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发帖数: 74 | 1 1. schedule E all expenses 包含了房屋的各项维护，还有mortgage interest, tax,
insurance, depreciation
如果银行拿到schedule对我的贷款能力进行评估，是不是这样计算的？或者有高人能把
公式私信给我：
(注意是以下是贷款的时候计算debt，不是报税）
每月净收入：全年租金-(schedule E all expenses- whole year interest - whole
year tax - whole year insurance - depreciation)/12 months
每月负债：principal+interest+tax+insurance
这个房子产生的负债是否就是 = 每月净收入 - 每月负债
2. 如果有2年房东历史 在买新的投资房的时候，future rental income是否能按照100
% 来算，还是无论房东历史长短，都只能按照75%来算？
3. 买新的投资房的时候，会参考前几年的schedule E 是过去一年 还是两年？ | J***A
发帖数: 26 | 2 转载一篇文章来解答你的问题：
投资房租金收入计算方法按照不同情况可以总结为以下四种：
1，如果投资房的租金收入已报税，那么月出租净收入则按个人税表1040 中Schedule E
里的数字来综合计算, 以2012年的税表中的Schedule E为例,计算方法如下：
第一步先计算月租金收入或者亏损：
月租金收入/亏损 = Line 4 (Rents Income) Line 12 (Mortgage Interest) Line
9 (Insurance) Line 16 (Taxes) Line 18 (Depreciation) – Line 20 (
Expenses Subtotal) / 12
第二步计算月出租净收入： 月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA
Dues)
大部分银行要求借款人至少有两年的租金收入报税记录，而有的银行只要求有一年;如
果要考量两年内的投资房净收入，银行通常会采用保守算法，即假如第二年的净收入比
第一年低，则按照第二年的净收入来计算。如果第二年的净收入高于第一年，那么就取
两年的平均值。
2，如果投资房过去没有报税记录，比如最近报税期之后买入的投资房。银行会按照以
下方式计算：
1）月租金收入 = 租赁合同上租金和appraisal上显示的市场公允租金较低者*75%
2）月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)
借款人需要提供租赁合同，包括comparable rent schedule的appraisal，Mortgage
Statement， 以及HOA Fee等证明材料。
3，如果借款人要买的房子就是投资房，一些银行允许用未来的租金收入。这种方法的
前提是有租户在房产过户后就会马上搬进去租住，银行的计算方法与第二种情况相似：
1）月租金收入 = 租赁合同上租金和Appraisal上显示的市场公允租金较低者*75%
2）月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)
但借款人除了租赁合同，appraisal with comparable rent schedule外还需要提供租
户已支付订金的证明。
4，如果借款人需要买自住房，而将现住房转变为投资房，并需要用投资收入。这种情
况和第三种情况类似，计算方法如下：
1）月租金收入 = 租赁合同上租金和appraisal上显示的市场公允租金较低者*75%
2）月出租净收入 = 月租金收入 – 月 PITI – 物业费(HOA Dues)
提供的材料与第三种相同。但要注意的是，银行通常对自住房转投资房有着更加严格的
要求：
a）该住房剩余贷款不得超过房屋市值的70%；
b）提供更多资产证明，最多为6个月的PITI.
按照银行公式计算出来的月出租净收入可正可负。如果是正数则计入收入，对借款人有
利。如果是负数，则计入负债，对借款人反而不利。所以我们可以看到，并不是投资房
租金收入在认定贷款时带来的一定是收入，有时也可能是负债。 |
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