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C****U
发帖数: 994 | 1 在令所有预言和诅咒楼价下跌者纷纷折戟之后，中国妖魔楼市终于进入最后的疯狂时刻
，正如A股上证指数在2015年6月攀上5000点——市场一边是主力疯狂地卖出套利；一边
是被逼空逼疯的人放杠杆疯狂买股！而央行现在的行为与当时证监会可谓如出一辙——
给买房（股）者加杠杆！ 中国的内贼何其多，可谓内贼横行央行与证监会。
楼市这股疯涨的妖风是从深圳刮起来的！2015年，深圳楼价高歌猛进，12月深圳新房同
比涨幅高达47.5%,二手房同比涨幅也达到了42.6%，而仅一河之隔的香港，楼市冷风骤
起，这成了中国楼市奇特的一幕。而今年初以来，深圳式的疯狂上涨正迅速传染一线和
省会城市！这到底是为什么？ 中原地产的数据显示，香港二手住宅价格去年第四季
度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。1月20日，香港地产四大家族之一、恒基地
产主席李兆基旗下的半山豪宅项目帝汇豪庭公布了首份定价单，定价较同区豪宅下调了
近3成。与此同时，地价下跌更猛。2月12日，香港地政总署公告显示，过年后首次拍卖
的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，其楼面价仅每平方1.98万港元，与
2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。这仅相当于北京六环边
一幅地块价格的一半。
香港楼价地价下跌是因为外资和港资不看好香港和大陆未来经济，以李嘉诚为代表的资
本大佬正向外转移资本。这个大背景深圳也在其中，并无本质差别。香港与深圳的差别
有两个：1、香港商业银行都是私有的，且经历过多轮楼市暴跌周期，因此其老板对于
房地产风险十分警惕，一旦大势不秒，就收缩贷款。而深圳的商业银行大多是国有控股
的，且没有经历过楼市崩盘的惨痛教训，特别是如果银行的高层主管或亲友手里面也有
大量的房产需要变现，则他们难免有放水放贷的冲动；2、香港货币自由兑换，可自由
离境，市场传导机制效率高；而深圳居民货币兑换有限额，难以自由离境。不过，有一
种人例外，即在深圳开公司的香港、外资老板（或在海外有贸易公司的珠三角老板），
他们在深圳大陆有公司（工厂），有房产，有外贸业务。
据一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年大陆其他一线城市房价受到抑制，而独有深
圳房价大幅上涨，就是由这批有房有公司的香港人开始炒起来的，卖房者大多是这些老
板，买房者很多是这些老板们的保姆或司机，老板和保姆、司机签个假的劳动合同和收
入证明，老板垫付首付，房产高价转让后，银行再贷七、八成贷款给老板，这样老板房
产相当于拿到房价大幅上涨后70-80%的贷款，这个贷款比例远高于常规住房抵押贷款的
50%。老板们拿到这些人民币房款后，通过贸易通道出境，兑换为美元，再坐等人民币
贬值。而对于司机和保姆来说，他们也无所谓，反正先住上豪宅享受着再说。这种模式
相当于把银行贷款套出来，大大增加了商业银行贷款风险。 如此一来，深圳房价的
恶性上涨，又反过来对于刚需者形成了极大的逼空压力，他们害怕在过去多年房价上涨
后，未来房价涨得更多，更买不起房，在对过去一再错失买房机会极为懊悔和十分担心
未来的情绪压力下，很多人被逼空逼得完全丧失了理智，奋不顾身地买房，就如同去年
A股5000点以上加杠杆买股票的人一样，这样就推动深圳整个楼市的全面上涨。
作为这种独特深圳楼市现象的印证，根据各地人民银行的数据，2014年深圳住房贷款余
额达到了5299亿元，超过了北京的4521亿元，而深圳房贷与总贷款的比重更高达22.41%
，分别是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是杠杠上加杠杆，特别是在9
月30日的房贷新政通知后，深圳该项贷款连续增长三个月，投放额分别为77.5、110.1
及163.5亿元，环比分别增长3.5%、42.1%及48.5%。2015年深圳房贷余额已经铁定越过
6000亿元。 这种并不正常的深圳爆炒楼价套贷的方式，在2016年以来有向全国一线
和省会城市蔓延的趋势。去年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步完善差别
化住房信贷政策有关问题的通知》，规定在不实施限购（北京、上海、广州、深圳和三
亚除外）的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例
降至25%，商业银行还可以自主下浮5%。
今年2月26日，央行行长周小川（内贼）在上海明确表态：个人住房加杠杆逻辑是对的。
住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住户房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。
首付比例降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，让他们来制定首付比、
利率。这就给了其它一线和省会城市复制深圳套利模式打开了空间。因为各地都有很多
企业家、政府官员手中拥有大量房产，他们很匮乏现金，也可以找保姆、司机和熟人
高价购买自己的房子，从商业银行套取贷款。从而将自己手中的积压房产脱手，而给
刚需购房者套上绞索，也将商业银行拖进了放贷违约高风险的泥潭。 楼市的最后
疯狂上涨将对中国实体经济进一步釜底抽薪，当40%的上市公司的年利润不足购买北上深
的一套好房。
当高房价极大地推高了土地、劳动力成本，实业精神和科技创新将受到致命打击，在
外部美国再工业化，TPP加大资本吸引力的情况下，这不啻于把资本向海外赶！ 由
于房产在中国国民财富中所占的份额最大，约占50%左右，房产的大幅上涨意味着人民
币的国内购买力相应贬值，这在外汇市场人民币对美元硬扛高位的情况下，再加上一月
份商业银行贷款达到了惊人的2.51万亿元、人民币降准降息，这都将加大人民币对外高
位和国内持续贬值的价值反差，大大增加人民币贬值的压力！ 诚然，楼价大涨产生
巨大诱惑，使国内现金流去追捧房产，可以遏制居民以人民币换美元，减少因为此原因
的外汇储备的减少。这在客观上将为国内外资企业以人民币换美元让道，中国的外汇支
付项中，除了约1.1万亿美元的短期债务外，约1万亿美元的对外许诺投资外，最大的潜
在支出项是外商直接投资（本金2.83万亿美元，考虑到它从1990年代中期就大规模流入
中国，这么多年的商业利润和汇率利润，本金利润很可能超过5万亿美元），截止2016
年1月份，中国央行公布的外储余额为3.23万亿美元，即便其中没有账务作假和呆坏账
，也不足以支付FDI战略性外流。
楼价大涨的另一个客观结果是，居民大量的流动性被锁死在楼市里，这使得老百姓购买
人民币黄金、白银等贵金属的资金大为缩水。倘若未来人民币大幅贬值，则国内百姓通
过购买人民币黄金白银，在寒冬抱团取暖对冲风险的最后一条路也被堵死。 总而言
之，这一轮的楼市放贷款杠杆暴涨，与2015年上半年股市放贷款杠杆暴涨有着惊人的相
似。不同之处有两个：1、楼市的财富总规模约是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆辙，
其破坏力要大10倍；2、股市里放杠杆者尚属少数，而买房者绝大多数都放3-5倍杠杆，
一旦楼价如股市那样大跌50%，则其制造百姓负资产的规模何止10倍于股市！
原本已经不想再写这种几面不讨好的文章了，但最近实在看不过眼了，还是要大喝一声
——如果你不想给自己和家庭套上“终极绞索”，千万别拿着全部积蓄，再加上贷款二
三十年买房！ |
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