l*******2
发帖数: 2550 | 1 我其实已经买了，就想听听你们的想法
房子在一个差区，白人为主，麻州穷人区主要有worcester, fitchburg, springfield
一类的， 最近一年这些地区涨了没有一倍的话，有80%吧
前段时间先看了一个差区A1890年的三units, 卖50万， 房租现在平均每个1000美元，
房东是越南人，2010年她10万块钱买的。现在市场价的话，这个房子稍稍装修一下，以
三房一卫的市场出租价格，在1500美元这样子。 也就是说潜在4500美元租金，卖50万
，我找inspector看了看房子，说房东以前就做了Minimum，要修的东西太多太多，电线
都是100多年老，导致保险也很高。
我还价到485K都不卖，坚持495K， 后来没成。
现在这个房子，差区B， 6个Units， 房租一个月5875， 保险4000，地税6000， 水电
4000， 净收入是56000， 不算维护，要价649K， 我off market买下来 630K, 就是房
东不愿意上市，直接转让了。 房东2020年初买的，价格是35万， 也就是一转手，她
挥挥手挣了快30万走人了，我是接盘侠。 我接盘的理由是现金流明的有9%左右（扣除
费用）， 但是这个房子要做commercial loan， 利率会比较高
我这次很犹豫，其实市区普遍有5%左右净回报的房子，但是我对市区出租市场不看好，
现在Hybrid成为基本模式，我感觉很多人都住郊区去了。。。总之市区是个大洼地
有一阵我非常想买波士顿一个新房子，翻新的，但是地面上几乎全部重推新建了，要价
118万，后来出售是108万左右卖掉的，两个units, two bed two bath and three beds
two bath ,我人文正常出租价格是6000左右，而且新房子啊，但是就怕出租不掉砸手
里，因为市区现在空着的出租房也不少。 |
l*******2
发帖数: 2550 | 2 我刚算了一下，如果以小麦这种看现金流的方式，那么我现在放个20多万进去，贷款40
万，商业贷款利率在3.5%左右，我每月开支3000， 收入5875， 每月收入2875， 考虑
我投资会在25万左右，大概14%回报，
如果我要在15年内还清的话，我就需要每月开销4000块，就是9%左右的年回报，15年后
拿住个free 6 units |
n*******s
发帖数: 17267 | 3 现金流你肯定门清， 但是房子一年涨这么多， 你就是说破大天我都不会动心的。 |
l*******2
发帖数: 2550 | 4 我老公也是这么说的，觉得我当了冤大头接盘。。。
不过 seller也很硬气，seller说她这个房子如果上市可能可以竞价到70万，我觉得是
由可能的。
现在大家对郊区烂房子开始抢，是因为认为付不起房租的人会越来越少，政府section
8 cover, plus 每个孩子要发钱，房客只要有3个孩子，发的福利足够cover 每月1100
左右的房租。
【在 n*******s 的大作中提到】
: 现金流你肯定门清， 但是房子一年涨这么多， 你就是说破大天我都不会动心的。
|
n*******s
发帖数: 17267 | 5 别太激进， 感觉美国就是在走30年前日本的老路， 房价故事也许都还有的涨， 但是
崩盘的时候别被炸到筋骨就行。
section
1100
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我老公也是这么说的，觉得我当了冤大头接盘。。。
: 不过 seller也很硬气，seller说她这个房子如果上市可能可以竞价到70万，我觉得是
: 由可能的。
: 现在大家对郊区烂房子开始抢，是因为认为付不起房租的人会越来越少，政府section
: 8 cover, plus 每个孩子要发钱，房客只要有3个孩子，发的福利足够cover 每月1100
: 左右的房租。
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w**********2
发帖数: 2262 | 6 我不爱买residential的地产。请人管，量不够。自己管，事儿贼多。倘若靠卖来盈利
，增值空间很小。
不过看似租房回报还行。
不是麻州的房很贵吗？感觉说不上太贵。
为啥急吼吼地现在买房？ |
c********1
发帖数: 5269 | 7 年租金/房价比少于7%的房子,我们不买
年租金/房价比少于4%的房子,我们想卖 |
l*******2
发帖数: 2550 | 8 是的，六个Units我第一次试，心理也是很忐忑。
你买卖房地产时候怎么核实现金流？譬如对方说每月5875美元，lease上也写着，要不
要再看银行流水？
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我不爱买residential的地产。请人管，量不够。自己管，事儿贼多。倘若靠卖来盈利
: ，增值空间很小。
: 不过看似租房回报还行。
: 不是麻州的房很贵吗？感觉说不上太贵。
: 为啥急吼吼地现在买房？
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l*******2
发帖数: 2550 | 9 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区都是20
%以上的。
我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是房子已
经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换两个
6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净现金流
，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
