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Military版 - 虎年春节没有返乡置业潮，三四线城市新房成交暴跌9成

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Z***s
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除一二线热点城市外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
“春节回老家看房，售楼处冷冷清清，各楼盘的优惠力度倒是很大，其中一个楼盘全款
能打8.6折，280万的房子直接砍掉40万。”开工后，小巴同事讲起了他的春节看房记。
大年初三，他和家人前往老家（浙江某县城）的几个售楼处看房。先是来到A楼盘，现
场仅有一个销售，对方正在接待另一组客户，于是门口保安带他们看了样板房。
转头来到B楼盘，去之前，销售员称“这个楼盘很火，抢的人很多，要赶紧下手”，结
果到了售楼处发现仅有两三个买房者在看房。
这次小巴同事看的是B楼盘的二期，2021年元旦该楼盘的一期开售时，他也去过，“当
时售楼处挤满了人，销售员压根没时间招待我。短短一年时间，差别如此之大。”他感
慨道。
此外，令这位同事印象深刻的，还有力度非常大的优惠：最夸张的楼盘就是开头说到的
，全款直接打8.6折，一次性砍掉40万，即使是组合贷（商业贷+公积金贷款）也能打9
折，砍掉近30万。
房子卖得更优惠，但买房者似乎更迷茫。
“现在是买房好时机吗？”“房子还会跌吗？”王璐（化名）是浙江诸暨的一名房地产
从业者，这个春节她被问到最多的便是这类问题，但大多数人在问后便没了下文。
“这个春节格外冷清，售楼处只留了值班的同事。”王璐说，往年春节不管是除夕还是
初一初二，都有很多人跑来看房。她的亲戚朋友返乡后也会很快联系她，询问“哪几个
楼盘比较好”“有没有现房能买”等问题，这些亲戚朋友的购房意愿很强烈，有看中的
直接就买了。
根据中指监测数据，2022年春节期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积与去年春节
相比下降51%。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近
五年春节成交新低，同比去年春节下跌42.1%。
注：重点15城市包括上海、重庆、深圳、广州、武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛
、济南、温州、莆田、泰安、淮安，春节假期一律依据法定节假日计算
从不同城市来看，一线城市新房成交量增长近100%，其余城市成交均回落，而返乡置业
潮主要发生地——三四线城市，同比跌幅超九成。
其中，一线城市的涨幅基本是被上海拉动，2022年春节假期上海新房成交505套，同比
上涨超300%。深圳、广州春节期间新房分别成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。
二线城市中，苏州新房成交94套，同比上涨27%，武汉前两年因为疫情导致春节期间零
成交，今年武汉新房成交了81套。其他城市都出现回落，宁波、济南零成交，大连同比
跌幅超8成。
这或许也是近一个月来，政策和银行方面比较积极的原因。
1月20日，与房贷紧密挂钩的5年期以上LPR下调5个基点，随后，包括北上广深、苏州、
珠海、惠州等多地的银行纷纷下调房贷利率，直接利好购房者。
房贷利好的同时，不少城市还出台了各种公积金贷款条件放宽、人才补贴等政策。
只是，目前看来这些利好政策并没有见效，未能在春节楼市激起什么浪花。
那么，春节楼市惨淡行情背后，原因何在？2022年的楼市又会有哪些变化？想买房或想
卖房的朋友，又该注意些什么？
小巴采访了两位大头，他们认为：
1. 房地产税即将出台，对购房者决策心理影响大。
2. 小城市的房地产市场正在失去流动性。
3. 除少数城市外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期待和预期。
下面来看看他们的具体分析。
虎年春节没有返乡置业潮的原因有：
