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发帖数: 7759 | 1 四线城市眉山农民消化七成房产库存
本报记者 李果 四川眉山报道
3月29日，四川省眉山市阳光置业房产销售经理邹建正忙着新楼盘的开业。从去年5
月到今年1月，该公司售罄了5个在建项目。
这样的销售业绩在该市并非孤例，整个眉山房地产市场在2015年后半年呈现明显上
升：全年商品住宅销售350.5万平方米，同比增长16.79%，销售量居四川省第三位。
眉山楼市的火爆，和地方政府在去年5月出台的一项政策关系密切：当地农民若进
城购房，最高可获500元/平方米补贴。而在眉山市这一轮购房潮中，农民工和农民购房
占比高达68.3%。
今年2月，住建部在眉山召开现场会，肯定了眉山鼓励农民进城购房的举措，这让
眉山几乎一夜成名。
“南到云南贵州，北到黑龙江都有城市来眉山考察。”眉山市房管局市场科负责人
对21世纪经济报道记者称。
此后的4月1日，四川省出台《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革
政策措施》提出，“鼓励支持农民进城购房，地方政府可根据本地实际情况给予一次性
奖补。”
这意味着四川省对眉山做法予以了肯定。
事实上，先行者不仅是眉山市，21世纪经济报道记者注意到，在全国范围内，自
2014年年中以来，湖南、安徽、山东、浙江等多地出台了购房补贴政策，形式以契税补
贴和现金补贴为主，并且有越来越多的城市加入进来。
地方政府鼓励农民进城买房，同时通过财政补贴购房的行为存在怎样的逻辑和市场
背景？21世纪经济报道记者以眉山市为样本进行了调查。
农民进城购房
2000年撤区设市的眉山，距离成都一个小时车程，以苏东坡故里为城市文化标识。
尽管是一座年轻的城市，但和四川省绝大多数城市一样，眉山也面临着消化房地产
库存的压力。眉山城区在2008年的总销售面积还仅仅只有60万平方米左右，据搜房网发
布的报告称，2013年眉山总销售面积猛增至160多万平方米，而供应量超过220万平方米
，加之旧有存量及新增开发量，眉山房地产市场的供应量，在2014年超过450万平方米。
面对严峻形势，眉山市政府在2014年便开始出台财政补贴措施，眉山市发改委出台
《促进当前全市经济稳定增长的二十六条措施》提出，凡在眉山城区购买商品房的，按
60元/平方米给予购房补贴。
但60元/平方米的补贴并未获得市场预期回应。从整个2014年的情况观察，眉山市
房地产新房成交套数环比下跌8.66%，成交总面积环比下跌10.72%，成交总金额环比下
跌15.46%。截至2014年底，眉山市的去库存化周期达27个月，超过四川省24个月的预警
线。
事实上，眉山的银行和房地产开发商，已经体会到了楼市消费群体的变化。
如工商银行眉山分行发现，2014年开始眉山当地的个人住房按揭贷款客户结构正在
悄然发生变化，农民工和农民购房贷款余额占个人住房按揭贷款余额比例，从2014年年
初的0.38%快速上升到年末的13%。
“我们从2013年便开始注意到，来看房的群体逐渐由城镇居民向农村居民转变。”
从事房地产销售多年的邹建说。根据销售部门提供的来访登记，2013年约7成的看房者
均来自眉山附近的农村。
2013年开始，眉山开发商便开始密集的在各个乡镇进行宣传，各色的售房广告在农
村显现。
“以前，农民工和农民进城购房的积极性不高。我们也想过很多办法，降价但又不
敢大力宣传，因为老百姓都有买涨不买跌的心理；还办过房交会、到村里挨家挨户讲解
我们的楼盘，在各乡镇集市搞过活动、办过晚会、以一个生产队为单位搞团购。效果有
，但是不太理想。”眉山市一家地产企业的销售顾问对21世纪经济报道记者称。
但上述情况在2015年5月发生了改变，起因则是眉山市出台了《引导鼓励农村居民
进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》。
眉山市政府称，“在房地产开发企业自愿的基础上，实行市、区县联动的企业优惠
