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发帖数: 61690 | 1 媒体称03年以来颁布43个调控政策 房价上涨10倍
2013年07月19日 23:54 经济观察报 我有话说(26185人参与)
陈哲
尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字
眼，来形容房地产政策的诉求，但在绝大多数人眼中，过去十年调控的目标，用两个字
来概括，就是“房价”。
2003年，中央将房地产作为国民支柱产业。据本报不完全统计，此后与房地产直接
相关的宏观政策达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段
，在某些方面，已超越一个政体所应触及的边界。
遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一根陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城
镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。但在住
房矛盾突出的大中城市，人们对房价上涨的感官可能更为强烈。首都北京的五道口华清
嘉园被称为宇宙中心，最初房价约6000元/平方米，而目前已至6万元/平方米。这一10
倍的上涨幅度高于统计局数据，但可能更贴符大城市居民的心理感受。
中国房地产的现状，由调控反复敲打塑造成型，扭曲又充满张力。其间房产泡沫论
、崩盘论不绝于耳，却从未成为现实。以至于十年来最顽固的唱空者谢国忠，都开始倒
戈，其日前对外表示，明年年初，受地方财政影响，中央将会释放房地产的利好信号，
带动房价回暖。一些年份稍长的开发商，面对新政策的出台，已养成一种“兵来将挡水
来土掩”的心态。
大部分市场人士形成共识的是，过去十年的房地产调控大致分为三个阶段，第一阶
段是2003年3季度至2008年3季度，调控方向是控制房价过快上涨和房地产投资过快增长
。第二阶段是2008年4季度至2010年1季度，调控转为鼓励住房消费和房地产开发投资。
第三阶段是2010年4月至今，目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。
其中第二阶段，为抵抗半路杀出的金融危机而采取的救市措施，在很多观察人士看
来，是十年房价调控中最大的败笔。但将所有矛头指向一处，问题在被简单化的同时，
也容易浮于表象。政策失效的更深层次原因，可能还在于计划思路与市场规律之间的错
位。
回溯调控，政府的基本逻辑较为清晰：通过调整土地供应的结构、促进土地利用效
率、加强信贷支持针对性等方式，来严格配置开发商的生产要素。在需求端区别对待，
为中低收入者建设保障性住房、用限购等方式剔除投资和投机性购房。此外，土地增值
税、二手交易所得税和房产保有税等税费手段，也被用于调节市场秩序。
调控遭遇的障碍，被房产业内人士归结于紧缩的土地供给、持续宽松的货币政策和
高税收制度。但将过多的注意力纠结于这类近乎终极性的问题，可能难以得到调控和房
价之间关系的真相。我们更愿意去爬梳，调控者希望如何稳住市场，具体措施又是如何
传导到价格曲线上的，市场的逻辑又是什么，二者偏差在哪里。
生产要素的供给压缩
严控房企开发贷，致使融资难，增加购房成本
常年紧缩地根，垄断土地供应，地价飙升，增加土地重置成本，导向房价难降
加大保障房用地供给，不等于增加商品房市场供给
2003年4月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购
买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例，不执行优惠利率。这是“黄
金(1295.60,11.40,0.89%)十年”启动后，政府首度采取抑制房价过热的措施。
信贷政策是房产调控的一项常规动作，其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款
的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端，调控主要针对开发贷。
早期政策对开发贷的限制，主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上，调控者希
望借此减少高端房供应，增加中小户型，以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一
品”等高价豪宅项目，被政府问责“价格虚高”，从而成为全社会众矢之的。这一政策
导向思路，由于否定了市场选择权和消费差别，后慢慢淡出市场。
后期对开发贷的限制，源于对房地产投资规模过大的限制，而采取对行业贷款的全
面紧缩。国有企业、龙头企业和优质项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间
是10%-25%。更多的房企，被迫通过信托、基金和民间资本融资，资金成本动辄12%—18
%。
在一个成熟的市场中，开发企业的融资来源，更多来自于直接融资而非间接融资。
但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后，开发商基本丧失了这一
通道，更加依赖大银行系统的高息资本，高企的资金成本进一步加权至房价。
作为最基本的生产原料，土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的
统计数据，2003—2010年，全国地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均
涨幅为22.9%，而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。
过去十年间，政府对土地的调控，大致可分为三类：一是将过去协议出让改为招拍
挂，二是打击囤地行为，加快开发周期，三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保
障性住房倾斜。
2004年8月31日之后，所有经营性土地一律要公开竞价出让，以协议出让经营性土
地的做法被正式叫停。此外，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开
发，政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的投资人和杜绝权力寻租，是明确招拍挂
方式主导土地出让的关键诉求。
招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求：原先开发商和政府共同找地、开
发土地，到由政府全包，资源配置效率大大下降。此外，由于价高者得的特点，土地拍
卖的火爆场面频出不穷，“面粉价高过面包”的恐慌，不断刺激房价攀升。
在官方的逻辑中，土地供应紧缺，责任并不在政府，而是开发商——他们通过囤积
土地，坐等升值，使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长
一段时间里，盘活开发商手中的存量土地，成为调控者的一项重要任务。
但事实上，1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有
着明确规定，国土部在2003年之后，还在不断出台“新规”督导全国土地市场，时至今
日仍然影响了很多人的判断：正是开发商囤积居奇推高房价。
但到了2010年底，故事才水落石出。国土资源部公布了全国闲置土地的信息：全国
1457宗土地总面积9772.4公顷，其中约70%为住宅用地，合同价款256.1亿元。其中54%
的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗，其中住宅用地约
3145.58公顷，可建设住宅约3700万—4000万平方米，这在当年7月公布的全国开复工总
面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果，可想而知。
加大保障性住房和普通商品房的土地供应，也是自2006年以来调控的重要政策。是
