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G****a
发帖数: 10208 | 1 在众多大牌房企参与的前海首批两块地皮的争夺战上，以124亿元胜出的卓越集团，一
改往日的低调。
对去年初刚升任执行总裁的张远来说，这一年的生活有点累，这两天说话太多，尤其累。
8月1日下午5时30分，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）见到张远时，他穿着一件
横格子条纹的T恤，头发微蓬，不像是刻意整理过。
在两个小时的访谈中，张远一直颇有兴致，时常在问题刚落下的瞬间，很快地接过话头
。激动时，会提高嗓音，并以掌击案。讲到趣事和经历后，会长时间大笑。他还会漫不
经心地评价前领导、现领导、地产界大腕名人，然后补上一句“我是在开玩笑”，以及
并不严肃地提醒说“这你可别写”。
让张远感到满意的是，整个采访过程中没有任何人打扰。他认为，这是集团所有事务规
则化后效率提升的表现。
这名师从诺贝尔经济学奖获得者劳伦斯·克莱因（LawrenceKlein）的数量经济学博士
后，一大本领就是把所有涉及到数量、结构、变化以及空间等概念的事情简化，用他的
方法计算这个行业的生命周期，判断企业空间拓展的方向，拟定以扩大规模的方式来增
加集团利润的计划。
这种思维方式也影响了张远的生活，他不爱繁复或掺杂其他目的的运动，只爱散步、打
篮球以及偶尔跑步。他的办公室布置简单，基本没有亮眼的装饰品，办公桌上唯一的小
摆件是一个紫砂泥三面猴，一只以手蒙眼、一只用手捂耳，一只用手遮嘴。
“这可能代表了我的人生态度，不看、不听、不说。”张远说。不过他也表示，总是没
有办法做到这三点。
近年来，张远频繁出席各种论坛，发表自己对行业，尤其是对商业地产行业的看法。他
说，自己骨子里还是搞研究的人，很多东西还是想拿出来和大家分享。
“如果我离开岗位，到社会上，我还可能是个‘愤青’，看不惯的东西还挺多。”张远
说。
“前海拿到地，我们偷着乐”/
NBD：卓越拿到前海地块时，好像说你在外地出差，你是什么时候知道的？
张远：第一时间就知道了，惊喜。本来只想拿一块，同时拿两块也挺好。这就相当于一
个家庭想要小孩，检查出是双胞胎，不能说不要了吧？养一个也是养，两个也是养。
NBD：听说昨天已付62亿元，这部分钱是自有资金还是贷款？
张远：昨天下午2点过就把62亿元交完了，是从卓越账上划过去的。这几天不可能从银
行贷款，谈不下来，哪个银行这么快能给钱呢？都是从卓越各个分公司的账户里调出来
的，到处调，过了中午才调齐，也并不是那么顺利。
NBD：按房地产行业的一般规律，买地的金额不能超过销售额的60%，卓越远远超过了。
张远：不能按这个算，卓越持有的商业，如果全部卖掉，300亿元也能卖到。业界在解
读卓越时，要注意到卓越没有卖的东西。
NBD：以前卓越好像很少出现在公开土地拍卖市场上，据说当时卓越世纪中心的地块是
协议出让，还有好些地是划拨的？张远：也不是，世纪中心是和皇岗村合作。前海地块
必须通过招拍挂，我们也还是拿下来了。所有竞买人中，卓越最没名气，但卓越在深圳
还可以，全国商业地产排名我们能排前三，前面是万达、凯德。在博鳌房地产论坛上，
我们刚拿了一个商业地产大奖，第二天我们就拿这块地，说明业界早认可我们了。
我们和绿地为什么（报价）差距小，主要因为绿地在商业地产上也很强，同行在评估标
的价值时，会比较接近。而且，深圳是我们的本部，有相对优势，这地不能不拿。
NBD：有没有想到，这次前海拿地后，卓越会这么受关注？
张远：我觉得是巧合，拿下两块地的金额加在一起，虽然算是个地王，但单价并不高。
对我们做商住的来讲，通过对前海的预期和发展规划的研判，2万元/平方米的楼面单价