加政府鼓励。不仅政府补贴200-300元，房地产企业还给予每平方米200元的购房优惠。”
这一补贴力度对均价4000左右的眉山而言，产生的效应明显。为了尽可能的宣传新
政，眉山市不仅动员报社、电视台、网络等媒体和开发企业开设专栏、设置户外展板、
悬挂标语、短信群发等多种形式深入宣传报道，还甚至发动了乡镇干部的力量，挨家挨
户的进行宣传。
“7月份后销售现场非常火爆，”邹建称，“当时整个眉山的库存消化速度达到每
天2000套。”
数据同时显示，去年5-12月，眉山全市商品住宅销售294.5万平方米，同比大幅增
长64.3%，其中农民工和农民购房占比高达68.3%。
具体到开发商方面，眉山市阳光置业公布的一组数据显示：去年前5个月，公司仅
完成全年销售额目标的30%，很不理想。随着5月眉山市一系列政策出台后，5-12月共销
售1934套，同比增长41.27%。这些销售量中，农民工和农民购房套数占比高达81.13%
而全市商品住宅库存量从2015年4月末的392万平方米，减少到12月末的236万平方
米，消化周期相应缩短到11个月，而到了2016年2月末，全市商品住宅库存下降了13.45
万平方米，减少到222.55万平方米，消化周期相应从11个月缩短到8.6个月。
百万大调查
眉山市政府鼓励农民进城买房、财政补贴购房的行为，受到住建部门的关注。
今年2月1日，住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队，前往眉山
市进行调研，并召开由地方相关部门参加的专题座谈会。
据参与座谈会的消息人士介绍，住建部当时对调研眉山的看法是：“认识高、做法
好，作出了眉山成绩、创造了眉山经验。”
“但住建部的意思是希望眉山谨慎试验，毕竟依靠农民进城购房来消化库存，并无
先例，”上述消息人士告诉21世纪经济报道记者，“但今年两会上住建部部长表态支持
农民进城购房后，眉山开始成为全国关注的焦点。”
而正是在这样的背景下，获得住建部肯定的“眉山模式”，全国近20余地的地方政
府来眉山考察学习。
与此同时，全国陆续有多个地方政府，开始出台购房补贴政策，尽管政策细则各有
差异，关键还在于政府掏出真金白银补贴购房。
2015年中国房地产市场整体表现低迷。房地产投资增速大幅回落，经济增速放缓，
土地市场需求不足，全国土地出让收支规模出现“双降”。在这样的背景下，通过财政
优惠，刺激楼市去库存似乎顺理成章。
但对于依靠农民消化楼市库存的做法，亦获得较多争论：城市的楼盘库存是否需要
依靠农民来消化。
眉山市住建局城建科负责人认为，外界对眉山仍然有误解：补贴农民购房的初衷并
非是为消化库存，而是城镇化需要，“事实上，眉山鼓励农民进城，是顺应农民工和农
民进城购房需求，在背后还做了很多工作。”
这一切源于2013年眉山市进行的覆盖全域6个区县，128个乡镇，1212个行政村，涉
及78万户农村家庭，160多万农村劳动力的农民进城意向普查。由于涉及人数众多，后
被称为“百万大调查”。
调查的初衷，是针对眉山推进城镇化的需要。2013年，眉山350万户籍人口中，农
村人口占200多万，城镇化率不足40%。但根据眉山制定的“十二五”发展规划，眉山到
2016年“城镇化率”要达到52%。
百万大调查的结果显示，尽管160多万农村劳动力中八成人有意愿向城镇居民转变
。但亦提出了两个担忧，第一不愿意因进城而放弃土地；第二和生活消费水平有关。
“不仅是眉山，我认为全国在推进农民进城购房的时候，都应该注意到这一点，”
眉山市住建局城建科负责人称，“政策应该是一套组合拳。”
为此，在出台购房补贴政策前，眉山出台了一系列措施，如向进城农民提供就业保
障，使其享受一系列公共服务等，让进城农民实现“有资产、有岗位、有技能、有保障
”“四有”目标。比如，建立了1亿元的眉山市创新创业扶持资金、1000万元的人才激
励专项资金。市、区县建立创业孵化园7个，对包括农民工和农民在内的返乡创业者实
行免费入驻、免费指导、免费培训等，同时，承诺农民进城落户后，依然享有农村土地
