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发帖数: 15372 | 1 任志强：你们别搞错了 我们现在房子是不够用的
本文来源于:经济观察报陈哲2018/05/250
任志强：前三年，2017、2016、2015年，每年独居户增长30%多，而且还在继续增长，
我们估计很快会超过2亿多家庭。整个城市才3亿多户口本，流动户口、常住人口都算上
。2.5亿的独居人口怎么办？几乎是翻一番吧，可知我们现在的房子是不够用的。
20年前的夏天，中国宣布党政机关停止福利分房，拉开了住房商品化等一系列住房制度
改革的序幕。这是改革开放以来，房地产领域最为重大的一次改革。通过启动全民住房
消费以及相关产业链条上的消费，中国经济被装上了一台强劲而持续的引擎。
此后房地产市场化进程中，住房条件改善、金融支持、城市化进程、房价形成机制等一
系列体系，都逐步从计划的轨道转向市场。如何正确地认识市场在资源配置和价格形成
中的核心作用，如何对房地产制度作出合理的顶层设计和原则性安排，如何不断地在实
践中发现问题并有效地解决……这些问题可能都影响着改革成败。围绕对它们的理解，
从庙堂到民间都在一直随着市场大潮衍进而不断深化和纠偏。
其中，一个绕不开的人物是任志强。他是房地产市场发展的亲历者，他掌舵的华远地产
很长时间以来，也是其中非常重要的参与主体。作为这家国企的管理者，他对房地产更
换发展轨道的种种体会和认知都超越普通人。难能可贵的是，他在实践基础上做了大量
扎实的研究，并受邀参与了2007年以后房地产领域一系列重要改革的讨论。可能正是以
上种种特殊的经历，使得任志强的分析和判断，在十年时间里不断地被市场所验证。
随着改革深化与时况剧变，步入新阶段的中国房地产对长效机制的需求变得急迫。在当
下节点回顾改革，我们需要去斟酌的可能包括但不限于：过去改革中的得失，哪些现状
、问题和路径需要重建认知？改革应该沿着什么路径继续推进等等。对此，任志强给出
了自己的思考：
经济观察报：今年是改革开放40周年，也是房改20年，这个过程中，房地产市场得到快
速成长，中国的住房条件、城市面貌都有一个长足的进步，你是过程中非常深度的参与
者、实践者，你觉得我们从中特别需要遵循和继承的经验是什么？
任志强：改革的目的是要推翻计划经济，但是，改革在发展过程中，并没有完全脱离计
划经济，因为最初是从商品化经济转向市场化经济，在商品进入市场经济方面开放得比
较早，而其他一些并没有完全按照市场的方法开放。所以我们的改革是摸着石头过河的
过程，但是最大的石头没摸着，或者说碰触到最大的石头时大家都不敢动它。
因此，在一定程度上，比如说商品经济层面已经非常活跃和发达了，但是一旦和产权制
度相结合的部分，基本上都是停滞的。
中国从计划经济向市场经济跨越的阶段，比如说住房市场化，土地市场化，有一个快速
增长的过程，但是不能因为曾经有过一段快速发展，就认为可以持续地发展，不是的。
比如说土地拍卖制度，在初期的时候，认为是靠市场化来分配，谁钱多给谁（更有效率
），但后期看到的是政府炒地行为，导致的是地板（价）高了以后，天花板也高了，这
种竞地价的炒地行为就不可持续了。
在最初短缺的时候，因为制度缺陷造成的损失是小的，因为制度开放造成的收益是大的
，反过来呢，就是现在收益是小的，损失是大的，已经进入这样一个阶段了，再不解决
这些根本性的问题就寸步难行了。
经济观察报：当前继续改革面临的主要问题是什么？
任志强：从国家层面说，有两个重要的问题没有很好地得到解决。
第一个就是土地制度，如果土地不能作为产权的基础，中国就永远不会有产权。政治经
济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母，劳动是财富之父”，当土地归己的
时候，人们才可以把大量的资产投入在土地之中，然后产生其他一些财富状况。如果土
地不归己，没有人会把更多财力投入到固定资产中，也不可能有一个社会的长期稳定发
展。
第二个住房改革的重大问题就是政府要保障低收入人群的财产权利，这在联合国人权公
约和世界上所有国家里都是极其罕见的。联合国人权公约里面要保障的是居住权而不是
财产权。但是我们国家的制度从朱镕基时代房改23号文件，房地产进入市场化的改革文
件中提出的是，经济适用住房只卖不租，所以保障的是低收入人群的财产权利。今天我
们才谈租售并举的问题。如果那个时候国家政策更多考虑低收入人群的居住权利，而不