年5月，国家明确90/70政策；2008年规定，住宅用地中，90平方米以下的户型和保障性
住房必须超过70%以上；2010年再出政策，要求五年内建成3000万套保障性住房。
虽然从供地总量上，各地的确出现了比较明显的增幅，但刨开保障性住房用地、工
业用地，京沪等大城市的商品住宅用地供应，实际上并没有实质的增加，而这些城市的
需求却仍在不断膨胀。
受刺激的需求和未完成的保障
城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境，极大刺激购房需求
住房保障体系的不成熟，增加了商品房市场压力
行政压制需求的必然结果，是开发商生产积极性不足，加剧供需结构失衡
处在房地产发展的初中级阶段，国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的
统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%—7%。而同期年
度新建住宅量相当于存量的4%—5%。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年
仍有1—2个百分点的缺口。这种供需不平衡，被普遍认为是住宅上涨的基本动因。
2003年以来，尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧
”等多次变化，但每年都在向市场注入大额净头寸：2006年为14500亿元，2007年为
4700亿元，2008年高达18600亿元，2009年更是高达27500亿元。中国处于史上最“不差
钱”的十年中，而金融危机期间的10万亿货币投放，更是将这一状况推高至顶峰。
持续的货币宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的投资渠
道，使得持有不动产的增值收益，大大超过持有货币或投向实业，极大刺激人们对房产
的潜在需求。
从2006年开始，政府开始认识到，住房需求必须区别化地满足，政府有义务保障中
低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”，十年中首度出现在国
务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明
确的认识，也没有成型的制度设计。
但许多保障房尤其是经济适用房，成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体
系，则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足，也
成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。
2010年，保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与中央签订了“军令
状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前，行政命
令的结果却是，只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房，分流需求的初衷至今尚未得到
更好的解决。
因此，流动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性
则不然。通过配置不动产实现财富保值增值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。购
房者被人为区分为刚需、投资和投机三种。后两者成为调控的打击对象。
2011年，政府出台了另一项压制需求的政策——限购，辅以对本埠居民二套房贷款
首付提高、利率上浮，对三套以上住房停贷。其初衷，是将投资、投机性和外地购房行
为挤出市场。
尽管这项被称作“史上最严”的政策，通过近乎一刀切的方式，错杀很多大城市移
民的购房需求和改善性需求，但在房价控制指标上，取得了明显的成效。从2010年—
2011年的两年间，全国70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地
市场也降至冰点。
开发商开始逃离“两限”最严的城市，到二三线城市投资。但受制于人口净流入不
足和公共配套措施匮乏，战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市
，一线城市的需求则被强力压抑。
2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商
的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价
将出现暴涨。
供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的
尾线，比任的预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。
税费调节的理想与现实
重交易轻保有的税收结构，并不能有效盘活存量住宅，反而滋生更多的投资欲望
房产税的调节和替代效应，仍有待政策加速推进
税费作为调节供需平衡的手段，在国内调控中占据举足轻重的角色。
一个得到大量共识的数字是，房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。
过去十年间，围绕调控的税费调整，主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税
率调节。对应周期内房价的变动，很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不
平衡的卖方市场中，税费无论是以买方还是卖方为征收对象，最后都很容易被转嫁到购
买方，从而推动房价的上涨。
我国目前保有环节的主要税种，包括房产税和城镇土地使用税，但十年间对于居民
个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，实质上处于“无税”状态。
宽松货币政策和持续上涨的房屋价格，又催生了投资和投机性购房，保有税的缺失
，使得房屋持有成本几乎可被忽略不计，致使住房囤积大量空置，拥有数十套，甚至百
套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光，更加剧了供需矛盾。
市场分析者建议从严征收保有税，一方面可以盘活存量房，抑制和打击投资投机购
房，另一方面可以为地方政府另辟财源，摆脱对土地收入的依赖。在2011年底，政府有
意改变目前现状，并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。
两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎，征税对象主要是增量房，也包括重庆市
的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用，在一年后却并不
明显。按照官方统计口径，去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%，征收量与
财政收入相比几乎可忽略不计。
第二批扩大到试点名单，在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在
发布前夜被叫停，理由是，政府智囊建言，如果只征收增量，会在政策执行前引起一轮
购房狂潮。坊间传闻可能不足为信，但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面
的界定，还包括差异化税率如何确定，对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等
问题。目前，全国性的住房信息联网平台迟迟未能建成，全面征收的难度可想而知。 | s**********y
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