权益。
“我们首先是为农民进城后提供了就业保障，再通过财政补贴鼓励农民进城。”眉
山市房管局办公室负责人对21世纪经济报道记者称。
购房补贴经济账
从目前情况看，眉山通过政府补贴、企业降价的做法，达到了三赢的局面。
对政府而言，眉山市通过补贴农民购房，推动了当地城镇化率的提高。根据眉山
2015年国民经济和社会发展统计公报，当年末城镇化率从2013年的37.57%提高到42.4%。
与此同时，地方政府并未如市场所担忧的，因大量的财政补贴而出现亏空，相反推
动了税收的增长——截至2015年12月31日，眉山市政府补贴了3.95亿元，但税收收入增
加了6.44亿元。
同时，眉山市房地产投资与固定资产投资占比也有所增长，从数据看，2013年当地
房地产投资对固定资产投资的占比为17.23%，2014年该比例下降至16.37%，2015年却上
涨到18.90%。
对于开发商而言，也加速了资金回笼的进程。2015年，阳光置业仅眉山项目销售回
款就达到8.8亿元，未偿还贷款由年初的5.9亿元，降到年底的3.1亿元。
就整个眉山市而言，2015年5月1日至年末，全市新建商品住宅实现销售收入120.47
亿元，实现销售收入30.83亿元。
在进城购房的农民方面，以70平米为例，每平米售价4200元，总价29.4万，首付3
成8.82万。企业让利200元/平米，政府奖励300元/平米，70平米合计3.5万，实际首付
就由8.82万降到了5.32万，大大减轻了购房者的经济压力。
由政府完成对农民购房者的一次性补贴，不可能对其后续的还款能力进行兜底。有
人担心，大量收入不稳定的农民构成的贷款新群体，会不会形成潜在的还贷危机？
以农业银行眉山分行的住房贷款新增量来分析，2015年，该行个人住房贷款新增6.
67亿元，其中农民工和农民购房贷款占91.3%，约6.09亿元。
而在工商银行眉山分行2015年的14亿元个人住房贷款投放量中，6成为农民或农民
工购房贷款，同时，2015年末，农民工和农民购房贷款比2014年末增长97.2%。
“可以说，农民工和农民购房贷款已经成为眉山当地银行信贷业务的重要组成部分
。”眉山市金融办负责人告诉21世纪经济报道记者。
外界认为，农民收入并不稳定，持续支付购房贷款的能力值得怀疑，此外农民所形
成的大量抵押贷款，是否聚集了高风险。
农业银行眉山分行信贷科负责人对21世纪经济报道记者表示，住房贷款是银行所有
贷款业务中相对低风险的业务，“即使在贷款人出现断供的情况下，银行通过房屋资产
处置，也可以降低风险。”
上述人士进一步解释了农业银行的借款流程，他表示，目前农行并未推出针对农民
的特别贷款业务，因此农民贷款购房的流程和城镇居民一致，即将贷款人的各种资料输
入电脑后，有电脑自动打分。
同时该人士还特别提到，收入仅仅是判断借款申请人资质的一个方面，而最终的银
行决定是否放贷给申请人，则是通过电脑系统的自动评分。
彭山珠江村镇银行是眉山当地的股份制商业银行，其银行负责人对21世纪经济报道
记者表示，在眉山市，农村居民购房是以刚性需求为主，如夫妻首套房或子女婚嫁用房
，而不是投资性购房，因此较少出现主观恶意断供，住房贷款的不良率比较低。此外，
眉山当地房价在最近几年未出现大幅度上涨，因此在未来出现大幅下跌可能性较小，发
生因房价大跌而购房者断供的可能性较低。
此外，该人士认为，有别于其他三四线城市的是，眉山由于靠近成都，农民主要发
展近郊旅游业和花卉等经济作物种植业，同时随着眉山最近几年土地流转的加速，农民
的财产性收入增加较快，给农民还贷提供了保障。
但21世纪经济报道亦注意到，无论是眉山市还是四川省级层面，均为对农民贷款设
立风险基金。
事实上，眉山市的金融机构通过调查还发现，农民的还款意愿比城镇居民更强烈，
“农民讲究传统的观念，眉山整体房价并不高，同时，在土地流转，以及规模化经营的
背景下，农户还款能力比较强。”
农民进城接力？
住建部召开会议后，从西部的云南贵州到北方的黑龙江，全国20多个城市都来眉山
学习经验。这些城市几乎都和眉山面临同样的问题：农业人口较多，城镇化水平不高，
