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Money版 - [原创] 聊一聊普通人如何挑选Mortgage?
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B*******l
发帖数: 8
1
无论是买新房还是旧房Refinance,Mortgage都是躲不掉的话题。目标其实很简单,争
取对自己最有利的Mortgage条款。在生活中,这个挑选的过程并不太花时间(个把天)
,但是最后结果的好坏之间却能轻易差上几千甚至上万美金,对家庭的长期财政状况也
有着深远的影响。
所以希望用这篇文章,来抛砖引玉,聊一聊普通人选Mortgage的一些心得。
***Mortgage相关的术语***
1. Mortgage Term:简单来说,你打算多少年来还清贷款,期间的利息如何变化。常见
的选择有30年定期(fixed), 15年定期, 30年10/1ARM,30年7/1ARM等,不懂这几者区别
的可以google一下。
2. Mortgage Rate: 贷款利息
3. Down payment:首付
4. Loan amount:贷款额,又称Principle。注意这不是房屋总价,loan amount是你向
Lender借钱的部分,也就是房屋总价减去首付的部分。
5. LTV: Loan-to-value ratio。 如果一个人说他的Mortgage LTV是60%,那么也就是
说他买房的付款中60%是贷款来的,剩下40%是自付的
6. Closing Cost:办贷款时的各项费用之和。
7. Discount points:通过提前支付一笔现金费用的方式来降低Mortgage Rate的方法
。在rate比较低的今天,相对比较少用到。
8. Special programs:Lender各自的促销活动,例如Wells Fargo就有过转账每250k,
Rate降低0.125%的Relationship discount。
***知己知彼, 百战不殆***
孙子兵法有云,“知己知彼,百战不殆”。在挑选Mortgage的这件事情上也是如此,
1. 对于自己:一方面要了解适合自己的Mortgage Term,另一方面对自己能获得的
Mortgage Rate有个大致的估计。心中有数,这后续和Lender高效谈判打好了基础。
2. 对于Mortgage Lender: 通过各个渠道收集若干个靠谱的Lender联系方式,可以是各
个商业银行(Chase, Citi, Boa, Wells Fargo等等),也可以说local的credit union
,还可以是Mortgage Broker。Lender之间没有明显优劣之分,所以选择之前可以多联
系几家。千万不要不好意思联系多个lender,你要明白,他们的最大软肋就是不想失去
你这笔生意。一旦你有多个选择,你才能利用这个软肋来讨价还价,争取最好的结果。
反过来说,如果你只联系了一个Lender,那么你根本没有议价的筹码。
***Mortgage Term***
Mortgage Term最常见的选择有30年定期(fixed), 15年定期, 30年10/1ARM,30年7/
1ARM等。利率值固定时间越长,Mortgage的风险越高,所以Mortgage Rate往往就相应
的高一些,所以rate的排序上往往是:30yr 7/1 ARM <= 30yr 10/1 ARM <= 30yr
fixed。
如何选择,展开来说可以非常的复杂,牵涉到利率的未来变化,房产价值的预测,房产
持有时间等等因素。作为一个普普通通老百姓,我就不去妄图预测利率和房产价值的未
来变化了。所以我的考虑点会更多的放在房产的持有时间上。
举个朋友A的例子,他新买的房子只打算持有5-7年,之后孩子上小学,打算卖掉换个更
好的学区房。那么他就希望在从他购房到下次卖房之间,尽可能多的还清本金
Principle,这样卖房子后拿到手的钱尽可能的多。那么相比于30年固定,30年7/1ARM
对于他来说可能就是更合理的选择。
***Mortgage Rate***
影响Mortgage Rate的因素有很多:基准利率、房屋总价、LTV、credit score、房子类
型(single family vs condo)、location等等。
这些因素中,基准利率每天都在变化,所以要想估算自己能拿到的Rate,最好的办法就
是找最近做贷款的人问问,或者参考一些Mortgage Reporting Site (https://
getaquote.fyi)。请注意,不仅仅要看别人的利率情况,更要对比对方的各项数据如
credit score、房屋类型等等,这样才能对照自己情况,有个比较好的估计。
***Shop Around! Shop Around! Shop Around!***
一旦开始联系Lender了,就不要客气,在商言商嘛。比较常见的做法是:
1. 联系3到5个Lender,让他们quote,记得多一句问问各自的special program
2. 取整体最好的quote,联系剩下几家要求match甚至beat。如果Rate无法beat,那么
可以要求降低closing cost等。
3. 联系一轮下来,如果有收获更好的quote,重复第二步。直到获得的整体mortgage
package符合预期且无法再压低为止。
***写在最后***
曾经和几个Realtor和Loan officer朋友聊过,shop around真的是最实用的压价技巧。
我知道如果人人都这么做,估计会是Mortgage Lender的噩梦吧。
不管怎么样,希望这篇文章能帮助更多像我一样平平凡凡、努力攒钱买房的老百姓,多
省一些钱,用在其他需要的地方.
f*****y
发帖数: 847
2
Re
m****o
发帖数: 3762
3
太复杂了
现在贷款都简化了
先quote 一下
然后利率满意就开始paperwork
当然前提是找几个中国人lender
遍地都是
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