【在 c********1 的大作中提到】
: 年租金/房价比少于7%的房子,我们不买
: 年租金/房价比少于4%的房子,我们想卖
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w**********2
发帖数: 2262 | 10 喜欢你的这个方案。
房子就要靠盈利套现，然后再投资，增大规模。
你很快八万一年的现金流。如果房价继续上涨，卖掉一个multiple unit，加上房子出
来的unit，25% 首付，以小换大。如果房价下跌，只要有正现金流，房子hold 住，只
用房子出来的现金掏底。相当于定投。
你可以做1031 exchange。
你如果几十个unit以后你就可以找专业的经理管理，你每天看看银行账号就可以了。完
完全全hand free,实现当地主的梦想了。三年五载的，你就可以成大地主了。
不要怕借债吗。只要有正现流，欠债越多，收益越好。通胀啊。资产增值，债务就相对
缩水。
: 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区
都是20
: %以上的。
: 我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是
房子已
: 经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换
两个
: 6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净
现金流
: ，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区都是20
: %以上的。
: 我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是房子已
: 经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换两个
: 6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净现金流
: ，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
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w**********2
发帖数: 2262 | 11 你买multiple unit， 卖家有责任给你financial和合同的。
你有seller disclose， 必须完全真实。不真实你可以recourse， 没有卖家会冒这风
险。
: 是的，六个Units我第一次试，心理也是很忐忑。
: 你买卖房地产时候怎么核实现金流？譬如对方说每月5875美元，lease上也写着
，要不
: 要再看银行流水？
【在 l*******2 的大作中提到】
: 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区都是20
: %以上的。
: 我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是房子已
: 经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换两个
: 6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净现金流
: ，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
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s*****w
发帖数: 1527 | 12 非常厉害，赞美一下。
东波士顿的房子别卖，也挺不错的，进城方便，我朋友很喜欢那里。
20
【在 l*******2 的大作中提到】
: 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区都是20
: %以上的。
: 我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是房子已
: 经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换两个
: 6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净现金流
: ，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
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L****n
发帖数: 12932 | 13 哇， 会计大妈荣升扫地大妈了， 恭喜恭喜！
springfield
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我其实已经买了，就想听听你们的想法
: 房子在一个差区，白人为主，麻州穷人区主要有worcester, fitchburg, springfield
: 一类的， 最近一年这些地区涨了没有一倍的话，有80%吧
: 前段时间先看了一个差区A1890年的三units, 卖50万， 房租现在平均每个1000美元，
: 房东是越南人，2010年她10万块钱买的。现在市场价的话，这个房子稍稍装修一下，以
: 三房一卫的市场出租价格，在1500美元这样子。 也就是说潜在4500美元租金，卖50万
: ，我找inspector看了看房子，说房东以前就做了Minimum，要修的东西太多太多，电线
: 都是100多年老，导致保险也很高。
: 我还价到485K都不卖，坚持495K， 后来没成。
