s********i
发帖数: 1 | 1 珠三角城市救市式楼市调控与此前环京自残式调控，形成了调控端鲜明的南北分化，也
更加彰显了环京调控的愚蠢和无知无畏。
珠三角楼市的调控，用一句话来形容，那就是“一边调着，一边托着”。
珠三角楼市的失调，缘于年初的2月8日。这一天，深圳推出了二手房指导价。进入8月
，珠三角楼市调控进入高潮期。
在8月2日，东莞宣布建立二手房指导价制度；8月9日，惠州发布惠八条，宣布对于重点
区域的楼市，非惠州户籍，限购一套；8月31日，广州出台二手房指导价，从而将珠三
角楼市的调控推向了最高点。
8月底9月初的珠三角楼市，政府在楼市调控上给人的感觉还是那么得“大义凛然”和“
决不回头”。
正因为如此，在9月3日，壹书生还写了一篇文章《未来一年半，房价将遍地腰斩》。在
文中，壹书生提醒道：“如果调控中途不发生大转向，未来一年半，南方楼市将血流成
河。”
不过后来发生的转变，还是让壹书生反思自己“很傻，很天真”。
到了9月中旬，珠三角楼市的调控面突然开始转向，所以“如果调控中途不发生大转向
”的前提条件渐渐地消失了。
9月14日，珠三角城市肇庆突然宣布楼市降税，即将个人转让二手住宅的个人所得税核
定征收率从之前的2%下调为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率由此前的
2%，降至1.5%。且皆自2021年11月1日起实施。
楼市“托”风开始逐渐在珠三角楼市吹起。
9月16日，珠三角城市中山和珠海，同时效仿肇庆式降税。
此后的9月22日和9月30日，惠州和东莞已先后跟进。
不要小看降税之事。一套200万的70年住宅，降税后仅个人所得税一项，买方便可节省2
万元。
降税还只是托市的节奏。与此相伴随的是，9月底，认真调控仅一个月左右后，珠三角
的广州、佛山等地便快速传来了房贷利率下调的声音。
无忧找房数据显示，8月31日刚刚出台了二手房指导价的广州，9月广州当地的农业银行
、中国银行、招商银行、光大银行、广州银行等银行的房贷利率都有所下降，比如光大
银行首套房贷利率降幅达40个基点；佛山当地的建设银行和农业银行也下调了房贷利率
，其中农业银行的首套房和二套房贷利率均下调20个基点。
对于珠三角楼市的调控，目前来看，给壹书生的感觉就是“我刚好搬上了凳子，准备坐
着看一场大戏。刚坐下时却被告知，‘因为相关原因，这次的表演临时取消了’”。
与珠三角楼市救市式调控形成鲜明对比的便是自残式调控的环京楼市。
回头来看看环京楼市的调控，那真叫作一个“拿把刀直往自己的胸部不断地刺、刺、刺
”。
A,2017年6月，环京的北三县、廊坊市区、永清、固安、霸州、文安，出台三年社保式
调控，要求非本地人需在当地缴纳三年社保或个税后，方可在当地购房。此规定不但直
接杀死了全国投资客，而且还将环京楼市最大的刚需客北京北漂直接拒绝在了门外。
这份傲娇，现在看起来，尤其与珠三角楼市的救市式调控相比后，绝对是全国独一傻。
B,三年社保式调控还规定，即使在廊坊内部，燕郊人不能购买大厂的房子，固安人不能
购买永清的房子，也就是说，三年社保或个税的门槛要求，以县为边际调控单位，廊坊
内部A县的人不能购买B县的房子，这在全国楼市，甚至现在，仍是首例，也是唯一的一
例。
C,2015年国庆后，环京的北三县、廊坊市区、永清、固安等地，户口冻结，不许抢人。
与此形成对比的是，2015年后，包括西安、深圳、广州、杭州等地，正是在2015年前后
开启了新一轮的疯狂抢人模式。
2015年国庆后环京的“不抢人”，也是除了北京上海等两个城市外，期间全国唯一不抢
人的城市。
D,2017年伴随三年社保式调控的是，此后的三年左右，环京以环保之名，大肆GAN走了
大量的人口和企业。以香河为例，家具业一直是香河的传统产业，规模以上的家具企业
，2017年前，最高峰时有12家左右，现在只剩下了5家。
期间，燕郊的常住人口至少减少了20-30万。
也就是说，2017年后，环京不但不抢人，还GAN人，与北京一起，在全国城市链中绝对
是“鸡”立“鹤”群。现在回头去看，显得“非常鸡样”。
与北京因为太胖而减肥不一样的是，瘦不拉叽的环京，期间不但未增肥，还疯狂减肥，
