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发帖数: 4 | 1 根据标普和Case-Shiller房价指数，美国房屋市场阴转晴。目前美国房屋价格已经超越
2008年金融危机之前的价格17%。
1. 2019年8月份颁发的新独栋住宅许可比去年同期增长4.5%
2. 住宅建筑商的信心指数在去年12月份达到从1999年以来的最高点
3.中低端的刚需住宅市场因劳动力市场的稳定保持增长势头
而利率下降、土地短缺、原材料成本上升等多原因导致许多寻求购买第一套住房的美国
人正面临着买不到房子的困境。
因此，美国翻修房市场卷土重来。
1.翻修房市场
翻修出售指的是投资人购买旧屋然后进行再装修后售出物业。投资翻修房屋通常是为了
快速获利而不是为了长期升值。
纵观房地产开发的种类，旧屋翻新的投资相对较小、风险较低、周期短、收益高，在全
美大行其道。
根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据，2016年全美翻修房屋共有193,009套独栋
别墅和公寓，在整个销售中占到5.7%。其中更有管理公司购买旧屋，翻修后售出或租赁
并获得显著收益的例子。这类房子通常在城市边缘，购买以及翻修费用仍低于市值（一
般来说，美国大城市同等地段的房子，新房的价格至少要比二手房高出30-40%）。由于
此类房子环境好、社区成熟、周边的学校和商场等配套设施比较便捷，所以比新房更容
易出租，而且租金跟同地段的新房租金基本相同。
翻转的回报也因位置而异，例如在匹兹堡、费城、巴尔的摩和纽约州布法罗等地区，投
资者在2018年的收益比之前已增加了两倍。
2.投资回报
2019年第二季度，全美投资者翻新并出售了59,876套单户住宅和公寓，翻新后的平均毛
利润为62,700美元，这意味着去掉装修和账面成本后，投资者将获得39.9％的投资回报
率。
从1960第一季度到2013年第一季度，美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每
年3.07%的升值，每年约有8.05%的收益，收益十分可观。
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
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数据来源：Attom Data Solution
2019年第一季度，美国房屋翻转贷款总金额达到64亿美元，比2018年第一季度的47亿美
元增长35％，创下了12年的新高。2019年第二季度住房抵押贷款购买的总美元金额为84
亿美元，占购房总金额的41%。房屋翻转贷款的数量照去年同期增长31％，达到13年来
的最高水平。
由于前一段联储的升息，地产价格有向下调整，虽然现在已经进入降息区，但房价尚未
变化，对购入投资产品提供机会。抵押贷款的调整和新一代对房屋所有权需要的减弱将
带来持续的投资机会。
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数据来源：Attom Data Solution
3.投资流程
近期，一些小型开发商和投资者专注于独栋别墅市场的开发，其中聚焦价格低于城市地
区中位数的产品。
这是因为通常大型开发商对小型规模的地产开发兴趣不大，导致中低市场供应不足，但
需求又高，为小型开发商提供了机会。
在全国范围内，有59%的家庭（或城市地区64%的家庭）能负担典型的市区月供，但是仅
有39%的租户（或城市地区45%的租户）能赚取足够的收入来负担当地城区中位数房价房
屋的月供。这些负担不起房屋月供的家庭，为了更好的生活环境，通常会选择先租房。
出租型别墅数量目前占美国所有独栋住宅的15%，市场估计，十年后出租型公寓将达到
市场份额的35%。市场需求呈持续增长趋势。
投资者需通过投资模型来筛选最优投资房产以及购买价格。该模型应当包括：房产本身
的地理位置和大小等因素分析、租金预测、运营开支预估、翻修费用评估及目标回报率
（基金层面）。以下为简化版模型：
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
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而翻修房的投资流程如下图：
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/
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总结：此类投资的优势包括准入门槛高、市场分化细、购入价格低、市场增长空间大，
实现可观的潜在资产增值，还可对冲通货膨胀、地产升值。这类每个月有稳定的租金收
益现金流的房屋也更适合初次在美国购房、投资心态属于稳健保守型的业主。建议投资
重点区域为美国东西海岸经济增长快的刚需市场，这些地区存在长期可持续的投资回报
：人口增长速度为全美平均水平的2-5倍、空置率降低、出租房需求高，因此最适宜投
资。 |
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