: 现在这个房子，差区B， 6个Units， 房租一个月5875， 保险4000，地税6000， 水电
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s*****w
发帖数: 1527 | 14 https://www.redfin.com/MA/Waltham/14-Cedar-St-02453/home/11818175
这房子如何？ 能租多少钱？
40
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我刚算了一下，如果以小麦这种看现金流的方式，那么我现在放个20多万进去，贷款40
: 万，商业贷款利率在3.5%左右，我每月开支3000， 收入5875， 每月收入2875， 考虑
: 我投资会在25万左右，大概14%回报，
: 如果我要在15年内还清的话，我就需要每月开销4000块，就是9%左右的年回报，15年后
: 拿住个free 6 units
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l*******2
发帖数: 2550 | |
l*******2
发帖数: 2550 | 16 刚看了一下、有点晕，原来四个units 以下属于住房贷款，利率只有2.5%
这个六个units的，利率要4.5%
: 你买multiple unit， 卖家有责任给你financial和合同的。
: 你有seller disclose， 必须完全真实。不真实你可以recourse， 没有卖家会
冒这风
: 险。
: ，要不
【在 w**********2 的大作中提到】
: 你买multiple unit， 卖家有责任给你financial和合同的。
: 你有seller disclose， 必须完全真实。不真实你可以recourse， 没有卖家会冒这风
: 险。
:
:
: 是的，六个Units我第一次试，心理也是很忐忑。
:
: 你买卖房地产时候怎么核实现金流？譬如对方说每月5875美元，lease上也写着
: ，要不
:
: 要再看银行流水？
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l*******2
发帖数: 2550 | 17 我在想的是，利率4.5%，可否我用自住房贷款， 2.5%的利率，每年省两个点， 我要贷
$400K的话，每年省$8000利息
: 刚看了一下、有点晕，原来四个units 以下属于住房贷款，利率只有2.5%
: 这个六个units的，利率要4.5%
: 冒这风
【在 l*******2 的大作中提到】
: 刚看了一下、有点晕，原来四个units 以下属于住房贷款，利率只有2.5%
: 这个六个units的，利率要4.5%
:
:
: 你买multiple unit， 卖家有责任给你financial和合同的。
:
: 你有seller disclose， 必须完全真实。不真实你可以recourse， 没有卖家会
: 冒这风
:
: 险。
:
: ，要不
:
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s*****w
发帖数: 1527 | 18 是啊，要多家庭的，不能要hoa。
比不过你勤快，我就争取股票每年8%了。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我猜也就$3000-3500之间，但是要$629K、你不觉得不划算嘛
:
:
: https://www.redfin.com/MA/Waltham/14-Cedar-St-02453/home/11818175
:
: 这房子如何？ 能租多少钱？
:
: 40
:
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l*******2
发帖数: 2550 | 19 哪里哪里、要继续努力，争取扫更多的地
: 哇， 会计大妈荣升扫地大妈了， 恭喜恭喜！
: springfield
【在 L****n 的大作中提到】
: 哇， 会计大妈荣升扫地大妈了， 恭喜恭喜！
:
: springfield
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l*******2
发帖数: 2550 | 20 看看股市、我也觉得房子很不划算
但是房子有这个好处，股市只会往里撒钱，不会撤出来
房租每个月到账、就会花掉，感觉更有钱
: 是啊，要多家庭的，不能要hoa。
: 比不过你勤快，我就争取股票每年8%了。
【在 s*****w 的大作中提到】
: 是啊，要多家庭的，不能要hoa。
: 比不过你勤快，我就争取股票每年8%了。
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c********1
发帖数: 5269 | 21 按市场价算回报率
涨价的,算投资成功而增值
[涨价到50多万], 租金2500每月=年租3万
毛回报率: 3/50 = 6%
20
【在 l*******2 的大作中提到】
: 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区都是20
: %以上的。
: 我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是房子已
: 经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换两个
: 6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净现金流
: ，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