楼市去库存存在压力。
但是主客双方通过交流后发现，没有一座城市的情况和眉山完全一样，这提醒了全
国其他城市，在借鉴眉山模式的同时，需要注意“因地制宜”“因城施策”。
第一是眉山模式需要政府财政补贴，这对于地方财力有一定要求，因此并不适合贫
困县市；第二是某些地方的农民进城意愿不强烈，如黑龙江农民拥有土地面积较多，没
有进城需求；第三是商品房价格和农民收入系数有关系，并非每个城市的房价都适合农
民购买；最后是农民的乡土观念，眉山市在和云贵地区的一些城市交流中，也发现一些
地区的农民本土观念非常重，不愿意离开故土。
同时，21世纪经济报道记者获得的一份财政部报告，亦提示了地方政府需要在补贴
农民购房时候注意三方面问题。
一是房价高位状态下财政对购房者进行补贴，应该注意符合财政的基本服务和公共
性方向，避免出现像个别沿海城市由财政补贴风险投资问题。
二是高房价下通过财政补贴引导商品房去库存，可能加剧楼市虚涨投机和楼市泡沫
。购房有补贴，这有可能进一步触发个人住房加杠杆意愿，诱发部分人和机构的购房投
机行为，进而加剧楼市泡沫。
三是购房补贴资金来源缺乏可持续性。目前，财政补贴资金主要来源于盘活财政存
量资金和整合专项资金。这两项资金都不具有可持续性，势必为补贴工作的进一步开展
带来一定风险。
一位当地房产商告诉21世纪经济报道记者，眉山购房补贴政策边际效应呈现递减趋
势，眉山能够进城的农民数量有限，在城镇化的背景下，眉山还需要运用多个途径来促
进房地产健康发展。
事实上，眉山今年第一轮购房补贴政策已经结束，是否在未来继续这一政策，眉山
市房管局市场科工作人员告诉21世纪经济报道记者，“还在研究中。”
而在眉山市住建局城建科工作人员看来，未来仍有几类农民将是主要的城镇化对象
，同样具备全国普遍性：一类是已经在城市长期租住，就业较稳定且拥有一定存款的农
民；第二类是还游离在城市和农村之间，乡土观念不重的年青一代农民；第三类是希望
孩子在城市上学的买房者；第四类是孩子结婚需要在城市买房的农民。
“可以看出，财政补贴、开发商让利、金融机构相关政策以及农民收入水平等因素
与该政策的落地推广息息相关。若能有效的平衡和处理这4个因素，那么将刺激农民进
城购房的积极性，从而加快去库存速度。”戴德梁行成都公司总经理巫保民对21世纪经
济报道记者称。 | W*****e
发帖数: 7759 | 2 人民日报：三四线城市房地产回暖 农民工购房安家有心无力
近日，本报记者走访山东、湖南、浙江等地多个三、四线城市发现，开春以来，新
房销售明显加快，房地产市场出现逐步回暖势头。然而，住建部日前公布的数据显示，
今年1—2月份房地产库存已达7.39亿平方米，增速15.7%，这些库存主要集中于三、四
线城市。加快农民工市民化，是消化这些库存的重要渠道之一。但受到贷款难、落户难
、收入不稳定等影响，农民工群体在三、四线城市安家置业仍面临各种难题，“举家进
城”需要进一步降低门槛、放宽尺度。
——编 者
三、四线城市房子好卖吗？
首付门槛降低，购房者提前出手，售楼处一个星期能卖掉去年一个月的量。各地房
地产销售情况出现分化
祖籍陕西榆林的张帅完成了人生中一件大事：今年2月，这个大学毕业5年多的农家
子弟，终于在工作地山东淄博买上了心仪的房子。
“爸妈都是地地道道的农民，家里不能提供资助，本来计划明年才能凑齐首付款，
但国家今年初降低了房贷首付比例，原来需要15万的首付款，现在只要10万了。”张帅
告诉记者，经过反复比较，自己选择了淄博市区齐悦花园一套86平方米的两居室，总价
50万元左右，虽然面积不大，但拥有了自己的房子，圆了多年梦想。
从江西来到湖南株洲打工的陈思红也买了房。“说实话，买房子对我们来说压力还
是很大的。最近首付比例下调了，就能少付3万元左右，差不多相当于一年收入，而且
税收也优惠了，所以赶紧出手。”首付后，陈思红月供在2000元左右，感觉负担不小。
国家统计局数据显示，今年2月份70个大中城市房价同比、环比增速分别为2%和4.8
