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SanFrancisco版 - ZZ详解-2016湾区房市分析
相关主题
介绍Short Sale 和 REO做了个免费查Foreclosure的网站. (转载)
现在人心惶惶是不是对房市会有影响!?湾区买房经历 (short sale)
瞎忽悠一下, 房市快触底了.你们都是在什么网站找foreclosure 的房子 ?
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~求助关于买REO房时银行给的closing cost~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~`Obama: get a house for free for at least one year!
请问OPT期间能贷款吗,有EAD card是不是现在Foreclosure和Short Sale的pipeline干枯了?
房事的新高?现在怎么foreclosure的房子少了,而short sale多了很多?
湾区拍卖屋的资料查询有人给解释一下short sale吧
Obama救世计划之房产篇细则(内有附件)这个怎么会list这么低
相关话题的讨论汇总
话题: 房市话题: 湾区话题: 股市
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1 (共1页)
l**n
发帖数: 137
1
详解 2016湾区房市分析
原创 2016-03-08 Rocky Li 硅谷房地产
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDQ5NDI4Ng==&mid=402505368&
1Affordability
首先,过去的一年的发展与去年的预测相符,包括2016年上半年的房市也已呈现出上涨
的态势。但什么时候触顶?这个至少要推迟一年。或者说至少要推迟到2017年,或者更
晚。
先看最重要的一个数据:affordability。参见所附的图片。2015年末加州
affordability为30%,与17%还相差甚远。或者大家可以跟上一个周期对比。本轮房市
周期还有不小的空间。
最后还是要提醒大家,房市预测对在湾区好的区域买房没有什么意义,早买早托生。但
房市预测对在差区买房就很关键。后边会慢慢分析别的原因为什么会修正这个预测。
附:affordability 定义
C.A.R.'s Traditional Housing Affordability Index (HAI) measures the
percentage of households that can afford to purchase the median priced home
in the state and regions of California based on traditional assumptions.
2利率
利率是影响购买力的重要因素。原来大家预期Fed会在2015年开始加息,在2016年底将
导致mortgage interest rate上升到5%。现在看来这几无可能。
请看附图中的10年T-bond的利率变化(mortgage 利率和10年公债紧相关)。10年T-
bond非但没有上升,反倒下降。这个变化反倒提高了affordability。
说来好笑,这跟最近股市下跌是有关系的。股市下跌不但会使部分资金转移到房市,而
且会让利率减缓上升。反倒是刺激了房市。可以说,缺乏大批layooff的经济衰退是对
房市的利好。
现在的经济形势使得利率快速上涨没了可能,这一个因素都足以推迟房市peak的到来。
3Inventory
湾区房市现在一个很基本的特点就是供不应求。只要看一看所附的图(Santa Clara
County的inventory)便一清二楚。一方面,每年都有很多进来的人口。另一方面,
inventory却逐年下降。这既解释近几年的房价上涨,也背书了房市尚未触顶的重要原
因。
对这样的inventory来说,根本也不需要以前那样子的affordability。根据multiple
bids的情况,一个房子就有4,5个买家可以afford。一时半会儿,湾区房市很难下行。
就是有layoff也很难。
4Construction
附图所示为加州过去30年每年的新房建造数量趋势。过去的8年实在可怜的很,平均起
来还不到70年代时候水平的一半。上一轮房市crash把开发商们吓破了胆,一个比一个
谨慎小心。
新房的量太小也是inventory上不去,供不应求的一个重要原因。新房建筑量上不去,
房市根本不可能peak,即使有经济衰退。供需关系是硬道理。
而且construction是美国经济的重要部分。当construction回暖时,会拉动就业。从而
进入一个正向循环。过去几年的经济恢复,construction没有起到应有的作用。接下来
的几年,construction行业很有可能继续回暖。这将是房市的另一个利好。
以上讨论适用于整个加州,对湾区更是如此。近湾区根本就没什么地方可以盖房,只有
重新规划高密建筑才是唯一办法。房屋供不应求将会是个长期现象。
5Population
有朋友说,如果湾区经济下滑,layoff增加,人口外流,对房子的需求减少,房市就会
crash。咱们今天就看看人口的数据。
各位先围观一下本帖所附的三张图片。我们可以看到:
