m******r
发帖数: 6963 | 1 土共剥削屁民真他妈狠
付广军：降房价先降地价
2017-05-09 13:19 中国网 4426 收藏
付广军：降房价先降地价 10万元北京房子6万土地成本
中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会，国家税务总局税科所研究员付广军在
会上表示，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土
地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有
70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。但是由于
房地产开发企业压土地，就是因为预期在上涨，卖早了就亏了。
详文如下：
付广军：非常感谢给我这次发言机会。我听了各位专家发言很受启发，我谈一下我对房
地产情况的看法。
第一，我赞同大多数专家的意见，房地产一定是要很强的区域性特点。我们讲中国的房
地产首先要分清区域性特征，一线城市、二线城市、三四线城市是不一样的，因为房地
产这个产品既然是有地，所谓不动产，不动产就是山东的房子搬不到北京来，因为房地
产是和地结合在一起的，肯定有很强的区域性。所以进行房地产分析的时候一定要分清
楚。去年房地产上涨主要是一线城市、部分二线城市，包括安徽、合肥和南京，由于他
们房价过快上涨，造成中国的房地产价格增长很快。实际上大多数三四线城市房价没有
涨多少。
付广军：我去年做调查，县城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上没有涨。再
看一看土地成本，一线城市的土地成本，北京土地成本占房价的60%，而四线城市的土
地成本只占到25%。也就是说房价上涨主要是地价上涨，我提出一个观点，降房价首先
降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土地出让金的收入，还不
包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有70%是土地和税费。房
地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。但是由于房地产开发企业压土地
，就是因为预期在上涨，卖早了就亏了。
付广军：一线城市为什么房价高，从需求的角度讲，我们要大力发展中小城市，但是为
什么大家不往中小城市流动，而都到大城市呢？省会城市都往北上广深流动，三四线城
市都往二线城市流动，因为就业机会多，到小城镇没有就业机会。也就是说公共产品和
公共服务的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改变这种机制，大城市的人
口流动还是会增长的，增加以后需求还是要往上涨的。所以有人说中国房子的自有化率
非常高，达到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，没有在北京
，大量的新城镇人口要买房。
有的专家说要培育租赁市场，出租的人是谁？至少有两套才能出租，又得鼓励投资性购
买。所以这些政策看得有道理，但真正分析起来还是有问题的。如果不鼓励投资怎么出
租？而且大家看看北京的房价，租一套房子一千万的房子在市区，租金一年才十一二万
，回报率只有1%，还不如利息。所以租房市场怎么培育，看起来是很美妙的，但实际上
可行不可行还值得商榷。
付广军：再讲一个问题，未来北京、上海、广东、深圳上海的房价问题，北京的房价能
够稳定住，现在要搞雄安新区，疏解北京非首都功能，包括国企、研究机构要搬到雄安
，当然雄安的房地产政策没有确定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流动到那了
，减少人口是抑制北京房价的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房价
肯定会稳定，因为需求没有那么多了。现在不好预测，整个宏观政策不确定，这是关于
房子的问题。
付广军：另外讲一下税率问题。我给大家多讲一下，因为我是税务总局研究所的研究员
。税务问题我们知道，中国的房地产有关税大概分三类，一种是房地产企业的税收，也
就是房地产行业的税收，是房地产开发环节的税收，也就是它的纳税主体是企业，房地
产行业的税收，以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收，房地产不管是地产还是房
产还是不动产，它是作为商品和这个商品有关的税收，包括开发环节，生产环节、交易
环节、持有环节，以商品为载体的税收。三是财产税，也就是房地产税，持有环节的财
产税。
付广军：今天主要讲这个，因为大家议论比较多的就是财产税的问题。现在全国人大为
什么又要出台卡在什么地方了？我们思考一下，国外都有房地产税，中国为什么不出台
房地产税，中国现在是有房地产税的，是对有经营性质的，比如商业用房有房地产税，
只是对居民住房没有房地产税。也就是说我们在保有环节对持有者没有交税，租赁者也
是有税，租金的12%。但现在的房地产税是什么问题？中国的房地产和国外的房地产有
区别，房子是建在地上的，刚才讲的一个是中国土地供应，还有房子是建在地上的建筑
物，是分离的。我们原来房产证有两个，一个是房屋所有权证，还有国有土地使用权证
，现在叫不动产证。什么区别？
付广军：中国买房子相当于分两部分，我买地上建筑物，这个土地租了70年的使用权。
这有什么区别？不动产分成两块，地上建筑物是有使用年限的，但是恰恰房产证上是永
久产权，但哪个房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。
如果收房产税还是地产税，还是房地产税。现在是房地产税。房产随着使用年限越多，
折旧没有了，而且房屋使用权是有年限，到期还租不租。这样造成我们增房产税和土地
出让金是什么概念。在法律上应该进行思考，到现在还没有形成共识，房地产税在法律
上怎么讲，因为国外买房就是买地是一起的，中国是租地买房，这就是法律的问题。
房地产税、房产税、地产税，地产税和土地出让金是什么关系？使用权和所有权，使用
前是租，是出租人交还是承接人交，主体是谁？这些东西都要思考，但是我也说不好怎
么做。希望在座的各位再进行研究，出出主意。我们的房地产未来走势，国有土地的制
度如何改革，都面临着进行制度化的思考。
我就说这些多，不对地方请大家批评指正。谢谢。 |
t**d
