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N*****y
发帖数: 1 | 1 客户经常会问我一个问题，买投资房是选 House & Land Package好？还是买公寓好？
今天就来聊聊这个话题。
做这个比较之前，我们得先把他们拉到同一个起跑线上来，否则比较起来没啥意义。同
一个区域的House和公寓 的价格天壤之别，大小新旧各不相同，根本没法比，因此要想
做比较，就选价格相近的新房来比较才有参考价值，现在悉尼的房产市场上可负担价格
是在八十多万，我们就选这个价位的房子来进行比较吧。
首先来看，八十多万在悉尼不同区域都能买到啥？如果在City附近，这个价格买个一房
都比较困难，可能会找到Studio,还是没车位那种。如果以city为中心半径10公里画个
圈，八十多万能买到还不错的两房公寓了，当然不会在东区和北区，我们就选
Arncllife吧，两房两卫还能有个车位。如果把圈再画大一点，半径20公里，这个价格
能够买到三房公寓了，当然肯定不会是在Parramatta CBD，Hornsby附近比较靠谱。最
后看看我选的House & Land Package项目在哪儿？八十多万可以在西北和西南很多区域
找到土地面积和建筑面积都相当不错的项目，双层5房还能带个院子。
选好了位置那就来看看他们有什么优势。
首先看距离，也就是老百姓说的远近。不用说，如果以到市中心的距离来比较，结果是
一目了然的。不过别急，这个距离并不代表不方便，现代化大都市，人们生活的区域已
经不再是需要时时刻刻围绕市中心进行了。就业中心、商业配套、医疗设置、教育机构
这些生活基本要素都相当完善的分散到了城市的各个角落，远不代表不方便。当然让一
个住在50公里以外的人，每天去city上班， 肯定不多见。大部分人还都会选择相对有
利于自己的区域去居住。
再比一下空间，结果也是不言而喻的，House要比公寓的空间都要大。其实这个空间大
并不只是房间多了，更进一步去分析，House的空间自住性要强很多，建造前就可以根
据自己的要求做很多个性化设计，没有了“隔壁”这个概念，在日常起居时也有更好的
私密性。还要提一下的，就是那个院子，这个户外空间给了人们很大的发挥空间，这点
是公寓无法做到的。
在做投资房时，不可缺少要考虑的问题是出租，在谈出租这个话题的时候，一方面要考
虑出租回报率，还要考虑出租的容易程度，也就是空置率。一般来说悉尼的租金回报率
在3-4%之间，不同区域有一定差距，相同区域内House租金回报率低于公寓，不过也不
能一概而论，现在House & Land 项目集中的区域压根儿就没有多少公寓项目可以用来
做参考，从近几年的租赁市场数据看，基本旗鼓相当。而空置率数据House还略有优势
，毕竟House租客以大家庭为主，这种租客没那么能折腾。
再谈谈持有成本。House & Land和公寓在购买时的税务成本以及交付以后的持有成本也
是不一样的。买公寓的时候，买家是要按照房屋总价来进行印花税的计算，而买House
& Land Package的时候，只有土地部分需要交纳印花税，而建筑部分是不需要交纳印花
税的。在这点上，House有一些成本优势，不过由于建房期间，土地部分已经付清全款
，因此这段时间内，土地部分的投资是没有现金流回报的，必须要等房屋建筑全部完毕
才能有租金回报，从这个角度上看，公寓又有自己的优势。另外公寓一定会有Strata费
用，有个高档楼盘费用还不低，House在这个方面就省钱一些，不过也要注意，Strata
没有了，不代表那些维护的工作就不用做了，一些原来不用担心的维护工作就转移到了
房主或者租客身上。
现在悉尼的House & Land Package项目大多位于西北和西南的新开发区域，政府大力投
资区域建设，周边环境日新月异，配套设施现代化程度也很高，路宽景美，加上本身那
些区域就空气清新，很多客户去那边的第一印象都很不错。
最后谈一下买哪个升值快这个话题。一般来说卖House的中介说买House升值快，能举出
一堆例子来；卖公寓额中介说买公寓升值快，也能举出一堆例子来。其实他们说的都对
，也都不对，这几年不少投资House & Land 的朋友都赚了钱，买公寓赚钱的人也不少
，反之亦然。达叔的结论升值不能只看产品，还有很多因素要考虑，Location、供应量
、政府投资……，这是系统工程，学问大了，改天专门写篇文章说说这个事。
比较了半天，现在说说到底该怎么选吧？看了上面的分析很多朋友就会得出结论，达叔
肯定推荐大家买House喽！其实还真不是，买投资房这件事，永远是因人而异的，拿同
一种产品去套所有用户需求的做法就太不专业了，达叔一贯主张选适合自己的才是最重
要的！ | g*c
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