%。其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。
“2月份，我们公司20天销售了50套房子，到3月份一天就能卖出10套，感觉就是在
‘抢’，但政策效应也在慢慢减弱，现在来看房的多，下单的速度倒是慢下来了。”株
洲中房投资有限责任公司营销总监袁江说，楼市年前开始回暖，从户型上看，从2015年
开始，90—144平方米的户型最俏，销量同比增长21.5%，144平方米以上的大户型销量
同比增长了21.8%。
记者通过调查发现，相对于一线城市动辄数万元每平方米的价格，三、四线城市价
格相对稳定，而在三、四线城市中，购房者对价格的敏感度也更高。搜房天下对淄博市
今年3月购房者的抽样调查显示，在影响买房的诸多要素中，价格是购房者最关注的，
占比达27%。除价格因素外，学区对购房者买房影响的占比为16%，购房优惠政策占比为
15%。
不少房地产企业也抓住当前政策有利时机，积极调整销售策略，吸引更多购房者。
济宁华都房地产开发有限公司从2011年起在当地开发“金色兰庭”商品房项目，由
于配套设施较完善，加上价格相对周边楼盘有300—500元的优惠，销售进度很快。目前
该项目近4000套住房已销售了75%。3月27日，有小区“楼王”之称的5号楼开盘，当天
去化率达99%。
“根据消费者需求，我们现在调了销售策略，以现房或准现房为主，走低价优质的
路线。”华都财务部经理孔超介绍。
在“金色兰庭”售楼处，记者看到，虽是工作日，但前来洽谈购房的人络绎不绝，
售楼处工作人员张亚利说，春节过后这段时间，房子特别好卖，“一个礼拜能卖掉去年
一个月的量”。
中原地产首席分析师张大伟说，三、四线城市普遍出现的楼市回暖行情，主要是去
年一系列政策累积效应的显现，这其中首付比降低的作用最明显，让很多初次购房的刚
需阶层提前跨过了购房门槛。此外，部分一线城市房价出现的快速上涨，也提高了三、
四线城市房价上涨的预期。
商品房热销带动房贷市场快速增长。湖南银监局统计数据显示，截至2015年末，全
省个人购房贷款余额3694亿元，同比增长20%，增速自2014年12月以来一直在保持20%左
右。
农民工“举家进城”有多难？
贷款难、落户难、收入偏低且不稳定、非同城待遇等因素，还在制约着农民工等群
体进城买房，多数人“有心无力”
虽然有利好政策支持，三、四线城市房地产市场出现回暖，不少房地产商也通过降
价促销吸引了购房者，但据本报记者调查，受收入水平、政策限制等因素影响，农民工
等群体在三、四线城市圆买房梦依然阻力重重。
35岁的农民工李宝长在淄博市淄川区打工多年，夫妻俩平均月收入在6000元左右，
一家四口每月固定开支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不错了。如果
在城区买一套90平方米的房子，至少需要50万元，每月固定还2000多元的贷款，压力太
大，万一哪个月的收入落下来，就有可能还不上贷款。
李宝长说：“来淄川打工10多年了，妻子孩子也都跟着来了这边，很希望在当地买
一套属于自己的住房，一家人安安稳稳住在一起。”可是，几经权衡后，他最终还是选
择了压力较小的租赁住房。
据了解，在淄川区，出于孩子上学、养老等考虑，农民工购房意愿较强。抽样调查
显示，淄川区近七成农民工都有在当地购房的意愿，但面对动辄五六千元一平方米的房
价，3000元上下且不稳定的月收入，加上首付比例、公积金贷款限制等，大多数农民工
都是“有心无力”。
在湖南，也存在同样情况。交通银行(5.590, 0.00, 0.00%)湖南省分行个人金融业
务部副总经理胡昊给记者算了一笔账：
以湖南三、四线城市住房均价3500元为例，算下来一套100平方米普通住房的总价
为35万元，按目前市场上首次购买普通住宅20%的首付比例计算，首付金额为7万元。
2015年，全国农民工人均月收入是3072元，一名农民工用全部工资来支付购房首付，需
要2年时间，但如果算上衣食住行、养家糊口开销，负担三、四线城市普通住宅就比较
难了，不但首付高，月供也是不小的开支。
