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发帖数: 7594 | 1 中日韩房价比较
2011年初，据美国研究公司Demographia发布的报告，在其调查的325个大城市中，香港
的房价相当于家庭年收入中位数的11.4倍，属于极难负担水平，居榜单之首。
Demographia由与美国几个保守智库合作的公共政策咨询师考克斯负责，该报告供世界
银行和联合国参考。此次报告比较了澳大利亚的32个城市、加拿大35个城市、美国211
个城市以及中国香港等主要大都市的房价水平。这也是香港首次被列入Demographia的
调查范围。
此次调查是用房价中值除以家庭收入中值计算得出住房负担能力。报告指出，房价在家
庭收入中位数的3倍之内，才能说是“负担得起”。当房价相当于家庭年收入中位数5倍
或以上则属于“难以负担”。其中，中国香港11.4倍、澳大利亚悉尼9.6倍、加拿大温
哥华9.5倍、澳大利亚墨尔本9.0倍、英国普利茅斯和德文7.5倍、美国旧金山和奥克兰7
.2倍、英国大伦敦区7.2倍、澳大利亚阿德莱德7.1倍、美国加州圣何塞6.7倍、澳大利
亚布里斯班6.6倍。
而据中国统计局的数据，2010年北京、上海、深圳分别为17.4、15.4、15.6，远高于香
港。
中、日、韩三国人口资源禀赋比较接近。中国的人均耕地面积还明显高过日、韩。日、
韩两国均在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型，而且没有留下城市贫
民窟等后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱
，迈入发达国家行列。他们的经验对正在进入城市化加速期的中国（现名义城市化47.5
％，实际城镇非流动安居人口34％），具有极大的借鉴意义。
中、日、韩三国均属于人口土地资源条件相对不宽裕的国家。日、韩两国的土地资源相
比中国更为稀缺。从人口密度看，日本为337人／平方公里，韩国为487人／平方公里，
中国则是139人／平方公里，即人口密度日本是中国的2.4倍，韩国是中国的3.5倍。如
果说中国人口密度高人均耕地面积少，那么日、韩两国的自然禀赋显然比中国要更差一
些。
日、韩两国在二战结束后，均经历了中国现在面临的城市化过程，而且速度都远超中国
。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%，至1975年达到了78.6%，25年间转
移了全国总人口的41.2％。韩国从1960年至1990年30年间，城市人口占总人口比重从27
.7%增长到74.4%，增加了46.7％。日本2010年人均GDP为4万多美元，成为高度发达国家
，韩国2010年人均GDP已达2万多美元，成为新兴发达国家的领军角色。
从日本、韩国情况看，中国已进入城市化发展的加速期。在今后20—30年内，面临基本
完成城市化即城市化率达到75％—80％的前景，这意味着到2030—2040年中国届时15亿
人口中城市定居的人口要达到11亿—12亿，即增加6亿—7亿人。新增人口的城市布局和
安居问题将是首要挑战。因此，无论人们如何应对，城市化都是中国人在这个时代不得
不面对的最主要的社会和经济结构转型。
从人口分布看，日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积
12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口；韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.
6%，人口接近全国人口的20%，而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的
人口。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中，给日、
韩两国带来了巨大的城市住房安置压力，但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的
外来人口，并使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。如2008年，日本东京市内23
区（相当于北京的三环内。
整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成）的平均房价为78.6万日元／平方米
（相当于中国包括公摊面积的每建筑平方米5万多元人民币，不区分新房、二手房），
约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍，东京都的平均房价（基本相当北京
五环以内）为57.4万日元／平方米，约为城市家庭月收入的1.14倍。以日本东京都商品
住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例，约为日本城市家庭平均年
收入的8.77倍。房子绝对价格高，但相对家庭收入比来看，可以承受；韩国虽然人口过
于向首尔集中，中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年报告显示，首尔
普通住宅平均价4亿4646万韩元（约230万人民币），为韩国城市家庭平均年收入3830万
韩元的11.3倍。
与日、韩两国相比，中国目前的城市化率远没有达到他们的水平。中国实行的还是被称
为是大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于两国，但中国北京、
上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少，与韩国首尔不分上下，但中国的人均
GDP只是日本的十分之一、韩国的五分之一。中国的房价收入比是别人的好几倍。因此
毫不奇怪，住房已成为中国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力，也是中国城市
化发展的最大障碍。
同时，与房价高昂、2亿移居人口不能安居形成鲜明对照，中国新建住宅的单套面积则
迅速扩大，据中国统计年鉴的资料，中国新售商品房户均建筑面积在2005年已超过117
平方米，近几年来也还一直在110平方米左右（实际单套面积要更大些，因为近年来为
了规避政府对户型的限制，许多住房是一套多证）。甚至连经济适用房户均面积也在90
—100平方米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13平方米（东京都略低为90.76平方
米，无公摊面积，相当于中国110多平方米的建筑面积），韩国平均为86.5平方米，相
当于中国100平方米出头建筑面积的户型。可见，中国虽然有约2亿城市就业人口无住房
，但在房价和新建房屋户型大小上倒确实是在人均2000—4000美元的城市化起步期就已
经赶超日、韩，可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。
那么，日、韩这样的资本主义市场经济国家，在城市化过程中是怎样成功地控制了房价
和户型，在短短二三十年内解决了国家大多数人口移居城市特别是大都市圈的安居问题
，从而避免了中国今天这样城市化还在前期，但房价和户型大幅攀升，居民财产差距急
剧扩大，2亿已移动人口无法安居、后续几亿移居人口望房兴叹？这显然值得中国认真
考察借鉴 | p*******w
发帖数: 1381 | 2 大陆人对外输出的不光有血汗工厂的垃圾，还有发达国家当地人难以企及的高房价，真
是害人精。 |
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