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w**********2
发帖数: 2262 | 22 怎么这么猥琐？
计较这么一点利息。
你还是给你老公烧饭来的轻松。
这，太没有魄力了。
我一见5% 以下利息就畏畏缩缩不动的人，我就服了。
你的税率难道没到25%？
利息合算还是交税合算呐，小姐！
: 刚看了一下、有点晕，原来四个units 以下属于住房贷款，利率只有2.5%
: 这个六个units的，利率要4.5%
: 冒这风
【在 l*******2 的大作中提到】
: 看看股市、我也觉得房子很不划算
: 但是房子有这个好处，股市只会往里撒钱，不会撤出来
: 房租每个月到账、就会花掉，感觉更有钱
:
:
: 是啊，要多家庭的，不能要hoa。
:
: 比不过你勤快，我就争取股票每年8%了。
:
|
f*******5
发帖数: 18 | 23 我现在手头的余房就属于这种情况，可以卖50万样子，租金也就3万一年，再出掉地税
、HOA，感觉出租好没意思。但是这个房子是三年多前我们34万买进的，当时全付清的
。那么算起来就是34万投资，三年多省下快十万房租，还增值了十万多，感觉好合算啊
。现在不知道下一步该干嘛？卖掉投股市？哈哈哈。
【在 c********1 的大作中提到】
: 按市场价算回报率
: 涨价的,算投资成功而增值
: [涨价到50多万], 租金2500每月=年租3万
: 毛回报率: 3/50 = 6%
:
: 20
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f*******5
发帖数: 18 | 24 我股市就是一个股票赢出投另一个，一直在里面，确实没有把钱拿出来花。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 看看股市、我也觉得房子很不划算
: 但是房子有这个好处，股市只会往里撒钱，不会撤出来
: 房租每个月到账、就会花掉，感觉更有钱
:
:
: 是啊，要多家庭的，不能要hoa。
:
: 比不过你勤快，我就争取股票每年8%了。
:
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c********1
发帖数: 5269 | 25 这种情况--hold
不买不卖
【在 f*******5 的大作中提到】
: 我现在手头的余房就属于这种情况，可以卖50万样子，租金也就3万一年，再出掉地税
: 、HOA，感觉出租好没意思。但是这个房子是三年多前我们34万买进的，当时全付清的
: 。那么算起来就是34万投资，三年多省下快十万房租，还增值了十万多，感觉好合算啊
: 。现在不知道下一步该干嘛？卖掉投股市？哈哈哈。
|
f*******5
发帖数: 18 | 26 谢谢。可以考虑这个建议。
【在 c********1 的大作中提到】
: 这种情况--hold
: 不买不卖
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w**********2
发帖数: 2262 | 27 房子收租金最没意思。资产增值才合适。
我第一套出租房，２０万买的，首付４万。房贷８００多，月租１２００，后来涨到两
千。
两年我就卖了。３０万卖的，除掉手续费，回收１２万。
买了一块地，１１万买的，三个月我１４５０００ 就卖了。
换了两套Fourplexiglass。
过了两年卖了这两fourplexi，买了两旅馆。每个旅馆一年几十万的现金流还是有的。
增值三倍总有。
前年买了个餐馆，我投了大约２万多吧，每年分红差不多三万。房子继续增值。
去年买了个旅馆加餐馆。嘻嘻，就是那个经理闹辞职的，投资已经全部收回。房产继续
增值。
【在 f*******5 的大作中提到】
: 我现在手头的余房就属于这种情况，可以卖50万样子，租金也就3万一年，再出掉地税
: 、HOA，感觉出租好没意思。但是这个房子是三年多前我们34万买进的，当时全付清的
: 。那么算起来就是34万投资，三年多省下快十万房租，还增值了十万多，感觉好合算啊
: 。现在不知道下一步该干嘛？卖掉投股市？哈哈哈。
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l*******2
发帖数: 2550 | 28 我也觉得可以Hold，如果卖了就进MULTI UNITS, 你50万本金，可以买两个60多万的
Multi units，每个赚3-4000块左右净收入, 不就一个工资出来了。
【在 f*******5 的大作中提到】
: 我现在手头的余房就属于这种情况，可以卖50万样子，租金也就3万一年，再出掉地税
: 、HOA，感觉出租好没意思。但是这个房子是三年多前我们34万买进的，当时全付清的
: 。那么算起来就是34万投资，三年多省下快十万房租，还增值了十万多，感觉好合算啊
: 。现在不知道下一步该干嘛？卖掉投股市？哈哈哈。
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f*******5
发帖数: 18 | 29 你太厉害啦！资产增值就是要去经营的。我们啥也不懂。我老公忙工作，我管孩子，其
他事情也顾不上。刚多出一个房子，就开始有点压力，怎么办才更好？哈哈哈。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 房子收租金最没意思。资产增值才合适。
: 我第一套出租房，２０万买的，首付４万。房贷８００多，月租１２００，后来涨到两
: 千。
: 两年我就卖了。３０万卖的，除掉手续费，回收１２万。
: 买了一块地，１１万买的，三个月我１４５０００ 就卖了。
: 换了两套Fourplexiglass。
: 过了两年卖了这两fourplexi，买了两旅馆。每个旅馆一年几十万的现金流还是有的。
