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发帖数: 15372 | 1 如果不是这几天的采访亲耳所闻、亲眼所见，我无法相信这世界上竟有如此简单而利的
商业模式。
下个月，我的采访对象魏广华就要离开漳州了，寻找下一个猎物。在他的“团队”进驻
福建漳州的9个月里，这里的房价高歌猛进，他带来的2000万现金，也只花出去了1000
多万，现在卡里一共躺了接近5000万现金。“炒房要的是够准够快够狠，无异于刀口舔
血，狠赚一把就要离场，寻找下一城。”很难想象，作为楼市炒家中的新兵，魏广华的
捞金速度竟如此之快。
下面，是中国证券报（公众号：xhszzb）记者再现的三个城市的炒楼故事。在一轮轮的
房价上涨中，有的人富了，更多人的未来被房子裹挟，艰难前行。
1
漳州“坐庄”风云
漳州地处闽南金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应
市，四季和风拂面，是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花，也将漳州的名气播撒
到全国各地，而最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。
“9个月时间，均价涨2倍，个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节，泉州
人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人，他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做
了不可推卸的贡献”。
来到漳州前，魏广华是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，加之2016年初厦门房价
节节攀升，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰，魏广华经过缜密考察后，决定加入这
支队伍。于是，每人拿出2000万资金，凑了接近2亿元，杀到厦门岛的后花园——侨乡
漳州。
“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽
然魏广华只是个新兵，但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。“我以前做实体经
济，成日操心操肺劳神苦思，反而吃力不讨好，但是房地产不同，只要你将局部的东西
理解透彻，资金流不要出问题，你就躺在家里赚钱了，这种四五线城市，前期政府不仅
不会干预，反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华，讲起“秘籍”
已经头头是道。
2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，市区房价均价
每平米约为6000—8000元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，
个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。
回想起这9个月的光景，魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中，厦门岛内的均价
已经突破4万元，与其比邻的漳州才六千多块钱，当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆
迁，以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补
偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造
的刚需，配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方。”
到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的
学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，
小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把
吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。
这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫
掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元。这在当时，几乎扫掉了漳州二手房易市场
的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月，而漳州的房价已被在他们
的刺激下，每平米涨了近2000块钱。
“十个人要一口气买下这些房子不是易事，难免树大招风。上数量级的投资，得从老家
亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限，于是，他们就通过中介公司找农民工
买身份证，之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了
抢客户，对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息，还能拿到贷款优惠。”魏
广华说起如此“简单又利的赚钱方式，感觉有点上瘾”。
吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定
规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。“只
要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，
甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒易的方式抬高房价
，也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示，联合中介机构后，就开始通过媒体、论坛、
公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初
，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已
经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。
加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼
，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区
房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2
.8万元进发。
2017年4月初，魏广华在漳州宾馆见到中国证券报记者时，满面春风得意。在袅袅腾起
的雪茄烟气中，他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基
本都转手，当时投出去的1.2亿元，净赚约2亿元，已经开始寻找下一个城市。
“这不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来
没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭
一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元，5个团就是10亿元，这些都是老百姓
辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的。”漳州当地一位官员告诉中国证券报记者。
2
基金经理“结伙”赴贵阳
接通胡英杰的电话时，他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃，每一口都是春天的味道与希
望。因为，他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳。
胡英杰，炒家，2015年“股灾”之前，他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“
败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之
后，他开始寻觅下一个猎物。
“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”胡英杰似乎已经
打通股市和楼市的任督二脉，“最核心的是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把
投资放大。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，贵阳的样子，我现在投个
30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，
这个时候的收益率一下就放大4倍。”
胡英杰不是一个人在战斗，和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个，每个人身上都有
三五千万现金。但是，他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金，也不会
一次性付清。首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。
“炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘，联合坐庄吃下市面上的流通盘，而
且要吃小户型，这样成本低，收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的，他
庆幸自己走入了“一片新天地”。
Wind统计数据显示，从2015年6月15日开始，之后的181个易日，A股市场共发生了17次
千股跌停，占比接近10%。也就是说，几乎每10个易日股民就要经历一次“股灾”。
正当股民们对着A股走势长吁短叹，哀其不幸怒其不争时，楼市已连创新高。“在此做
一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房
产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万
元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。
那么，胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢？“这些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小
区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人。
从今年1月初开始，胡英杰在花果园租下一套房，白天他有时到市内各个中介门面串门
，有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。但是
，晚上9点过后，胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：一栋栋楼排查入住率
。他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。
经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了，花果园的入住率已经达到80%。这个“神盘”
的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。“你知道吗，贵阳竟然还没有地铁
房的概念。”胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线汇处的房价涨
得最快最凶。而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向
与其他省会城市的房价对比来看，贵阳与他们还差一截。
“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底，这
块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内通比较拥堵，也是国内比较有名的赌城，地铁房
概念肯定能。下一步，我们的计划是在地铁汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所
有的小户型，这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”胡英杰说。
3
G县的卖地“生意”
G县地处“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的江西东部，县城面积不过10平方公里
，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务
工，只有春节时，各地车牌会“云集”县城，之后又冷冷清清。
2011年，江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9
点过后就一片漆黑。这一年，县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的
大款，到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天，县领导找到徐
波，跟他商议“干出一番事业”。
“县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找几位开发商过
来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县
财政会择机返还给你们。楼盘开发后，县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐
波当机立断，这是一个“双赢”的项目，他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。
徐波回忆说，“那块地拍卖那天，起拍价是70万元，从早上8点开始，我们6个人坐在最
后排。江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才
刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码，当时
所有人的目光都投向我们这边。就这样又拍了半小时后，价格还在160万元附近徘徊。
眼看着快11点了，我们加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到
了250万元一亩。”
这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目，2014年开盘价是5500块钱，
在当地是“登峰造极”的高价。徐波解释了其中的奥秘：开盘之前，就有浙江游资团队
找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200
块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。
“这是个双赢的易，开发一个项目所需的资金极其庞大，近些年楼市调控日趋升温，房
地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决
资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了
，资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。”徐波告诉中国证券报记者，这
时候有游资炒房团找上门，就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下
的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。如果
能再做通当地知名小学的工作，设个分校，那就是利的“学区房”项目。
在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块
地拍出去后，G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元
涨到2012年的8亿元，其中土地出让金大概占到4亿元。
“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出
让金。”G县财政局负责人4月1日告诉中国证券报记者，由于实体经济不景气，当地的
工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得
已。
土地财政不仅解了G县的财政压力，也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，
他们在一夜之间富。原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、
酒吧几乎夜夜爆满，当地多位企业老板告诉中国证券报记者，“如今新开的酒店，房间
基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”（
应采访对象要求，魏广华、胡英杰、徐波系化名）
来源：中国证券报·中证网 |
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