淄博市一项调查显示，44%的购房者能接受5000—6000元/平方米的房价，19%的购
房者能接受6000—7000元/平方米的房价。而目前在淄博，房屋平均价格在每平方米
6000元到7000元之间，部分高端住宅价格则达到7500—8000元/平方米，低于6000元/平
方米的小区在淄博市非远即偏。面对高房价，普通市民尚感吃力，购买力偏低的农民工
如果单靠自己的力量买房会更难。
不仅如此，由于现行户籍政策、信贷政策等方面限制，部分外来人口在工作地买房
，很难享受到本地居民相同的待遇。
据建设银行株洲分行调查，目前农民工购房量占整个株洲城区购房总量的25%左右
，在县城占35%，说明农民工在城镇购房的潜力很大，购房意愿也很强，但是农民工购
房面临一堆难题。
“农民工大多在民企工作，甚至是临聘人员，收入偏低，收入来源不稳定，很难达
到银行信贷要求。”建行株洲分行行长贺涛介绍，现实中，农民工很难出具可靠的收入
证明，收入难核实。如果农民工是短期工或临聘人员，大部分正规企业不愿意出具收入
证明，还有不少农民工的每月工资收入是现金结算，无法提供银行存款账户流水。此外
，农民工大多未缴纳住房公积金，不具备住房公积金按揭贷款申请资格，所以申请房贷
难度不小。
贺涛说，农民工普遍面临进城难以落户、生活成本高等障碍，即使成为新市民，医
保、社保以及子女教育问题也难跟得上，这些都削弱了农民工主动购房的意愿。
张帅告诉记者，由于户口不在本地，自己买房选择了商业贷款，利率比公积金贷款
高出1个百分点以上，每月还款额3000多元，这笔支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言
，自己在买房中遇到了不少现实困难，“因为我的户口在外地，办理商业贷款时，银行
要求我在本地找一个联系人，可跟银行借钱这种事，人家一听都怕将来惹上麻烦，谁也
不愿意提供证明。”
因为户口问题，张帅还面临着一个尴尬，“如果把陕西的农村户口迁出来，村里就
要把土地收回去，家里父母都不同意迁户口，可要是不迁过来，买了房子也不能直接在
淄博上学，只能按借读处理。”张帅不理解，他已经在淄博工作了5年，社保、缴税都
在这边，为啥买了房不能享受跟本地人一样的待遇？
“现在很多农民工和外来人口在工作地买房，更多是为了子女上学和就近享受公共
服务，如果不把这个环节打通，鼓励农民工在城市买房就成了一句空话。”张大伟认为
，三、四线城市应逐步探索以居住证为核心的公共服务提供模式，农民工和外来人口只
要在居住地买房了，就应当享受到与本地人同等的公共服务。
买房负担能否减一减？
一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素，一、二线城市与三、四线
城市存在贷款利率倒挂现象，需防止“边去边增”的恶性循环，避免“旧库存没解决，
新库存就出现”
对三、四线城市购房者而言，首先盼的就是房企进一步降低价格。记者在调查中发
现，目前房地产企业普遍对5月1日将推行的房地产业营改增较为关注。有分析认为，营
改增后将有利于三、四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大降价空间。
淄博市淄川区颐中房地产开发公司财务负责人赵慧介绍，对于房地产开发企业来说
，土地成本一般占总成本的40%，本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵
扣范围，如果抵扣充分，估计企业的整体税负下降2%左右，为企业降房价、促销售提供
了空间。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间，大约每平方米能下调300元。”
一系列房屋开发政策的限制，提高了房产开发成本，也是增加买房负担的重要因素
。近年来，为解决大城市停车难，一些地方出台了住宅小区车位建设的相关规范，普遍
要求新建小区车位住宅比达到1∶1，这在一、二线城市政策效果不错，缓解了小区停车
