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发帖数: 528 | 1 我的帖子怎么突然会不见了呢？还好都有留底。包括jessicat的补充 :-)
在房产交易进入中后期，如果你是买方，在escrow company给你寄的escrow
documents中有一份是叫你specify怎样vest房产权。关于房产权的几种vesting
options, 我在我的博客http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/2013/12/how-to-vest-property-title.html已经提及，这里重点讲一讲对于夫妻，Joint Tenancy和Community Property with Right of Survivorship在capital gain tax方面的区别。
Joint Tenancy, 全名叫Joint Tenancy with Right of Survivorship， 是最常见的夫
妻hold 房产权的方式。夫妻中有一方过世后，另一方自动receives title, 如果另一
方要卖房，不需要法庭的probate （Court probate是个费钱费时的process。 费用
typically是房子价值的5%， 时间上也得几个月。From time to time, 我会看到注明
需要probate的listing）, 所以就没有因probate产生的费用和时间上的拖延。过世一
方的，也就是一半的property basis调整到当前价值，但幸存一方仍然是旧的basis。
而Community Property with Right of Survivorship， 和Joint Tenancy一样，当夫
妻中有一方过世后， 同样不需要probate， 然而property的basis却整个重新调，在大
多数情况下能reduce capital gain tax, 前提是你的房产升值了！
Community Property with Right of Survivorship是个相对新的hold title的选择，
在加州是在2001年七月一日以后才有的。它综合了Joint Tenancy和Community
Property的best features.
在我接下来举例说明之前，先给个basis的定义。Basis = purchase price –
depreciation + improvements。
Bob和Mary 2001年在CV买了个房子，价格$500,000. 三年以后，他们搬了，把原来的那
个房子作为出租房。十年以后，房子depreciated down to a basis of $400,000. Bob
在2014年初去世后，Mary立刻把房子卖了，$800,000(除去所有卖房费用后）. 基于
title vest的情况，有以下几种可能。
1) 如果title hold as Joint Tenancy. Bob’s 的那一半 basis is adjusted to the
date of death value：half of $800,000 = $400,000。 Mary的那一半仍然是之前的
value 不做调整：half of $400,000 = $200,000。So the new basis is $400,000+$
200,000, 那么她得付 $800,000 - $600，000 = $200,000的capital gain tax.
2) 如果title hold as Community Property with Right of Survivorship, property
得到100% basis adjustment, no tax no fee.
3) 如果title hold as Community Property, property得到100% basis adjustment,
no tax, 但是有court probate.
当然，这里举的是投资房的例子，如果是自助房，那么在加州，couple有$500,000、
single有$250,000的capital gain的减免。
所以对于夫妻，Community Property with Right of Survivorship既避免了probate,
又double "stepped-up" on basis, 是一个simple and inexpensive way on vesting
title. 当然，living trust 也许是一种更好的选择，特别是在你有一定的资产，又有
小孩的情况下。
至于怎样transfer title in and out of living trust, 以及各种title 在marital
dissolution 发生时受到的影响，就要咨询律师和会计师了。
来自jessicat的回文：
多谢分享信息！这是两个很有意思的概念，很容易弄混。我来解释一下两者的区别吧。
1. Joint Tenancy 任何两个或多个人都可以hold， Community Property只有夫妻或者
registered domestic partners可以hold。
2. You can not will your interest in joint tenancy property. But you can
will your half of the community property to whomever you wishes (如果一个人
没留遗嘱就死了，community property全归配偶所有，子女啥都没有).
3. In Joint tenancy, you can convey your interest without others' permission
. But you need both signatures to convey title of community property.
我的补充：
谢谢补充的那三点。In addition, you can not will community property with
right of survivorship, 这一点和joint tenancy一样，和community property不同。 |
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