: 增值三倍总有。
: 前年买了个餐馆，我投了大约２万多吧，每年分红差不多三万。房子继续增值。
: 去年买了个旅馆加餐馆。嘻嘻，就是那个经理闹辞职的，投资已经全部收回。房产继续
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l*******2
发帖数: 2550 | 30 干嘛不计较，这利息你用15年贷款的话，利息差距能差7-8万美元了。对现在来说就是
一个简单的决策问题。
我是做一个投资就会放在那边好多年的，必须要算好的。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 怎么这么猥琐？
: 计较这么一点利息。
: 你还是给你老公烧饭来的轻松。
: 这，太没有魄力了。
: 我一见5% 以下利息就畏畏缩缩不动的人，我就服了。
: 你的税率难道没到25%？
: 利息合算还是交税合算呐，小姐！
:
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: 刚看了一下、有点晕，原来四个units 以下属于住房贷款，利率只有2.5%
:
: 这个六个units的，利率要4.5%
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w**********2
发帖数: 2262 | 31 正儿八经只有一套出租房，你就必须自己管理。得非常handy。稍微一点维修，那个月
的现金流就是负的。
我两个fourplex， 管的把我累死了。
倒是做旅馆，我反而不累。全部请人做。
餐馆全部请人做。
没有规模，你怎么能请人做啊。
【在 f*******5 的大作中提到】
: 你太厉害啦！资产增值就是要去经营的。我们啥也不懂。我老公忙工作，我管孩子，其
: 他事情也顾不上。刚多出一个房子，就开始有点压力，怎么办才更好？哈哈哈。
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f*******5
发帖数: 18 | 32 只当过房客，还从来没有当过房东，很有压力呢。嘻嘻嘻。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我也觉得可以Hold，如果卖了就进MULTI UNITS, 你50万本金，可以买两个60多万的
: Multi units，每个赚3-4000块左右净收入, 不就一个工资出来了。
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l*******2
发帖数: 2550 | 33 讲真，我没试过管6个units, 我同时管过3个出租房，自己管，一个手指头都没有去碰
过，全部请人修理。 我都不过去，租客说有什么要修，我就从yelp上找一个人过去，
有时候我让租客自己找人，自己从房租里扣。
我从来不在乎某个月的现金流是负，只要总体是正就好了。
但是我这样一来，我会把头款放的比较多，5%的利息我认为是很高的。我会严控成本。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 正儿八经只有一套出租房，你就必须自己管理。得非常handy。稍微一点维修，那个月
: 的现金流就是负的。
: 我两个fourplex， 管的把我累死了。
: 倒是做旅馆，我反而不累。全部请人做。
: 餐馆全部请人做。
: 没有规模，你怎么能请人做啊。
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w**********2
发帖数: 2262 | 34 我很少去计较利息。
做投资必须 proforma. 我给银行的PRO FORMA实际也是自己的预算。那么revenue多
少，成本多少，利息，税，debt service， Trent，全部含在里面。
做pro forma 的时候，人员的安排已经把经理计算在内，就是要自己HAND FREE的。
利息已经含在成本里了。
如果这样计算，还有正现金流，才能投资。
如果很计较利息，失去的就是机会。如果资产增值，１０％的利息都合算啊。
倒两下，就好了嘛。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 干嘛不计较，这利息你用15年贷款的话，利息差距能差7-8万美元了。对现在来说就是
: 一个简单的决策问题。
: 我是做一个投资就会放在那边好多年的，必须要算好的。
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w**********2
发帖数: 2262 | 35 但是你达到规模以后，连yelp都不用你找了。
有人帮你打理，你只需要认得钱就行。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 讲真，我没试过管6个units, 我同时管过3个出租房，自己管，一个手指头都没有去碰
: 过，全部请人修理。 我都不过去，租客说有什么要修，我就从yelp上找一个人过去，
: 有时候我让租客自己找人，自己从房租里扣。
: 我从来不在乎某个月的现金流是负，只要总体是正就好了。
: 但是我这样一来，我会把头款放的比较多，5%的利息我认为是很高的。我会严控成本。
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w**********2
发帖数: 2262 | 36 当年为卖那个20万左右的房子，老公和我闹离婚。说我那房子至少值32万，我敢30万卖
他和我离婚。
我才不管他离不离婚。
我一卖他风向马上转了，赶紧屁颠颠地看地。
对我难道不是一样的？
我三个月也赚了三万多。如果那套房坚持卖三十二万，我估计半年才能卖掉。
卖地的时候老公又和我闹了一次离婚。我到哪儿去买这么便宜的地？
