi是reset利率，不是term
:
: refi
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d****e
发帖数: 768 | 5 如果（即使）新的loan是30年，你可以每个月比minimum（按30年term算出来的payment
）多付，比如说和refi之前的payment一样。多付的部分by default去付principle （
其实按30年term算出来的payment里付掉的principle也增加了）。这样下来不到25年就
付清了。你每个月付的钱一样，却总数不到30年就付清，所以省钱了。
其实这么想，如果refi利息是0，你说能不省钱吗？
【在 C******T 的大作中提到】
: 也就是说我如果现在的贷款还剩25年，新的refi也是还剩25年？
:
:
: 怎么老有人问这种傻问题
:
: refi是reset利率，不是term
:
: refi
:
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s*******a
发帖数: 1 | 6 你可以选25年，20年，15年， 10年，只不过利率不一样而已。
你每个月底欠银行的利息是根据你月初欠的钱和利率来决定的，欠的钱一样的情况下利
率低了利息就少，就这么简单。还有就是利率一样的话本金降低利息也降低， 比如你
一下子多还10万的话月底还款里面的利息就会大幅降低，本金一定会增加很多，你可以
试一试，更极端的是你可以一次还清本金就再也不
用还利息了。
【在 C******T 的大作中提到】
: 也就是说我如果现在的贷款还剩25年，新的refi也是还剩25年？
:
:
: 怎么老有人问这种傻问题
:
: refi是reset利率，不是term
:
: refi
:
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w***s
发帖数: 314 | 7 感觉回复里都没有回答楼主的问题啊，利率降低，但是term如果延长，最后的利息是有
可能增加了点， |
L**********r
发帖数: 1 | 8 只要refi本身no cost 利率降了 就是合适的 回答完毕 想早还完可以每月多交钱 |
W*******Q
发帖数: 275 | 9 反过来看，房租在长期还是一直向上。
【在 L**********r 的大作中提到】
: 只要refi本身no cost 利率降了 就是合适的 回答完毕 想早还完可以每月多交钱
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f**********l
发帖数: 1191 | 10 怎么老有人问这种傻问题？很简单的道理，refinance之后，利率低了，每月付的
mortgage少了。虽然term重新reset到了30年，你可以按原先的mortgage amount付啊。
假设已经付了五年，refinance前的mortgage amount是X刀, refinance后的mortgage
amount是Y刀，term 30年。你可以老老实实每月付Y刀，现在你多了个选择，也可以每月
继续按X刀付，loan company没有限制你每月多付一些啊。如果你每月付X刀，你不用
25年就可以还完mortgage loan。当然你也可以计算一个数值，每月付Z刀，正好25年付
完，这个Z肯定比X小。Y < Z < X。自己找个excel算算，看看refinance能省下多少钱。 |
Y******4
发帖数: 1 | 11 感觉还是明白人多，不清楚refinance的好处的应该还是少数。
每月
钱。
【在 f**********l 的大作中提到】
: 怎么老有人问这种傻问题？很简单的道理，refinance之后，利率低了，每月付的
: mortgage少了。虽然term重新reset到了30年，你可以按原先的mortgage amount付啊。
: 假设已经付了五年，refinance前的mortgage amount是X刀, refinance后的mortgage
: amount是Y刀，term 30年。你可以老老实实每月付Y刀，现在你多了个选择，也可以每月
: 继续按X刀付，loan company没有限制你每月多付一些啊。如果你每月付X刀，你不用
: 25年就可以还完mortgage loan。当然你也可以计算一个数值，每月付Z刀，正好25年付
: 完，这个Z肯定比X小。Y < Z < X。自己找个excel算算，看看refinance能省下多少钱。
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