，一年以后，你们不会来怀疑我们为什么敢拿，最好是欣赏我们为什么拿（大笑）。
NBD：并不高的楼面单价，也让外界猜测你们是不是事先有过沟通？
张远：这次拍地是公开的，几家都在争，实力都比我们大。我们都是现场填的数额，然
后扔进去，哪有什么沟通？那些大公司，不可能陪我们这么玩吧？只能投一次，这是规
则，大家都得遵守。
NBD：有人说，卓越这次前海拿地，是为以后上市做准备？
张远：卓越2009年就可以上市了，是我们自己退出了。本来整个流程已做完，可以直接
上市，老板（卓越集团总裁李晓平）说卖便宜了，就没上。卓越一直以上市公司标准要
求自己，要做到随时可以上市。但我们要算帐，要合不合算，上市是要成本的，会稀释
股份，现在卓越也不缺钱，我们和银行的关系挺好。
NBD：今后还有上市打算吗？
张远：现在市盈率这么低，老板肯定更不愿意了。这个事外面一直很热，找我们的人也
很多，但我们内部对这件事很冷，老板一直不发话。
“在卓越，我是最不懂地产的”/
NBD：你到卓越有多久了？
张远：我2008年到卓越，挂着副总职务到长沙公司干了3年，全盘接管是从去年1月份。
NBD：你全盘接管后，给人感觉卓越的动作更快了一些。
张远：对，我性子急一些。
NBD：体现在公司战略上有什么不同？
张远：对周转率、对效率的追求更高一些。我们现在的战略叫“商住并举，货如轮转”
。“商住并举”是一直强调的，“货如轮转”是方式方法。现在房地产商靠持有、靠囤
地获利的空间越来越小，必须提高周转速度。
今年我们提出了12字方针，第一个就是快周转，在效率、效益上必须提起来，该卖的就
要卖，比原来更快一点，被大众关注的机会也就更多。
NBD：以前卓越确实比较低调。
张远：我觉得我们还是要让大众认识卓越。在市场经济中，别人对你不了解，这不是件
好事。
NBD：我知道你以前在赛格集团待过，这两个行业跨度挺大。
张远：我以前没在房地产行业做过，在卓越，我是最不懂房地产的。
NBD：那你是怎么开展工作的？
张远：主要是做管理，曾经在长沙做过3年。我此前在国家发改委工作过，跨度是很大
的，不过涉及的很多工作是相通的。
NBD：比如？
张远：我强调逻辑性，每个专业部门的同事跟我谈事，我就要求每件事3分钟之内就讲
完，3分钟之内没讲清楚，那就是你还没搞清楚。记得我读大学时，老师就说过，再复
杂的数学概念，如果1分钟内给一个买菜的老太太讲清楚，你就吃透了。
NBD：以前没干过这行，下属服你吗？
张远：我不知道，应该还好吧？首先你讲道理应该能说服我吧，当然还有一个管理上的
问题。我们这个年龄段的人，没人学过房地产专业，都是干出来的。
NBD：可你之前也没干过这个行业。
张远：我的理解能力还是行的，我读书是个好学生，房地产业我目前学位应该最高的。
我觉得理解这个行业，问题还是不大，任何事情都是有规律的。
我大学是在成都电信工程学院读数学专业，研究生是在中国科学院系统科学研究所研究
应用数学，就是陈景润那个所，博士就跳到社科院数量经济所；干了两年后，美国宾西
法里亚大学的劳伦斯·克莱因 （LawrenceKlein）让我去他那里读博士后，也是搞数量
经济学。我在那儿待了一年半，就不想干了。
NBD：为什么？
张远：我发现这个行业没前途，第一，数学方法描述不了现在这个复杂的社会；第二，
现在的数据支撑不了我们所要的方法。我就跑到NYU（纽约大学）斯顿商学院去读MBA，
我和房地产业靠得最近的是最后这个，现在那么多人读MBA，管理上的东西还是相通的
。回来后去了赛格，待了三四个月，做董事长王殿甫的助理。后来特发（深圳特发集团
）把我招了过去，当时把特立重组交给特发做，我也就做了3个月，把特发重组的案做
完就走了。
NBD：为什么在每个公司都待这么短时间？