是财产权利的话，也许我们的市场就不会像今天这样。
比如说共有产权，还是讲的低收入人群的财产权利问题。因为在保障低收入人群居住权
利上，政府是要全掏钱的，但是在保障财产权利的时候，就进入了炒房市场。
其实在2003年以前，中国的房价增幅是很低的，从1997、1998年进行房改，到2003年，
平均每年的房价大概增长不超过3.5%，非常低，而这几年同期的居民收入增长是9.5%，
房价收入比是非常合理的。
所以2003年，在参与讨论18号文件的时候，我就提出要修改这个文件，把保障财产权利
改为保障居住权利，如果经济适用住房是只卖不租，就不如取消经济适用住房，让它市
场化，然后政府提供一个廉价租赁房，或者是类似房屋。
直到2008年，温总理的政府工作报告，人民代表做了14处修改，其中有一处重要的修改
，就是把原稿的“居者有其屋”，改成了“居者有其所”，有其屋就是有财产权利，有
其所就是只要拥有居住权就可以，说明在2008年人大讨论的时候非常清楚地认识到这个
问题。
但是行政政策上没有发生任何改变，2008年虽然提出了“居者有其所”，因为恰逢金融
危机，于是就用各种方式来启动中国经济，又把它忽略掉了。
经济观察报：为什么说土地制度是主要矛盾？
任志强：我们现在可以看到的是招拍挂制度导致土地的天价，不管是租赁性住房，共有
产权房，还是其他什么房，仍然是竞地价的。换句话说，政府从土地中获得的收入，一
分钱都不少。今年一季度土地价格爆涨，到4月份仍然是爆涨，这都说明了政府仍然希
望从土地上拿到多的收益，而没有想到它对市场产生什么。
比如说共有产权房，我们查了已经卖出去的多个共有产权房案例，一部分确实比市场价
格低，但是很多案例显示的是抬高市场的房价。换句话说，就是私人拥有的部分和政府
拥有的部分变成全部价格的时候，高于周边的二手房房价，甚至高于周边一手房房价。
经济观察报：最后这个成本会转向哪里？
任志强：这个成本一定会转向社会。政府表面上换了个好名声，因为私人掏钱的比例和
现有房价比，确实低了很多，很多人迫于经济压力没有办法，就用这种方法去解决居住
，可是在实际利益上是受到损失的。
经济观察报：只有房子的部分产权。
任志强：对，因为卖的时候只能拿到拥有产权部分的升值，剩余的升值都归了政府，政
府还可以有一定的措施，按照一定价格把你的那部分回收了。
所以严格说起来，土地制度问题导致了政府从炒地里获得更高的利益，进而推动了居民
炒房。当政府炒地的时候，老百姓为什么不炒房子呢？很明显，如果我们所有的调控文
件，第一个应先控制政府的地价，可能房价问题就自然解决了。但是大家预期的未来还
是政府炒地、居民炒房的结果，就是一种恶性循环。至少到目前为止我们没有看到任何
解决的方法。
经济观察报：有分析说，在整体风险比较高的情况下，对价格进行限制，初衷是用时间
换空间，为长效机制出台赢得条件。
任志强：我不认为是。要从长效来说，抑制危机要先控制土地价格。把地板价格拔得很
高，把天花板压得很低，不可持续，这是最简单的道理。
经济观察报：地方政府对土地的依赖，确实也不是一朝一夕能够剪除掉的。
任志强：也不表示你所说的这种议论是正确的，政府对土地财政有依赖是早就有的事情
，不是今天才发生。所以很多地方政府在房价低的时候就拼命鼓吹，希望抬高房价，我
们没看见哪个政府说我故意要把房价打低的，否则为什么要卖高价地呢？
经济观察报：你提到亟待改革的第二个重要问题是，低收入人群的居住需求应该用租赁
方式保障而非财产保障，我们需要什么样的租赁市场？
任志强：建立什么样的租赁市场，这里有巨大的差别，一种租赁市场的建立就是我们现
在提出的商品化租赁市场，另外一种租赁市场应该是低收入人群的保障性租赁市场，这
是两个概念。
比如说北京市的长租房是用“竞地价”的方式产生的，一定不是保障性质的，一定是市
场商品化性质的，所以万科的长租房遇到了很大的争议，一次性交十年房租，180万元
才能租这个房。实际上用竞地价的方式建立长租公寓，大大提高了租金标准。很多人可
能根本就租不起。
所以保障的这部分要加强，不是建立商品化的租赁住房，而是由政府提供的、对无住房
居民或者低收入居民进行一个适度居住权的保障。当土地和保障这两个问题不能同步解
决的时候，所有人都只能挤到市场中来。不要说他炒房子，因为对最穷的人保障的都是
财产权利，必须用购买的方式解决问题，与其花180万租10年，还不如用这个钱买房子
，买的话可能至少还有70年的权利，很难说这个租赁市场是能够被社会普遍接受的。
大部分国家是把它分开的，低收入家庭的人不需要到市场中去买房子，同时，政府鼓励
