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发帖数: 4055 | 1 张平 草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
空头大师 - 张平首页
租金回报率低得惊人，房地产投资功能也已丧失？
2017-09-02
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投资一套房，光靠租金回报，需多少年回本呢？国内知名智谷权威机构，近期发布
“100个城市租金回报率排行榜”给出答案：北上广深四个一线城市分别需要72.99年、
72.46年、67.57年、59.17年才能回本。而如果在厦门买房，回本的时间则最长，需要
100年；衡阳回本时间最短，为23.64年。
值得注意的是，智谷趋势这份《中国租金回报率最全地图》包含了100个样本城市
，其中，4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、44个三线城市以及7个四线城
市。房产租金回报率之所以如此之低，部分城市都在70年以上（按国际标准是15至20年
能回本），主要是智谷选取的样本城市多数在过去每年涨幅超过40%的热点城市。
对此，网上都在争论，如果你买的房产（仅是用于出租）要100年才能回本，你还
会去“炒房”吗？但实际上，买房用于出租的应该属于投资范畴，而现在多数人买房囤
积，是希望将来能在更高的价位出售，从中赚取巨额的价差，这不是投资，而是投机。
对于投机者来说，只要他认为未来房价还有上涨空间，他就会购房，根本不会考虑租金
价格的多少。
现在国内房地产出现了两个奇怪的现象：一边是一二线城市房屋租金回报率都在1-
3%左右。资料显示，全国租金回报率最低的是四个一线城市，北京1.37%、深圳1.38%、
上海1.48%、广州1.69%。远低于世界平均的5%。这说明了国内高房价只有投机价值，没
有了投资价值。
另一边，在各城市房租收入比值当中，北京58%，深圳54%，三亚48%，上海48%等4
个城市房租收入比皆高于国际警戒线30%，属于租金过高的城市。这意味着，上述城市
居住支出价格过高了。长此以往，不仅拉大社会的贫富差距，而且还会产生对消费挤出
的效应。
实际上，高房价对于投资购房者和租房者都是一种伤害，对于购房者来说，本来购
房目的是想把房产出租出去，能有一个不错的回报率，但现在看来，多数城市房东的回
报率低得惊人，基本上都是70年以上才能收回投资。
而对于租房者来说，房价年年快涨，房租也在跟着涨，租房的压力已经喘不过气来
。那么，这种现象说明了什么？我们又该如何改善这种现状呢？
第一，商品房和房屋租赁两大市场发展不均衡。自1998年房改以来，我们都在致力
于商品房市场的建设，而忽视了另一个租赁房的庞大需求量。这导致了商品房市场繁荣
昌盛，租赁房市场却乱像丛生，大家都跑去购买商品房。
目前，中国城市的租房人口25.8%，远不及商品房市场热闹，但是城镇化进程，使
得部分城市人口流入量在增大，房屋租赁市场有迫切需要发展的需求。再加上，房租上
涨是与居民收入挂钩的，没办法加杠杆，所以房租也难以抄上天，无法吸引投机资金入
市。
解决这个失衡问题办法是，就要大力发展房地产租赁市场。就在稍早之前，央行就
提出了“租售并举”的口号，将人口流入量较大的13个热点城市作为试点。随后，部分
二三线城市为了吸引各路人才的流入，便推出了“租售同权”的政策。相信未来房屋租
赁市场将会开启，未来会有更多的人选择租房居住，房价上涨的压力就会骤降。
第二，建立多层次的住房体系，满足不同人口的居住需求。之前，各热点城市致力
从需求侧入手进行限购、限贷，这样的效果并不明显。但是如果建多层次的住房体系，
就是低收入者住租赁房，夹心层住共有产权房，高收入群体可以购买商品房。
当房地产的长效机制建立后，投机炒作将会退出，而以居住为主的需求得到满足。
未来不管是房租还是房价，都会趋于平稳。
第三，发展房地产租赁市场需要政府有持续不断的供给，近日上至中央，下至地方
政府都做了较大的努力。中央政府出台了集体建设用地可造商品房，解决了发展租赁市
场，必须提供较多房源的问题。而杭州等地方政府规定，未来三年新增租赁住房要占到
新增商品房的三成。
无须时日，大量房源将供应房屋租赁市场，商品房价格也会出现调整，而房屋租赁
市场也会保持长期平稳。这对于未来投资购房者来说，房价出现调整，投资房产的回报
率将会相应提升。而对于租房者来说，大量租赁房上市后，自己选择租房的余地更大。
随着，房屋租赁市场的规范和平稳，打消了更多的购房者置业的想法。未来，房租的涨
跌将按照当地居民收入的实际情况而波动。
不仅是房东租金回报率，还是租客的房租收入比，都说明了国内房地产价格偏高，
需要回归理性。而如何既让投资房产者有满意回报，又要租房者的房租压力能够减轻？
除了增加租赁房有的效供给外，还要降低商品房投机性需求，调降高房价，只有通过多
管齐下的长效机制，房产租赁市场才能达到多赢的效果。 | y****g
发帖数: 36950 | 2 上海房租10年至少涨1-2倍的。这些人估算多少年回本有没有算过房租上涨的速度？
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