发帖数: 6474 | 2 扯蛋，我看9万的土地成本都不止，因为很多地方的房价低于一万。
【在 m******r 的大作中提到】
: 土共剥削屁民真他妈狠
: 付广军：降房价先降地价
: 2017-05-09 13:19 中国网 4426 收藏
: 付广军：降房价先降地价 10万元北京房子6万土地成本
: 中国社科院8日就《房地产蓝皮书》举行发布会，国家税务总局税科所研究员付广军在
: 会上表示，降房价首先降地价。10万块钱北京的房子，6万块钱的土地成本，这只是土
: 地出让金的收入，还不包括房地产开发的税收，还不包括交易环节的契税，也就是说有
: 70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%，10万块钱就挣1万块钱。但是由于
: 房地产开发企业压土地，就是因为预期在上涨，卖早了就亏了。
: 详文如下：
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s********i
发帖数: 17328 | 3 三万用来行贿了。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【在 t**d 的大作中提到】
: 扯蛋，我看9万的土地成本都不止，因为很多地方的房价低于一万。
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l*****i
发帖数: 20533 | 4 那么假如说，政府带大家做了活雷锋，主动规定土地出让价格降到1万，于是最终开发
商卖给消费者的价格就真是5万了么？ |
m******r
发帖数: 6963 | 5 可以试试看，不是摸着石头过河吗，呵呵
: 那么假如说，政府带大家做了活雷锋，主动规定土地出让价格降到1万，于是最
终开发
: 商卖给消费者的价格就真是5万了么？
【在 l*****i 的大作中提到】
: 那么假如说，政府带大家做了活雷锋，主动规定土地出让价格降到1万，于是最终开发
: 商卖给消费者的价格就真是5万了么？
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O**********g
发帖数: 3962 | 6 建筑成本一平方只有几千，大部分二三线城市都有很多一万以下的新房，要是土地出让
价格是1万，那房价应该不到1万5
【在 l*****i 的大作中提到】
: 那么假如说，政府带大家做了活雷锋，主动规定土地出让价格降到1万，于是最终开发
: 商卖给消费者的价格就真是5万了么？
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l*****i
发帖数: 20533 | 7 问题是，那些房价低于一万的地方，难道政府是活雷锋么？难道当地官员心比北京官员
好么？如果不是，那这差价是如何造成的？
【在 t**d 的大作中提到】
: 扯蛋，我看9万的土地成本都不止，因为很多地方的房价低于一万。
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T******y
发帖数: 14506 | |
q*******n
发帖数: 20306 | 9 炒房子的人居然也嫌利润低了。 中国的几乎所有的富人，从几十万元的小富，到几千
亿的巨富，这些人的钱，几乎都来自倒腾房子。 |
s********i
发帖数: 17328 | 10 开销少啊，光工资就低好多啊。
【在 l*****i 的大作中提到】
: 问题是，那些房价低于一万的地方，难道政府是活雷锋么？难道当地官员心比北京官员
: 好么？如果不是，那这差价是如何造成的？
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j******f
发帖数: 825 | 11 降低地价有什么用，北京房价是需求决定的。北京特殊的政治经济地位和资源供给决定
了北京房子的价位。你把地价降到零房价也降不下来。 |
h*********g
发帖数: 4934 | 12 那不如涨到一亿一平，大家都高兴
【在 j******f 的大作中提到】
: 降低地价有什么用，北京房价是需求决定的。北京特殊的政治经济地位和资源供给决定
: 了北京房子的价位。你把地价降到零房价也降不下来。
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j******f
发帖数: 825 | 13 解决这个问题只能靠弱化北京的优势，地位和资源，但是这是永远不可能发生的。 |
T******y
发帖数: 14506 | |
r****a
发帖数: 1212 | 15 不能这么比吧，北京人力成本高，说不定建材质量也选的好的。
美国有些地方新房子不到20万，是不是说在三番就能20万把房子修出来呢？
[在 tend (tend) 的大作中提到：]
:扯蛋，我看9万的土地成本都不止，因为很多地方的房价低于一万。 |
e*******c
发帖数: 1479 | 16 你按照美国每年交1-2%的房产税看看降不降？
: 降低地价有什么用，北京房价是需求决定的。北京特殊的政治经济地位和资源供
给决定
: 了北京房子的价位。你把地价降到零房价也降不下来。
【在 j******f 的大作中提到】
: 解决这个问题只能靠弱化北京的优势，地位和资源，但是这是永远不可能发生的。
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j******f
发帖数: 825 | 17 北京有多少空房？基本都是刚需，收房产税不说老百姓和官员不同意，就是收了房价一
样降不下来。
北京的教育，医疗，工作机会，政治资源，人文，地理那一样不是全国领先？
在北京住过的去哪里都感觉有些失落。能留下来就是没有户口挤小房子也要撑下去。
指望北京房价降下来是不现实的，调控也是没有任何意义的。唯一公平的方法就是市场。
【在 e*******c 的大作中提到】
: 你按照美国每年交1-2%的房产税看看降不降？
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: 降低地价有什么用，北京房价是需求决定的。北京特殊的政治经济地位和资源供
: 给决定
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: 了北京房子的价位。你把地价降到零房价也降不下来。
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