张远：可能我喜欢自由些。
NBD：在这里自由吗？
张远：还算自由。我在深圳两个大企业都待过，在特发是经济师，主要觉得干久了没意
思。
NBD：那你觉得地产行业有意思吗？
张远：当然有意思，这个一直都在调控的行业，自己却成长得很好。而且我对宏观经济
比较了解，我曾在国家计委，即现在的发改委，搞过宏观经济预测。
NBD：那是什么时候？
张远：1984年到1990年。那时候我是专家，到处去讲预测方法，一天也能赚三五十元。
后来不知道怎么就进到这个行业来了。
NBD：进来后有什么感受？
张远：我在长沙的时候，就有记者采访过，称我为“地产书生”。我干一件事的时间一
般不超过3年。我当时就说，3年内我肯定要离开这个位置，3年后我就走了。
NBD：现在这个位置上，你有什么进一步打算？
张远：也是3年，我跟他们都讲了是3年，太累了。我在任何一个单位，行业都没超过3
年，我不愿意做循环往复的事情。3年时间把各个专业条线的体系建起来，运营半年，
很好，就可以了。我愿意去花时间想它的问题，但不愿意去天天做日常的工作，循环往
复的工作很烦。
NBD：你和李晓平都是学数学的，是巧合吗？
张远：我和李晓平是本科同学。其实算账都是投资发展部在算，但我能理解，知道调哪
个数会产生什么结果。这个还是能把握的。
NBD：你们既是同学，又是工作伙伴，有哪些不同？
张远：我们都是学数学的，都很理性。但李总对形象化的东西、设计的东西、有美感的
东西，很有直觉和天分。大学时大家就说他选错专业了。我是死脑筋，一是一，二是二
，是脑子不转弯的人，比较死板。
NBD：对李总一直强调的美学、“生活美学”概念，你怎么理解？
张远：我觉得数字最美，数学最美。我觉得这也是卓越文化的一部分，这些好的东西绝
大部分都延承下来了。
NBD：那改变了什么？
张远：改变的可能就是内部机制、薪酬体系，这些都是大改。薪酬体系是我们去年动得
最大的，就是说要真正体现多劳多得。我说服老板给政策，保证老板说话算话，至于能
不能挣钱，就看你自己，实际上去年99%的人收入都翻了一番。
以前只有20多亿元的销售额，现在有100亿元，公司增加的比员工多得多。按原来的销
售方式，销售费用基本占销售额的五六成了。我去年同样是这些人，只不过干得快一些
，几年的工资一年拿，老板、员工都赚了。
NBD：你制定的规章制度更明确？
张远：是，我天性追求自由，但管企业又必须得靠这个，所以在我内心还是有反差，人
格上也有分离。今天我算是下班走得最晚的了（19点），平时到点就走。但对房地产企
业来讲，加班是常态，我是卓越唯一正点下班的人。我认为，如果到下班点还没干完，
就是效率太低了。
“不好的位置，卓越绝不进去”/
NBD：外界说，卓越能在深圳中心区有这样的发展，跟政府的关系密切相关。
张远：那我们首先要把政府的政策解读清楚。
NBD：那私下呢？
张远：私下交朋友，这好像没问题吧？我们反正也没什么，很正规的，我在长沙3年，
长沙规划局的一名领导被抓，约谈了很多开发商，但没有约谈我。我们还是很规矩的，
有时候过分就越线了。
NBD：卓越以后还是会专注于商业地产这一块吗？
张远：我觉得这更多取决于这个行业。这个行业我觉得还有10~15年的发展期，商业地
产可能压力会来得早一些。我到处都在讲，满城都是综合体，繁荣背后有风险。各个城
市的综合体里都含有商业，但其实并不是市场的需求。
比如政府想旧城改造，就希望能改变城市形象，建一片漂亮的楼出来，而且还要世界
500强驻进来，增加税收。从政府的角度来讲，没有错。但你想，到处这样要求，就不
可能实现。这是想像出来的，多了一个综合体，一个商场，需要有多少人口基础来支撑
，这也要有科学论断。
在需求方，电商的冲击太大了。今后的大商场，就是一个展示厅，大家来看，但不在这