建立低收入家庭租得起的租赁市场。很多发达国家，政府提供了一部分保障房，这部分
大概没有超过20%的比例，但是租赁市场巨大，靠什么呢？靠的是鼓励私人住房进入租
赁市场，比如有租房合作社，租房银行等。德国租房合作社70%以上是私人的住房，日
本也是。
比如说德国有空置税，房子买了不住的话要收税，要是把这个房子搁到合作社去租赁的
话，减税。一正一反两个税收政策让租金降下来。所以用政府的办法来扶持，租赁市场
建得非常大。
我们现在提出的叫多主体，从来只有三个主体，要么是国家，要么是机构，要么是私人
。而我们现在实际上砍掉了私人这部分，因为不准购买第二、第三套房，那就不可能用
私人的力量去购买房产而变成租赁市场，这对整个制度来说是一个重大的打击。
经济观察报：刚才说国外租赁市场以私人供给为主，我们看到国内一些机构，会在散布
的私人市场里收闲置房屋拿出来租赁，规模发展很快，这样的发展模式，会是好的突破
方法吗？
任志强：这是不得已而为之的方法。当你不允许买第二套、第三套的时候，人哪有多余
的房子，都收完了怎么办，剩余的房子在哪呢？是没有办法再扩大的。
在租赁住房不够的时候，把长期租赁房都收了，经过整理提高价格，因为租金价格是要
根据成本来计算，是要有收益的，当政府不能提供的时候，原来私人还能提供一部分，
现在私人的部分都变成了长租公寓，或者是高级公寓，租金提高的时候，低收入人群就
更没地方住了。
经济观察报：北京上海这种对租赁需求大的大城市，房屋闲置处在什么水平？
任志强：我没觉得有多少，因为总量就不足。有位住建部前领导，他认为按户籍计算套
数的话，我们的住房已经够一户家庭一套房子，或者到了1.1，他的计算有一个最大的
错误就是一户家庭现在不是住一套房子。
经济观察报：他是按户口本来算的。
任志强：对，因为我的子女单独住了一套房子，但是户口还在我的户口本上。一个可能
是不够支付银行按揭的条件，所以贷不了款，得靠我去贷款，所以买房还是以我的名义
，好像名义上我有两套房子，但实际上不是。这个比例是很高的。
中国现在大概有7500万的独居户，其中4000万左右是老人，有3500多万是年轻人，80后
、90后，不跟父母一起住。
我们就算单独居住的。这个比例会到多高呢？北欧现在是40%，中国现在是五点几，六
点几的样子，如果我们要涨到40%的话，会有多少独居户？大概是2.5亿的独居户，或者
更多。前三年，2017、2016、2015年，每年独居户增长30%多，而且还在继续增长，我
们估计很快会超过2亿多家庭。整个城市才3亿多户口本，流动户口、常住人口都算上。
2.5亿的独居人口怎么办？几乎是翻一番吧，可知我们现在的房子是不够用的。但是在
一些人的概念里，房子已经够了，他们不知道这中间的差距有多少。
经济观察报：还盛传一个数据，中国人均居住面积到了40平方米。从这个标准做国内外
对比，整体上已经不缺房子了。
任志强：中国和国外比，有一个最重要的区别，中国是按建筑面积计算的，欧美国家是
按套内面积计算的，按人均居住面积我们起码有20%左右的差距。
现在含证面积大概36平方米左右，北京、上海更低。所以他们完全错误。
尤其错误的就是以为商品房市场已经在中国占主导地位，其实所有住房都算起来，商品
房的占比也就30%多，剩下的70%是过去50年分配历史中提供的。大部分又破又旧又小，
不能拿这30%去跟它平均呀。
比如说北京，看看现在带箍的房子，什么叫带箍呀？就是1976年大地震的时候做了加固
的那种房子，到处都是。北京没有电梯的房子有70%，没有卫生间的房子超过70%。
经济观察报：没有卫生间？
任志强：卫生间是什么概念？就是带洗澡设施的，不是指厕所，我们过去那个小厕所一
平方米，大家早晨起来洗脸刷牙要到厨房去，这不叫卫生间，只能叫厕所。
有热水的大概5%左右，虽然有的家庭安了淋浴器，淋浴器毕竟不够安全，也不够舒适。
没有热水供应和没有卫生间，叫什么美好生活？
你知道上海的户均是多少吗？只有60多平方米，按人均计算好像面积很大，户均计算只
有60平方米，北京也就70平方米，你以为房子很大吗？全中国100平方米以上的房子不
到15%，还去算人均，这都是瞎胡闹，平均数是用于宏观分析的，不能用于微观。当他
们运用这些数的时候，根本没有考虑个性问题。
经济观察报：现有的一些存量可做租赁的项目多吗？
任志强：根本没有存量，按链家的计算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多