1. 湾区人口几乎从不下降,只有上升的份儿。即使在2001-2005有不少人搬出湾区,人
口也没有降,因为有生育带来的自然增长。
2. 2008-2009的大衰退,人口非但没有下降,还快速增长。看来大部分人来了湾区就不
走了。
3. 从现在到2040年,硅谷人口预期还要增长差不多1/3。
因此,从人口的角度来讲,对房屋的刚需是存在的。增加的人口就一定要以增加的房屋
做平衡。结合上一篇文章的分析,近8年的新屋增长不给力。人口和房屋之间这个Gap就
导致湾区的房市不容易走低。
人口的数据也告诉我们湾区房市长期看牛。
6Credit
最近BOA开始提供3%首付的贷款。这并不是近来放松credit的第一个举措,也必然不是
最后一个。比如:从2015年初开始,FHA降低了PMI(Mortgage Insurance)的premium。
类似举措在接下来的几年里一定会层出不穷。但屋子里的大项还不是上边这些措施,而
是subprime贷款。
请看所附的图片:
2008年,FHA 47.5%房贷都是FICO分数619或者更低;2015年,FHA只有5%的房贷是619以
下。换句话说,credit score低的根本就不给贷款。我们华人并没有感受到这个限制,
因为我们都不属于被关在门外的。一方面,这说明这一轮房市贷款非常健康(因此,崩
溃的可能不大)。另一方面,房贷这个闸门只要开一开,放放水,房市就一定会再被推
高。不要以为这个闸门只影响低端房市。低端房市活跃会刺激家庭房屋升级,从而影响
高端。
那国家和银行会不会放水呢?一定会。而且这有可能是国家手中最重要的手段。房贷没
有放水之前,房市不可能触顶。因为一放水,现在的顶就不再是顶。当然,并不否认,
所有这些手段只是将泡泡越吹越大。但哪一次不是如此呢?能吹泡泡的时候有谁不吹呢?
7Foreclosure
房市之所以会crash,就是一个直接原因:foreclosure。当一条街上出现一个
foreclosure,银行收回房子,然后拍卖,而不走正常渠道,一般都会有discount贱卖
。而这个被discount的房子立马成为周围房子的comp,从而影响其它房子的售价。如果
有更多的foreclosure出来,就会形成恶性循环,从而在短时间内就会造成房价跳楼。
这种情况尤其在三线区更为明显。原因是因为三线区的房子首付偏低,equity都很少。
一旦房市下行,很快水下。很多蓝领没有存款,一旦layoff,就得default。因此,
foreclosure在房市下行时就会一个挨一个。有些地方整条街都被foreclose。
而好区房子equity一般都较高,很少被foreclose,对房价造不成很大的冲击。
这也解释了为什么差区在房市下行时跌幅很大,而好区跌幅小。
查考历史数据,foreclosure的数据是房市的周期的重要风向标之一。比如说:房市的
peak恰好对应foreclosure的最低点。
那么加州foreclosure现在处于什么位置?请看附图。
从图中看,目前foreclosure已经在一个比较低的水平,但还可能有至少一到两年的时
间。而且要考虑到,这轮周期政府对foreclosure的种种政策人为导致了foreclosure的
减少和推迟。翻译过来就是在时间上留一些余地。
预测房市需要多个指标互相印证。foreclosure就是其中之一。
8Stock
有朋友问,最近股市下跌有没有注意到?
在历史上,股市和房市并没有一定的同步关系,用股市去预测房市客气点说根本不准,
不客气地说是误导。比如说,2000-2002年dot com crash非但没有造成房市crash (湾
区房市下跌大约10%),反倒成就了后来房市的大牛市。政府为救经济采取的措施刺激
了房市,房地产成为了经济的亮点。(当然后续造成了credit bubble,那是后话)。
不要忘了,dot com crash还直接导致了大规模的layoff。即然是这样,也没能挡住房
地产牛市的步伐。
上一个周期房市在2006年触顶,也提前于股市的触顶。这和平时大家所说的股市提前于
经济,经济又提前于房市根本不符。而且2008年股市crash并没有造成大规模layoff。
(规律在哪里呀在哪里?)
回到现在,如果由于股市最近的下跌,fed减缓加息的步伐,国家放松credit限制,这
必然会刺激房市继续发牛疯。这看起来是现在很可能的方向。
总之,不要由于股市的变化轻易地判断房市。实际情况要复杂地多。
9Distressed Sales
Distressed Sales指REO和short sales。附图为加州Distressed Sales的变化趋势。图
中红颜色的部分是Distressed Sales (DS)。房市的peak一般对应DS的最低点。当DS
增多的时候,房市一般就要下行。这个数据和foreclosure差不多。从图中可见,现在
的DS已经在趋近2007年的水平。
10Cash Sales
看图:加州cash sales 现在仍然稳稳地在20%以上,也就是说5个房子里有一个是现金
交易。
这个比例较之上个周期要高不少。比如2005-2007现金交易仅占不到10%。
现金交易的增多对affordability也降低了要求。再复习一下另一个对affordability降
低要求的因素:inventory。
因此,此轮房市尚未到顶。
微信wechat: housing_sfbay
电话: (408)-676-7325
[email protected]/* */
g***t
发帖数: 343
2
此兄去年也有预测,应一起贴出来对比一下。