1. 疫情是直接原因，“就地过年”导致返乡人数减少。
虽然没有禁止返乡，但不少城市鼓励大家就地过年，尤其对于国企、机关事业单位的人
员来说，约束会更多一些，而他们恰好是返乡置业的主要人群之一。
2. 房地产税对购房者决策心理影响大。
房地产税正在推进中，但具体细则还不清楚，是按套收还是按面积收？家庭或个人是否
有一定的免征额度？究竟收取多少税率？细则不清晰使那些有意向买房的人感到疑惑，
他们担心在老家买房会影响交税情况，因此返乡置业的热情被打压了。
3. 三四线小城市人口没有净增长甚至净流失，小城市的房子失去流动性。
最近五六年，许多小城市呈现的发展态势是：经济乏力、产业不振，以及年轻人口比例
减少，中老年人口比例增加，这导致大家对小城市发展前景不乐观，自然对小城市的楼
市信心不足。最终导致了许多小城市的房子失去流动性，比如不少人在老家想置换房子
，却发现旧房子很难卖掉，肯定也没办法买新房。
4. 大家越来越认识到，未来中国楼市只有一二线城市的房子才能增值，三四线小城市
的房子仅有居住价值，失去了增值潜力。这时候，返乡人群即使有财力在小城市购房，
也会选择放弃。
因此从2022年开始，民间置业资金将会明显趋向一二线中心城市。这一点从2021年各城
市的“金融机构本外币存款余额”数据中就能看出趋势，这个数据比GDP更能反映出资
金的选择方向。更形象地说，人们的资金已有流动方向，钱已经长脚跑向大城市。
实际上，春节期间不仅是小城市行情差，一二线大城市也同样冷清。这背后是中国房地
产全局性的问题，行业正处于一个痛苦折磨的阶段。但预计2022年上半年这种情况会有
所缓解。
2021年受政策打击最深的是房地产和教培行业，相对来说，教培行业受影响的是各大企
业以及从业者，但房地产行业较特殊，波及面非常大，不仅涉及到开发商和买房人，还
涉及到上游的建筑产业供应链，下游的家电、装潢等多个产业。
如果把房地产行业比作一个弹簧，之前政策压得太紧了，接下来政策会“松一松”，行
业会有所恢复，但绝对不可能恢复到曾经的盛况。
房地产行业的本质已经发生变化，从过去为规模化目标而努力，到未来为老百姓的美好
生活而努力。房地产行业也是中国经济的一个缩影，从过去的高速增长时代迈入到打造
品质化的路线。
1月19日，李克强总理表示：加强跨周期调节，明显加大宏观政策实施力度。
这定调了2022年宏观经济政策的方向。
1月20日，住建部指出：“充分释放居民住房需求。”
这是自2021年9月28日央行提出“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房
消费者的合法权益）以来，中央政府层面对房地产市场政策表述的最大转向。
很多地方政府和部门对这一政策转向，还没有充分消化和理解。
如何才能让居民的住房需求充分释放出来？这是新的一年里，房地产宏观政策的重大命
题。
2月1日，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆发表署名文章，警告：“慎重出台
有收缩效应的政策，政策发力适当靠前。”
央行已经率先开启救市模式，降准、降息。
新的一年，货币和信贷政策对房地产市场较为宽松的政策尺度，几乎没有悬念。
银行对个人住房按揭贷款会加大支持，甚至不排除继续降息、降低首付比例等。
“充分释放居民住房需求”，已经成为中央政府对房地产市场政策的定调。
过去几年中，地方政府所承担的房价上涨压力已经大为缓解。况且，除极少数城市以外
，绝大多数城市的房价（指真实房价）已很难上涨。
与过去几年地方政府频繁调控相比，新的一年中，地方政府的责任更多在于稳住房地产
市场下行趋势。
除一线和少数热点二线城市以外，大部分城市解除限购、限价、限售政策，完全可以期
待和预期。甚至在同一个城市中，不同物业类型就有可能实行不同的政策，比如，商品
房继续限购的同时，二手房可以松动限购等。
另外，各城市为了稳住房地产市场，也为了争取更多的市场需求，推出各种吸引人才、
吸引人口、稳定人口增长等鼓励性和奖励性住房政策，也都可以期待。
总之，新的一年，随着房地产市场的重大变化和宏观经济政策的转向，房地产市场的政
策也将随之大幅转向。

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