至今让人迷惑难解，因为饿得太瘦的环京，减的肯定不是肥，而是皮包骨下面连着的骨
头。
珠三角楼市的救市式调控与环京的自残式调控相比较背后，或许也是当下中国社会南北
分化趋势下的“片段缩影”。
首先，珠三角为代表的南方政府，在施政时，“不仅盯着上面”，还会根据自身的实际
情况进行适应式调控。比如8月当调控过于猛烈，导致此后楼市快速速冻后，9月便及时
进行微调，以平衡市场。期间政府对于楼市市场的临场调整能力暴露无遗。
相比较而言，作为北方城市代表的环京，政府更多地是“只向上看”，所以2017年6月
进行楼市调控时，为了对上“讲政治”，“调”不择食，不断地拿起身边的任何武器，
猛烈且慌不择“具”地向自己的心脏处刺去，全然不顾市场向外不断溅出的“鲜血”。
此后，当市场开始猛烈下坠时，为了“对上”，仍然无动于衷，“看着市场在自己的面
前慢慢地死去”。只有当现在市场已经死去，且因此而卖不动地时，才渐渐地后知后觉
，但仍然“闭眼装死”，一副不食人间烟火味的清高，实质上内心早已饥肠辘辘。所以
现在的环京楼市，不仅是购房者，还有调控者，皆不得不承受“在装逼中死去”的痛苦。
相较之下，“你是认真的吗”的珠三角楼市，虽然失了面子，却得了里子。而装逼至死
的环京楼市则恰恰相反，虽然得了面子，却失了里子。毕竟珠三角城市，可以拿着楼市
里流进的钱，建更多的学校和更多的交通等，从而让城市变得更美丽和更宜居，而现在
的环京，还有钱去支撑纸上那些美好的规划吗？这已经成为了事实。
其次，在城市的IP化运营方面，环京为代表的北方城市，普遍无感，而珠三角为代表的
南方城市则极为注重此点。
作为中国最具IP化的投资产品，对于普通百姓来说，从城市IP化运营的角度来说，楼市
可不仅仅是楼市，更是一个城市价值的最重要承载品。
当一个城市的房价被贴上“有价值”的标签，这个城市肯定可以吸引更多的资金和人口
；相反，当一个城市的房价被贴上“房坑”的标签，这个城市的吸引力会大打折扣。
上世纪90年代，当海南楼市泡沫破灭后，从此，大量的资金与人才避之不及，海南的城
市运营从此一蹶不振，期间经历了近20年的黑暗期，直到2010年前后，伴随“海南旅游
岛”的新IP标签被立起来后，海南才重新爬起来。
珠三角的城市管理者对于城市的IP化运营仍为重视，不想自己的 城市被贴上“房坑”
的城市形象，所以当发现楼市陷入超调时，迅速出手救场，虽然会因此被人质疑“你是
认真的吗”，但至少收获了里子。
而环境呢？一个城市一旦被贴上“坑”的形象，在资金吸引、人才引进等方面的沟通成
本便会无形地大幅增加。犹如一个人一旦被朋友圈的朋友贴上“渣”的标签，这个人与
外界的交流成本便会寸步难行。现在的环京，在全国投资者眼中，就像一个“渣男”，
只剩下“被嘲笑的机会”。所以环京也正在为此前自己无脑地自残式超调付出沉重的“
渣男”代价。
第三,两种不同的调控方式背后，也折射出不同的政府认知逻辑。
环京自残式调控背后，也隐藏着环京一些“天真的认知”。
比如GAN走一些产业和人口、设立较高的产业进入门槛、不抢人、疯狂的杀低房价，背
后隐藏的核心逻辑便是：“我很牛逼，我想成为一个高大上的城市，所以未来就是一个
高大上的城市。”所以，环京空出了大量的产业空间和人口空间，因此高大上的产业和
人口就来了。
在这个世界上，有些人坐在房间里“想出一个美好的城市规划”，更可怕的是，这些人
还理所当然地认为，现实一定会像自己想象的美好规划一样。
问题在于，“我想成为一个高大上的城市”，这只是你自己的纸上规划，市场上高大上
的人口、资金和产业，为什么一定会选择你呢？为什么非要选择你呢？
目前的环京，GAN走了不少的人口和产业，问题在于，高大上的人口和产业，并没有如
规划般的涌来。
切记，人有“共情能力”。
当一个城市管理者野蛮地拿起大刀砍向产业A或人口B时，产业C或人口D，更可能的反应
并不是“这座城市有空位，我可以坐上去了”，而是“今天这座城市的管理者可以砍伤
产业A或人口B，也许明天我会成为下一个被砍伤的人”。所以产业C或人口D的第一反应
更可能是“恐惧”和“逃跑”。
过去几年的现实佐证了这一点：北京被疏解的产业和人口，更多地“逃荒”去了南方，
而不是周边的津冀。 |
|