我还是不理他。卖了就去看投资房。
到我卖两个four plex换旅馆时，他就二话不说了。他服了。
我自己只有一套房可以卖，我的选择很小。
我卖了以后，我在市场上有上千套房子可以选择。
是上千套的房子挑一套市场价以下的容易，还是一套卖在市场价容易？这个概率还容易
算啊。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我很少去计较利息。
: 做投资必须 proforma. 我给银行的PRO FORMA实际也是自己的预算。那么revenue多
: 少，成本多少，利息，税，debt service， Trent，全部含在里面。
: 做pro forma 的时候，人员的安排已经把经理计算在内，就是要自己HAND FREE的。
: 利息已经含在成本里了。
: 如果这样计算，还有正现金流，才能投资。
: 如果很计较利息，失去的就是机会。如果资产增值，１０％的利息都合算啊。
: 倒两下，就好了嘛。
|
w**********2
发帖数: 2262 | 37 记得我九十年代在上海时，还是宁要浦西一张床，不要浦东一间房的观念。
现在浦西大部分地区的房子，依旧比浦东大部分地区的房子贵。
但是最早买浦东房子的人发的比浦西的人快多了。
因为发展是不均衡的。浦东发展太快了。浦西地发展增速远远赶不上浦西。
当你置换房子，从发展速度慢的地方换到发展速度快的地方，你资产增值的速度要快很
多。
特别是你一套换三套，房子从增值慢的地方置换到增值快的地方，你的财富比原地踏步
会几何级数地增加。
当然我那几套房子都买的不错。每年房子增幅都在30%。现在不换了。觉得房子增值地
空间不大。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 讲真，我没试过管6个units, 我同时管过3个出租房，自己管，一个手指头都没有去碰
: 过，全部请人修理。 我都不过去，租客说有什么要修，我就从yelp上找一个人过去，
: 有时候我让租客自己找人，自己从房租里扣。
: 我从来不在乎某个月的现金流是负，只要总体是正就好了。
: 但是我这样一来，我会把头款放的比较多，5%的利息我认为是很高的。我会严控成本。
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c********1
发帖数: 5269 | 38 我现在
只卖了一个
二个上市
大约有10个在on hold
【在 f*******5 的大作中提到】
: 谢谢。可以考虑这个建议。
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n*******s
发帖数: 17267 | 39 这个是六米独特的算法吧， 普通应该是租金收入去掉税和贷款利息除downpay?
【在 c********1 的大作中提到】
: 按市场价算回报率
: 涨价的,算投资成功而增值
: [涨价到50多万], 租金2500每月=年租3万
: 毛回报率: 3/50 = 6%
:
: 20
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l*******2
发帖数: 2550 | 40 你这个是刚买投资房得算法，六米这个是投资多年，投资房贷款基本付清得算法。
【在 n*******s 的大作中提到】
: 这个是六米独特的算法吧， 普通应该是租金收入去掉税和贷款利息除downpay?
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j***1
发帖数: 158 | 41 一般来说，自己管的房子， expenses radio 可以到达50-50，这个不包括换贷款，但
是包括维修, vacancy和 reserves.
也就是说你大概会net $35,000一年，大概就是Cap5，每年还贷款2万8，一年大概赚
8000-12000左右，cash on cash 8%.
现在的环境下，deal是可以的.
springfield
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我其实已经买了，就想听听你们的想法
: 房子在一个差区，白人为主，麻州穷人区主要有worcester, fitchburg, springfield
: 一类的， 最近一年这些地区涨了没有一倍的话，有80%吧
: 前段时间先看了一个差区A1890年的三units, 卖50万， 房租现在平均每个1000美元，
: 房东是越南人，2010年她10万块钱买的。现在市场价的话，这个房子稍稍装修一下，以
: 三房一卫的市场出租价格，在1500美元这样子。 也就是说潜在4500美元租金，卖50万
: ，我找inspector看了看房子，说房东以前就做了Minimum，要修的东西太多太多，电线
: 都是100多年老，导致保险也很高。
: 我还价到485K都不卖，坚持495K， 后来没成。
: 现在这个房子，差区B， 6个Units， 房租一个月5875， 保险4000，地税6000， 水电
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l*******2
发帖数: 2550 | 42 抓住大神问一下，
我现在有两种选择，一种是downpay230K 直接申请商业贷款40万，年利 4.25%
还有一种是我自住房没有贷款，可以搞home equity loan, 利率在2.75% or 3%
就像问问，如果是你在这种情况，会不会用home equity loan, 我听说商业贷款得好处
是保护性，相当于你的风险除了这230K就没有了。
【在 j***1 的大作中提到】
: 一般来说，自己管的房子， expenses radio 可以到达50-50，这个不包括换贷款，但
: 是包括维修, vacancy和 reserves.