少人住呢？供36%的人住，也就是5到7个人一套房子。为什么要打隔断呢？因为房子不
够。北京需要多少？有50%的人需要，怎么能提供得了。
经济观察报：私人租赁的问题，有没有可能是投资回报率太低，所以不见得愿意出租？
任志强：你犯错误了，中国没有办法计算投资回报率，是因为人们常常会按市场价计算
投资回报率，后来的房子也是用这种办法，可是你恰恰忽略了一个东西，我们有70%的
房子是旧房子，房改房或者拆迁房，占的比例相当大，房改房的成本才有多少，大量的
房改房用于出租的时候，就把市场整体的租金价格压下来了，房改房大概5万块钱，2万
块钱的都有，百分之好几百的回报率，所以租金价格就下来了，要按市场价算，就是小
潘说的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把这些东
西都给按住，这个市场租赁价格就上来了。别搞错了，你们老把眼睛盯在商品房的部分
，30%多。还有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢？那才是大头。
经济观察报：这两年有一些房地产企业试图重新定义自己的角色，把名字改了的都有，
有的说自己是城市运营商，城乡美好生活提供者，怎么解读这个现象？
任志强：媒体老用一些新词，他们也用新词，本质没有变化，只要是在生产房子就叫房
地产。房地产就是服务业，服务业可以把自己的服务链条加长，很正常。但我不认为这
是专业化的发展方向，真正的专业化是汽车的组装厂，会把零件的生产都分配给其他人
，我就干组装就够了，核心技术是我的部分，但是零件可以分散。
开发商做开发的时候受到了很多限制，就要把自己的产业链加长，因为具备一些优势，
比如物业管理，我的楼盘我管理，我就拥有了这么多客户资源，就可以把对客户的服务
和资源扩大，把保险加进去，把蔬菜供应加进去，把其他的服务加进去，但是主业是什
么呢？还是房地产开发，失去了房地产开发，所有的其他东西都废了。
香港物业管理不是由专门的物业管理公司负责的，是聘请一个物业管理经理人，其他的
是社会化服务，不需要一个物业公司把所有人都养着。
我也不认为这是未来的主要发展方向。拥有资源大的人可以，几百万的用户，生产几百
万套房子，把资源在全国范围内都可以进行调配、组合，可以搞网络化的经营，比如有
钢琴老师住在这，有化学老师住在这，可以组织各种的学习，一系列的变化都会出现的
，但这不是主业，主业仍然是要买地，要盖房子，要卖房子，要管房子，不然客户资源
哪去了？给别人了。
经济观察报：从收入结构和投资结构看，房地产还会是他的主业。
任志强：美国几百年的时间，为什么还说是股市楼市呀？这两个是最集中的体现。
开发商现在一年的住宅竣工面积就10亿平方米左右，按照全国现在的住宅面积，大概
240亿平方米，5%的折旧很正常吧，5%就是10亿平方米。如果我们要满足70%的城市化率
，至少有440亿平方米左右的建筑面积才能够住，如果按5%的话，就是20多亿平方米了
，比现在一年房地产生产量还要大。
不要以为盖完房了就完了，北京这么多破楼怎么办呢？很多要拆除重来的。70年的生命
周期，很多也快到了，不拆吗？拆了重建，谁弄呀？不让开发商弄，政府弄，不可能的
事。房地产开发建设从世界发展趋势来说，与城市化的扩张同步。
经济观察报：这个过程中有一些什么关键节点的人和事是非常值得纪念的？
任志强：被大家淡忘的是杨慎，80年代建设部的副部长。杨慎当了中国房协四届的会长
，他应该说是立过功的，但是他那个时候是完全计划经济的一个起步过程，所以大家会
把他遗忘，他没有在后续的过程中再发挥更多的作用。1982年的宪法修改，土地归公，
归城市，应该是属于邓小平的功劳。1990年的土地挂牌制度应该是李鹏，1997年的房改
应该是朱镕基，这都是重要发展阶段，而此后应该是国土部的831大限，2002年6月份实
行土地招拍挂。1997年的时候银行给予个人住房贷款也是一个重大的改革，也和中国的
发展紧密联系，而后2008年政府工作报告提出了房地产的基金、REITs，但是没有实行
，到现在才开始做正式的实行，这中间耽误了10年的时间。 | i*****9
发帖数: 3157 | 2 还是任大炮爱说实话，知道中国的核心竞争力究竟在哪儿。
：任志强：你们别搞错了 我们现在房子是不够用的
：本文来源于:经济观察报陈哲2018/05/250 |
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