紧张问题，但在三、四线城市，由于居民购车数量还不多，停车空间较富裕，小区地下
停车位出现了卖不动的景象。
济宁华都房地产开发公司在开发“金色兰庭”项目一、二期房屋时，按照政策要求
同步配建了2600个地下停车位，至今房屋销售了1700多套，但车位只卖出约600个，占
压企业资金近1.6亿元，每年利息成本近2000万元。
记者了解到，为了尽量不占压资金，不少房地产企业采取了搭配销售的策略，即购
买一套住房必须同时购买一个地下车位，但动辄10万元以上的车位对三、四线城市购房
者是一笔不小的负担，加之银行和公积金中心普遍不接受车位作为抵押品进行贷款，相
当于提高了购房者的首付比例。
除了引导房地产企业主动降价，银行的信贷支持也很重要。张大伟告诉记者，目前
三、四线城市普遍执行20%首付比例，杠杆率已经处于较高水平，继续降低首付比例可
能性不大，未来的信贷支持主要是通过引导利率下行，降低买房者的购房成本和还款压
力。
相关资料显示，我国银行总体吸收存款成本在2.1%—2.2%之间，银行业正常的经营
成本约1%，总体资金成本在3.1%—3.2%之间，而目前长期贷款利率在4.8%以上，银行放
贷利率存在进一步下降的空间。
由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市
与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到八二折的优惠利率，但很多中小
城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”张大伟说。
此外，如何进一步发挥好公积金在降低买房负担方面的作用，值得探讨。张大伟建
议，可以逐步考虑将现行的公积金政策扩大，为购买首套住房的群体提供普遍的低利率
贷款支持，同时可以解决现有户籍、公积金存缴等方面的使用限制。
随着市场回暖，风险因素也有所抬头，首付比不断降低，对于未来可能出现的放贷
风险，银行要有所防范。有银行反映，去年以来，有些优质房地产商议价能力强，主动
要求降低开发贷款的保证金比例，降低贷款担保责任，银行一方面担心丢失优质客户，
一方面又怕增加后续资产质量压力。有些房地产商也开始自己从事金融业务，给买房客
户拆借资金，造成本身没有购买能力的买房人，通过零首付或低首付买房，到银行办理
按揭贷款，这部分贷款风险不小。
淄博市齐商银行个人金融部个贷中心副主任宋志刚介绍，由于住房按揭贷款大多是
中长期贷款，信贷风险往往需要在较长时期内才能显现，难以即时察觉。而当前不少房
地产企业盲目扩张，资金缺口和债务规模不断扩大，资金链紧张，会影响到现金流的平
稳运行，银行包括项目贷款银行和按揭贷款银行都有可能造成损失。
宋志刚建议，政府应加大支持力度，成立风险防范基金等，维持购房信贷的安全稳
定，同时采取购租并举、适当降价等方式，加大对农民工等群体购房的支持力度，让政
策红利真正惠及这一群体。
温州银监分局相关负责人认为，应实行差异化的房贷政策，积极引导各类资金真正
投向需要去库存的领域。监管部门要严密监测辖内房地产贷款的资产质量，在房地产开
发贷款快速增长、按揭贷款首付比例下降的情况下，确保资产质量不出现大幅度下降。
值得注意的是，伴随市场出现暖色，一些待开发的房地产项目提前开发了，又兴起
新一轮投资热潮。比如，在温州，近期房市回暖，部分房企拿地热情高涨，中梁地产仅
在2015年就拍得8宗地块，华鸿地产拍得5宗地块，过多地产项目的集中开发，极易给企
业带来资金压力，倘若市场出现波动，某个项目销售不畅，将使企业陷入资金困局。
“眼下，特别需要防范去库存演变成新一轮土地开发热的倾向，防止‘边去边增’
的恶性循环。”张大伟表示，在地方财政普遍较困难的情况下，房地产去库存应格外注
意遏制地方政府新的卖地冲动，防止“旧的库存没解决，新的库存就出现”，鼓励房地
产企业和地方政府积极顺应转型要求，告别传统的土地财政思维。
（来源：人民日报） |
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