: 也就是说你大概会net $35,000一年，大概就是Cap5，每年还贷款2万8，一年大概赚
: 8000-12000左右，cash on cash 8%.
: 现在的环境下，deal是可以的.
:
: springfield
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n*******s
发帖数: 17267 | 43 不用替他打马虎眼， 付清的算法难道不是增长的部分年化以后再加上净收入除以本金？
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你这个是刚买投资房得算法，六米这个是投资多年，投资房贷款基本付清得算法。
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l*******2
发帖数: 2550 | 44 你这个算法也是对的，但是CCKYLE 的算法最利于横向比较bench market
你的算法跟你当初投入的本金，贷款的数字都有关系，太多变数，反而不利于横向比较。
金？
【在 n*******s 的大作中提到】
: 不用替他打马虎眼， 付清的算法难道不是增长的部分年化以后再加上净收入除以本金？
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n*******s
发帖数: 17267 | 45 横向比较自己的库存的话， 那可以理解。
较。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你这个算法也是对的，但是CCKYLE 的算法最利于横向比较bench market
: 你的算法跟你当初投入的本金，贷款的数字都有关系，太多变数，反而不利于横向比较。
:
: 金？
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L****r
发帖数: 333 | 46 楼上兄弟姐妹会投资，真心佩服。
现在热钱涌动，不出意外美联储明年会加息，抑制通胀， 房价会回落的， 但出租房只
要不出手，房价总会涨起来的。
我在佛州， 2套出租房， 是那种SINGLE FAMILY的，也没空打理。一套28万买的， 租
金2200， 一套32万买的， 租金2400，当然现在房价涨了好多。
本来再想买一套， 但现在房价太贵，出租不合算了， 等明年再看看 |
l*******2
发帖数: 2550 | 47 如果SFH这个价格和这个租金，很划算了。现在的市场上没这么好的deal了，今年市场
上房价涨很多，就如同我要买的这个差区房子，愣是35万涨到60多万，就一年而已。
不错不错。
【在 L****r 的大作中提到】
: 楼上兄弟姐妹会投资，真心佩服。
: 现在热钱涌动，不出意外美联储明年会加息，抑制通胀， 房价会回落的， 但出租房只
: 要不出手，房价总会涨起来的。
: 我在佛州， 2套出租房， 是那种SINGLE FAMILY的，也没空打理。一套28万买的， 租
: 金2200， 一套32万买的， 租金2400，当然现在房价涨了好多。
: 本来再想买一套， 但现在房价太贵，出租不合算了， 等明年再看看
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l*******2
发帖数: 2550 | 48 我告诉你们这个SELLER有多硬气， 我告诉她我愿意出 cash offer, 让她降价8000，
她说她不觉得我的贷款会有任何问题，她宁可等两个月，保持原价，还能再收割两个月
房租。 |
f*******5
发帖数: 18 | 49 数据怎么分析、比较，很有意思的话题。房产这块，我有兴趣也有点资金，但目前不会
花大心思，还是觉得在家教教孩子来得实惠。数学已经教了快四年。接下去想教python
。编程这几年不工作就没有怎么用，生疏很多，但教孩子的好处是可以慢慢接起来。
【在 n*******s 的大作中提到】
: 横向比较自己的库存的话， 那可以理解。
:
: 较。
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f*******5
发帖数: 18 | 50 目前市场，用cash offer来降价是干不成的。嘻嘻嘻。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我告诉你们这个SELLER有多硬气， 我告诉她我愿意出 cash offer, 让她降价8000，
: 她说她不觉得我的贷款会有任何问题，她宁可等两个月，保持原价，还能再收割两个月
: 房租。
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n*******s
发帖数: 17267 | 51 那你正好walk away， 让她砸手里。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我告诉你们这个SELLER有多硬气， 我告诉她我愿意出 cash offer, 让她降价8000，
: 她说她不觉得我的贷款会有任何问题，她宁可等两个月，保持原价，还能再收割两个月
: 房租。
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l*******2
发帖数: 2550 | 52 我不能walk away, 因为我已经签了合同了，我只是告诉她，我可以给她cash offer,
要她降价8000， 给她一个option
刚刚seller还是想了一下， 说可以降价5000，我们就deal了。
我不是真正的cash offer， 交割还是要等两个月， 我是用Home equity loan (2.75%)
, 取代 商业Loan （4.25% interest rate),
而且商业Loan 所有费用加起来，CLOSING要7000块，而个人home loan closing费用是
3500左右。
我这样又可以节省8500美元
然后利息如果我设个15年还清的话，总体利息也会少15年会少付 5.3万美元
所以我认为我走Home equity loan便宜了6万块钱（15年内）
我的思路和小麦是完全反的， 小麦因为自己是agent，还是买卖省钱，所以愿意快走快
卖，我是一个deal 就是一个deal, 持有可能会10年以上，所以很小气算钱。
【在 n*******s 的大作中提到】
: 那你正好walk away， 让她砸手里。
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j***1
发帖数: 158 | 53 一颗红心，两手准备.