【在 l**n 的大作中提到】
: 详解 2016湾区房市分析
: 原创 2016-03-08 Rocky Li 硅谷房地产
: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDQ5NDI4Ng==&mid=402505368&
: 1Affordability
: 首先,过去的一年的发展与去年的预测相符,包括2016年上半年的房市也已呈现出上涨
: 的态势。但什么时候触顶?这个至少要推迟一年。或者说至少要推迟到2017年,或者更
: 晚。
: 先看最重要的一个数据:affordability。参见所附的图片。2015年末加州
: affordability为30%,与17%还相差甚远。或者大家可以跟上一个周期对比。本轮房市
: 周期还有不小的空间。

i*********r
发帖数: 157
3
为啥我的agent总是跟我说>$2m的房子已经slow down了,让我不要着急,耐心等待...

【在 l**n 的大作中提到】
: 详解 2016湾区房市分析
: 原创 2016-03-08 Rocky Li 硅谷房地产
: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDQ5NDI4Ng==&mid=402505368&
: 1Affordability
: 首先,过去的一年的发展与去年的预测相符,包括2016年上半年的房市也已呈现出上涨
: 的态势。但什么时候触顶?这个至少要推迟一年。或者说至少要推迟到2017年,或者更
: 晚。
: 先看最重要的一个数据:affordability。参见所附的图片。2015年末加州
: affordability为30%,与17%还相差甚远。或者大家可以跟上一个周期对比。本轮房市
: 周期还有不小的空间。

k***a
发帖数: 1199
4
我的银行loan officer也这么说,可是市场上还是在成交,这玩意说不清楚,还是要自己看

【在 i*********r 的大作中提到】
: 为啥我的agent总是跟我说>$2m的房子已经slow down了,让我不要着急,耐心等待...
j**********r
发帖数: 3798
5
高端房子对股市比较敏感。另外中国收紧汇款也有影响。

【在 i*********r 的大作中提到】
: 为啥我的agent总是跟我说>$2m的房子已经slow down了,让我不要着急,耐心等待...
s*********3
发帖数: 2890
6
Oh, 2米以上的房子is a different market, 不会有10个, 20个offer的, PA 除外。

【在 i*********r 的大作中提到】
: 为啥我的agent总是跟我说>$2m的房子已经slow down了,让我不要着急,耐心等待...
1 (共1页)
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这个怎么会list这么低请问OPT期间能贷款吗,有EAD card
考虑要搬家来三藩,问问大家对半岛房市看法房事的新高?
湾区房价每次回调也就20%左右湾区拍卖屋的资料查询
[合集] 说说你们觉得房市到底的指标是什么吧。Obama救世计划之房产篇细则(内有附件)
介绍Short Sale 和 REO做了个免费查Foreclosure的网站. (转载)
现在人心惶惶是不是对房市会有影响!?湾区买房经历 (short sale)
瞎忽悠一下, 房市快触底了.你们都是在什么网站找foreclosure 的房子 ?
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