里下单，会回去按鼠标下单。供给方也是臆造出来的，一方不断地增加，一方不断地萎
缩，碰撞的结果是什么？
NBD：可商业地产正是卓越的主业啊？
张远：商业地产也有相对优势。卓越的位置都挺好，不好的位置或者判断周围的竞争度
太大，我们绝不进去。青岛项目拿下来，青岛市专门命名那个地方为中央商务区。这方
面卓越还是有先发优势，做还可以做，但一定要谨慎，一定要精挑细选。
NBD：所以卓越开始更多进入旧改项目？
张远：抢地嘛，现在深圳没地了。NBD：旧改会催生出很多写字楼。
张远：是很麻烦，所以我们今年上半年就在卖卓越城，上半场没有竞争者。我下半年陆
续卖一些，这一片的写字楼应该还是跟着卓越来定价吧，卓越在写字楼这一块还算是标
杆。
NBD：卓越自持会减少？
张远：这个也是相对的。总量肯定会增加，但比例会不会减少，不能太死板，很多人老
问我是8:2还是7:3（销售和自持比
例），说死了没道理吧？毕竟分
母分子都是变量。大致行就行，我总的还是为了赚利润，加快周转。
NBD：因此对卓越来讲，提高周转也不一定要通过调整产品业态来实现。
张远：是的，写字楼跟住宅还不一样，它的功能更明确，住宅的要求更复杂，而且不可
能不卖就租。所以写字楼挺好的，但是商场比较麻烦。
NBD：卓越不会在商场这块扩大？
张远：我们的商业军团前天（7月29日）正式宣布成立，人现在可能是（各部门中）最
少的，但我说地产给你们创造了一顶帽子，中国商业地产排第三的帽子，顶着这个往前
走，没问题。
“房产行业还有10~15年”/
NBD：你刚才说房产行业还有10~15年，这是基于什么得出的判断？
张远：凡事总有个极致，中国不可能造出13亿套房子。学数学的人就这样研究问题，总
有个极限，终端不是无穷大，现在在不断地造房子，不断地逼进这个极限，总有不造房
子的时候。
NBD：那10~15年如何算出来的呢？
张远：根据城市化率啊，现在到53%，到70%左右建房的速度就会降下来，现在每年增长
1.8~2个点，这就是很简单的数学问题。卓越现在一般都是在一二线城市。
NBD：你不看好三四线城市？
张远：看怎么分，三四线城市本来是动态的，我现在讲得很清楚，三点一线可以投，三
点是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海，一线就是西安、重庆、成都、武汉、长沙，中
西部的部分省会城市。其他地方为什么不能去？中西部的人口这几年是净流出的，只有
省会城市是净流入的，净流出的城市哪里敢进去？
NBD：最近中央政治局会议上的讲话被业内看成是利好。
张远：今年应该是比较好的时机，与我们对宏观的判断也是一致的，还能大干，可以大
干。很难得有积极的财政、货币政策出来。
NBD：今年以来进行的金融体制的改革，你觉得对房地产有什么影响？
张远：金融体制的大改革，短期内可能会提高资金的成本，但长期来讲，对民营企业绝
对是一个大利好。许多房企为什么敢那样拿地？成本低啊，我们的成本肯定比它们高。
今后如果利率改革，上不封顶，银行不可能把这个利差让给国有企业去赚，对大家都公
平了。我不害怕，我欢迎金融体系改革，包括利率放开、私人银行的开设等。
NBD：你一直在提在呼吁公平。
张远：政府倡导的是要走市场化道路。任志强说得很清楚，商品房这个东西，有钱就买
，没钱就不买，在钱这个事上，它相对是公平的，这恰恰是市场能解决的问题，公平和
效率。但保障房不一样，凭什么你有资格我没资格？保障房说了这么多年，建起来多少
，最后还是得大的开发商，让开发商来解决这效率。政府完成不了这个东西，效率和公
平应该让市场来解决。 | d**i
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