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G**L
发帖数: 76 | 1 首先求生声明：本lz不是agent也不是炒房客。本lz在美国只有自住老破小一栋，无投
资房。最近房价问题敏感，有不同意见欢迎理性讨论，请不要因为观点不一致就乱扣房
托帽子。
先说结论：我感觉那些持币等待foreclosure放开抄底的人可能会失望。并不是说房价
一定会无止境上涨，只是想说像0809那样崩盘的可能性几乎为零。
原因如下（如果有逻辑漏洞，也请智慧的网友指出）：
1. 最近的两房的数据，forbearance rate占所有贷款的五点几。注意这里分母是有贷
款的房子，如果加上贷款已经还清的房子，那么这个比例应该更低。就往高算，以下都
假设5%吧。个人感觉5%的危机可能性对于任何一个市场来说，并不是太大的问题。试想
如果一个公司的股票突然增发5%，或者5%的股票突然被抛售，后果的是什么？对于高速
成长期的股票可能连水花都没一个立刻被买家抢光。对于平稳期股票，可能股价会下跌
相应比例，但是后续市场很快会企稳，完全算不上崩盘。我知道房子和股票不一样，只
想说明这个比例并没有高到会造成系统性危机。
2. 08 09是次贷危机，很多人零首付或者极低首付买房，房价一跌立刻在水下，很容易
就放弃房子。现在贷款审核严格非常多，最近买房的人大多都是20%down，就算没有20%
down的人还几年款，自己在房子里的equity也不低了。那么只要equity上去了，很难出
现那种欠款比房价还高的情况，也就很少会有人放弃房子。
3. 疫情以来这一年房价上涨了这么多，那些受疫情影响失业还不上房贷的人，完全可
以现在就自己出售房子，可以卖个高价，拿到的钱还清房贷还有剩余，不香吗？为啥要
傻到等着银行来收房？
4. 以上都是最坏情况，实际上，这5%的forbearance可能相当一部分都只是因为有这个
延迟还贷的机会就先用上，而不是还不起，等到结束再继续还就是。还有一部分也完全
可以通过自己出售房屋来解决。真正会被foreclose的房子应该又只占这5%的很小一部
分。而这部分房子银行也不傻，也不急同一时间放出来。
5. 疫情期间失业受影响的以体力劳动者服务业为主。这些人就算有房子，也都不会是
高薪中产人群会去买的房子。高薪中产追求的学区社区房，邻居们也都是高薪中产，他
们的事业也几乎没有受疫情影响，这些房子被收的概率小到可以忽略不计。
综上，我觉得指望forbearance让房价崩的可能性极低。就算是到时候来个5%-10%的回
调，也是在和疫情前比已经上涨了30-50%的基础上了。
我个人建议就是自住房，特别是首套自住，还是不要持币观望了，早买早享受。（当然
能不能抢到是另一个话题）
如果投资的话到是可以等等。任何的市场，包括房价，都不会只涨不跌（问题是啥时候
跌，跌多少），投资就比耐心和眼光了。
-------以下补充一段----------
我的观点绝不是说房价会只涨不跌。原帖仅仅是讨论forbearance这一个因素的影响。
目前来看zf各种救助各种几个trillion的放水，联储各种无底线括表，才是造成房价疯
长的主要动力。要想房价回调，解铃还须系铃人，除非联储缩表。历史上联储缩表资产
价格都是会有所反应的。不过联储貌似已经表示了2022以前都不会加息缩表。（联储说
话实在是很难懂）。看现在联储这没底线的样子，我感觉指望这届联储大刀阔斧的打压
资产价格都点想多了。最好的结果就是房价企稳然后小范围波动。
------以下再更一段我对于首套房刚需的一点不成熟的小建议--------
和股市一样试图time market对首套房刚需来说是不现实的，毕竟你迟买一年要多付一
年房租，也是几万块钱了。而且住自己的房子和出租屋的生活质量肯定是不一样的。
那么问题来了，万一房价跌了买在高位站岗怎么办？首先我前面的分析已经可以看出我
觉得房价要崩盘式下跌可能性不太大。小幅回调或许会有不过也不知道要等到啥时候。
很多人会怕错过上车机会，又怕买在高位，怎么破？我下面只说一下我自己会怎么办，
你要不要这么办还是要自己选择。
如果我现在没有自住房，我还是会选择入场，因为以现在宏观经济环境，对我来说，错
过上车机会的风险比高位套住的风险更大。但我还是会hedge一下下跌风险，方法和股
市的仓位控制原理类似，就是只买自己能力70%左右的房子，以满足眼下需求加上车为
主，不求一步到位。
（以下数字都是虚构）比如我预算1m，首付20w，目前市场这个预算可以买到学区三个9
的sfh。我现在会选择downgrade到小学9，初高中无所谓的相同面积th，大概价钱范围
应该是60-70w，买的非常轻松，如果要适当加价也很轻松。买首套房的人孩子一般都还
小，考虑小学就好，初高中会再换房。
这个概念就和股票半仓操作，涨跌都能应对的道理差不多。如果房价继续快速拉升，我
这个70w的th也会跟着上涨，至少保住了我大部分买房预算，将来换房也有能力。如果
房价下跌，相应的跌幅也不会太大。如果真的有抄底的机会，我保留的这部分购房实力
（包括首付和可以贷款的额度）也可以让我抄底average down一下。
但是说一千道一万，买房一定要买自己看中的，不要花钱买不痛快。更加不要急着上车
买硬伤房，一旦市场冷却脱手困难。 | T**********n
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