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发帖数: 1 | 1 最近看见不少房价贴。贡献本人以前发的一篇博客文章，现在还是觉得是比较有效的解
决问题办法。欢迎学术讨论。
原文发在
http://blog.sina.com.cn/s/blog_714dcd330100ojm8.html
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最近房价暴涨，各种政策措施纷纷出台，什么限购啦，提高首付啦，减少贷款折扣啦，
不一而足。然而似乎事与愿违，房价依然节节攀升。原来刚性需求的人现在买不起房，
有钱人却不受影响。不让买一线城市的，那我就买二线城市的；不让贷款，那我就全款
；一个城市只能买一套，那我每个城市都买一套。然后囤积居奇，待价而沽。最后房子
依然供不应求，从而导致房价继续上升，进入恶性循环。
众所周知，按照租售比考虑，租房比买房划算。意思就是，如果只靠租金收益，投资房
地产是非常不合算的。之所以大家拼命买房，一有闲钱就投资房市，是因为大家期待房
价上涨，低买高卖，然后获利。所谓熙熙攘攘皆为利往，逐利之心人皆有之。只要有利
可图，任何理智的人都会选择追求利益最大化。所以调控投机房产，必须靠控制投机获
利。
在我看来，政府的调控措施，对于防止房地产投机来说完全是南辕北辙。控制拥有房产
，或者增加保有房产的成本，都不能防止投机分子把房产当做投资工具。投资必然有涨
跌。对于房产来说，不管是暴涨还是暴跌，都会严重影响民生。不管是限制购买还是限
制贷款，都会误杀无辜的刚性消费，包括改善性住房以及没有房子的租房者。只有调控
倒房获利，才能从根本上杜绝投机倒房。
如何才能调控倒房获利，同时又不伤害普通自住的消费者？方法很简单，那就是递进式
销售税。房产越多，销售税越高。递进式销售税从发布日起三年以后开始实施。具体的
实施方法是，以家庭为单位，如果只拥有一或二套房产，那么销售房产没有销售税。实
施的第一年，拥有三套房产的家庭销售房产，销售税为成交额的2%，拥有四套为 4%，
拥有五套为 6%，以此类推，10%封顶。实施的第二年，拥有三套房产的家庭销售房产，
销售税为成交额的4%，拥有四套为 8%， 以此类推，20%封顶。实施的第三年，拥有三
套房产销售税为成交额的6%，四套为 12%， 以此类推，30%封顶。等到实施的第五年以
后，税率稳定下来。拥有三套房产家庭，房产销售税为成交额的10%，四套为 20%， 以
此类推，50%封顶。
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年及以后
一套 0 0 0 0 0
二套 0 0 0 0 0
三套 2% 4% 6% 8% 10%
四套 4% 8% 12% 16% 20%
五套 6% 12% 18% 24% 30%
六套 8% 16 24% 32%
40%
七套（含）以上 10% 20% 30% 40% 50%
上表显示了递进销售税的税率。具体的税率可能根据实际国情有所改动，但基本原则是
随着时间和当前拥有住房套数的增加，销售税率逐渐增加到一个稳定范围。为什么这种
税能够控制投机？且听我一一道来。
现在个人出售住房应当缴纳哪些税？根据国家规定，有以下几项：营业税、城市维护建
设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。营业税是5%，两年以下免收。
印花税是固定的万分之五。销售房子的盈利20%要交个人所得税。可以看见，这几项都
是固定税率，与拥有几套房产无关。只要税率是固定的，就可以转嫁给下家，因而对控
制房地产没有帮助。
将来政府可能要对一些房产征收房产税。房产税的征收条件有些地方是第二套房起征，
有些地方超过一定平均面积起征。可是房产税太高伤害自用房产者，太低起不到到任何
作用。对于拥有房产并且出租的人来说，房产税可以转嫁给租户。消费者在购买房产的
时候房价已经包括了土地出让金，在土地出让金上收税既不合理也不合法。如何计算房
产价值，也是一个非常头疼的问题。是按卖价还是现价？卖价的话，同样的房子可能要
收相差几倍的房产税。现价的话，谁来评估？如何保证评估的公平性？更进一步来说，
如何操作？总不能每年元旦一家家敲门收税吧。房主不在怎么办？拒不交款怎么办？难
不成停水停电？空着的毛坯房怎么办？难道强制拆迁？
递进式销售税没有这些问题。递进式销售税在保有期间不收税，这样就避免了房产税的
弊病。有些家庭需要多套房屋，比如夫妻在多个地方工作，或者子女在外地上学。如果
一个家庭因特殊需要希望拥有多套房屋，只要不出售，是没有额外开销的。递进式销售
税惩罚的是投机，而不是正常的消费。
递进式销售税是无法转嫁的。购房者不会因为售房者拥有太多房产而付更高的价格。同
样的房产在市场上是同价的，因此递进式销售税惩罚那些拥有很多房产希望囤积居奇的
投机者。对于拥有少量自用房的业主，即使在销售第三第四套房时会有销售税，影响也
是有限的。只有拥有极多房产，才会有较大损失。
为什么第一，二套房产销售没有销售税？因为我们不应该加重正常房屋交易以及改善性
住房购买者和销售者的负担。一些家庭搬离一个城市，会考虑出售当前的住宅，这就是
出售第一套住房。一些家庭想改善居住条件，会在现在的城市买一套更好的房子，然后
才会卖掉现有的住宅。这时的销售，就是在出卖第二套房。这两种情况都是正常的交易
，我们应该鼓励。现在的提高二套房首付或限制贷款的做法，使得很多家庭无法提高生
活质量，这不是调控的目的。
为什么是递进式销售税而不是递进式所得税？因为我们要惩罚囤积多套房的投机者。如
果是所得税，那么只有盈利部分才收税，那么假如人们认为房价会继续疯涨，盈利部分
多收点税又何妨？只有当收税可能导致交易亏损，才会起到应有的震慑投机的作用。
为什么递进式销售税三年以后才开始实施，并且税率逐渐增高？因为我们不希望用突发
性政策击垮房市。我们想要平和调控，循序渐进，给市场以充分的准备，使得现在的投
机囤房者有机会缓慢释放房源，不至于引起市场大动荡。不管是暴涨还是暴跌，受损害
的都是消费者。只有平和稳定的市场才是可以持久发展的市场。
为什么递进式销售税要封顶？没有一种税率是上不封顶的。这一点实际上是从合理性和
合法性上出发考虑的结果。
总而言之，只有当房地产投机无法获利，才能制止房地产投机的产生。现在的各种政策
，事实证明效果有限。只有实施递进式销售税，才能从根本上解决投机的问题，同时又
不影响居民的正常居住生活的需要。 |
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