|
|---|
|
|
|
|
|
|
w********2
发帖数: 632 | 1 中民投退出 绿地接盘董家渡地块
出处：楼市 作者：崔启斌 荣蕾 网编：财经新闻中心 2019-02-14
A
大 中 小
收藏
分享
打印
手机网页版
四年前花落中国民生投资有限公司（以下简称“中民投”）的地王——董家渡地块，2
月14日被证实易主绿地地产集团有限公司（以下简称“绿地”）。根据最新变更的工商
信息，中民投及其附属公司上海佳渡置业有限公司（以下简称“上海家渡置业”）合计
的50%股权，被悉数转让给绿地。在业内人看来，董家渡项目的成功再交易，对于中民
投和绿地也算是一种多赢。一方囊内羞涩，一方渴求优质资产，中民投与绿地的交易磁
场暗合。
地王易主
昔日地王易主的事实，在项目开发公司的最新一则股东变动中显露端倪。
天眼查2月13日数据显示，中民投上海董家渡项目开发公司——中民外滩房地产开发有
限公司（以下简称“中民外滩”）出现股东变更，中民投与上海家渡置业均已退出，绿
地则入列成为持股50%的新股东。股权变更后，绿地地产集团持有中民外滩50%股权，另
外两个股东安信信托及上海外滩投资开发（集团）分别持股45%、5%。
变动不止公司股权，也波及人事层面。据最新工商信息，中民外滩的法人也由涂国并变
更为绿地集团总裁助理、房地产事业二部总经理徐荣璞。同时，高天国、彭心旷、蒋骏
、涂国兵等中民投董事，也被钱迄、梁海樑、吴正奎、徐荣璞等来自绿地的高管取代。
公开资料显示，2014年11月18日，中民投曾联合国资背景的上海外滩投资开发（集团）
有限公司、上海佳渡置业以248.5亿元摘牌董家渡13、15地块（黄浦区“小东门街道616
、735街坊”）地块，即上文所述的董家渡地块。该地块成为当年上海的总价地王，也
被业内视为上海市中心的绝版地块，是中民投最优质的资产之一。
中民外滩为董家渡项目的开发公司，成立于2014年12月18日。成立初期，中民投持有中
民外滩85%股权，上海佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年，中
民投将其持有的36%以及其附属公司上海佳渡置业持有的9%（合计45%股权）转让给安信
信托，安信信托此后则以发行系列信托产品共募资240亿以受让这45%股权。
由此，中民投持股中民外滩比例下降至49%，上海佳渡置业持股下降至1%。在本次股权
转让中，绿地受让中民外滩的50%股权，即为中民投及其附属公司上海佳渡置业合计持
有份额。
战略转型还是折价套现
事实上，在媒体挖掘出绿地受让中民投董家渡项目开发公司股权之前，“绿地或接手中
民投上海地王项目”的传闻已于业内流传开来。尽管交易双方在这场交易中均极尽低调
，但因事关昔日热议的地王，不出多时便也被外界发现了交易的蛛丝马迹，并由此将此
前房坊间传闻坐实。
根据2月13日媒体报道，绿地将接盘中民投董家渡地块50%股权，作价120亿元。另有消
息称，这一消息最快将于2月14日对外公布。不过，彼时上述消息并未获得中民投方面
证实。绿地官方则表示，一切以上市公司公告为准。
值得一提的是，在人们唏嘘慨叹昔日地王易主之际，董家渡项目是否为折价贱卖，也成
为外界关注的一大重点。
据了解，董家渡项目总建筑面积113.9万，总投资逾600亿，为商办住综合项目。其中办
公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业物业涵盖高端购物中心及开放式休闲
商街，还有8幢住宅楼及五星级酒店。按照规划，董家渡项目预计将于2021年竣工。
在中原地产首席分析师张大伟看来，董家渡地块非常优质，是国内土地历史上总价排行
第3的地块。该地块总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到了惊人的604亿，相当
于3-4座上海中心大厦的投资。且从地块本身看，从2014年拿地到现在，升值非常明显
，加上区域属性稀缺，价值非常高。
针对中民投退出董家渡项目一事，中民投方面回应北京商报记者称，“属于战略转型的
部署。事实上，早在2017年，我们就已经出售45%的董家渡股权。可以这么理解，中民
投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者；作为投资集团，我们的属性是发现
价值、提升价值或实现价值。”
就项目实际交易价格以及外界热传的折价贱卖传闻，截至北京商报记者发稿，中民投及
绿地两方均未予以明确回复。
双赢背后
债务燃眉，被外界视为中民投甩卖优质资产的主因。
根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集
说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较
大。据统计，截至2018年9月末，中民投负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018
年三季度末流动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。截
至2018年9月末，公司短期借款为398.45亿元，其他应付款为214.11亿元，一年内到期
的非流动负债为429.76亿元，面临较大的短期偿债压力。
而除了偿债压力紧逼外，中民投实际上还陷入了核心资产股权被冻结的窘况。据了解，
自2月1日起执行的上海金融法院2019法执74字第2、3、4、5号同时冻结了中民投持有的
中民外滩49%股权，以及中民投持有的上海佳渡置业2%股权。中民投和旗下中民嘉业共
持有上海佳渡置业51%股权。可以说，中民投持有的董家渡项目在未获债权人允许解冻
的前提下已难以转让。
合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者表示，中民投退出董家渡项目，首要原因在于
其负债压力，而该项目的体量与产品业态也对其股权转让产生了一定影响。并称，中民
投与绿地的交易看似无奈，实则也算“共赢”。
“首先，从项目建设规划来看，上海董家渡属于高端商办综合体的业态，在大体量与大
投资面前，中民投的开发能力稍显欠缺。尤其是在企业存在资金流动性危机的情况下，
董家渡的交易能够使得中民投实现大笔资金回笼。而对于有着资金和开发能力双重加持
的绿地来说，它则能充分发挥自身在商办领域的开发优势和资源优势，同时在上海核心
区建设属于自己的代表性品牌项目，对绿地也有吸引力。”此外郭毅还补充表示，之于
董家渡如此体量与产品业态的项目转让，中民投现实中可选择的合作对象也并不多。
张大伟指出，中民投转让董家渡这样的稀缺优质资产股权，主要原因还是集中于获利离
场和资金压力两种。“整体看，在资金链紧张与去杠杆的当下，房地产市场的大宗资产
交易非常频繁。最近几年包括万达、海航等企业均有大量资产交易。此外，董家渡项目
体量巨大，对开发企业的资金要求更高。”
“房地产开发企业接盘董家渡项目，很正常”。张大伟对于绿地的接盘并不感到意外。
在他看来，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小、市场预期高，属于
优质土地。而且百亿级价值的股权变动，对绿地等龙头房企而言压力有限。
“整体看，房地产行业进入2019年，房企融资难度大，2019年依然会有大量的房地产企
业和项目的股权变动。房地产企业做大做强与离场将并存。”张大伟如是说道。
北京商报记者 崔启斌 荣蕾 | T******y
发帖数: 14506 | |
|
|
|
|
|
|