1. 如果你想继续买下去成为规模，就一个字，借，用最少的钱买最多的东西，当然在
can flow能够支持的情况下，HELOC用来做reserve，上商业贷款.
2. 如果你不准备在买下去，可以HELOC买下，把 operation推上去，涨房租，减开支，
把book搞漂亮了，就是CAP推高，房子就增值，3年后refi才上商业贷款，把所有的钱贷
回来，就是空手套一个楼.
你的小规模的商业贷款，应该是 local bank recourse的，就是你也是身价财产去担保
，所以并不能减少risk.
Non_recourse的商业贷款，一般费用很高，minimum 是要贷1百万以上，而且需要 每个
月 pay in capital reserves, 所以不适合小 project.
【在 l*******2 的大作中提到】
: 抓住大神问一下，
: 我现在有两种选择，一种是downpay230K 直接申请商业贷款40万，年利 4.25%
: 还有一种是我自住房没有贷款，可以搞home equity loan, 利率在2.75% or 3%
: 就像问问，如果是你在这种情况，会不会用home equity loan, 我听说商业贷款得好处
: 是保护性，相当于你的风险除了这230K就没有了。
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j***1
发帖数: 158 | 54 要这样想，房租是永远上涨的，房价下跌的情况也是很偶然的.
股票和房东我都专业过，房东的好处就是每个月可以赚生活费.
%)
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我不能walk away, 因为我已经签了合同了，我只是告诉她，我可以给她cash offer,
: 要她降价8000， 给她一个option
: 刚刚seller还是想了一下， 说可以降价5000，我们就deal了。
: 我不是真正的cash offer， 交割还是要等两个月， 我是用Home equity loan (2.75%)
: , 取代 商业Loan （4.25% interest rate),
: 而且商业Loan 所有费用加起来，CLOSING要7000块，而个人home loan closing费用是
: 3500左右。
: 我这样又可以节省8500美元
: 然后利息如果我设个15年还清的话，总体利息也会少15年会少付 5.3万美元
: 所以我认为我走Home equity loan便宜了6万块钱（15年内）
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n*******s
发帖数: 17267 | 55 直觉如果买房出租的话， 借钱更划算， 不用给自己背个15年付清的包袱。
%)
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我不能walk away, 因为我已经签了合同了，我只是告诉她，我可以给她cash offer,
: 要她降价8000， 给她一个option
: 刚刚seller还是想了一下， 说可以降价5000，我们就deal了。
: 我不是真正的cash offer， 交割还是要等两个月， 我是用Home equity loan (2.75%)
: , 取代 商业Loan （4.25% interest rate),
: 而且商业Loan 所有费用加起来，CLOSING要7000块，而个人home loan closing费用是
: 3500左右。
: 我这样又可以节省8500美元
: 然后利息如果我设个15年还清的话，总体利息也会少15年会少付 5.3万美元
: 所以我认为我走Home equity loan便宜了6万块钱（15年内）
|
L****r
发帖数: 333 | 56 楼主只要不急着卖，就无所谓值不值。比如说，今年买的明年就要卖掉，肯定不值，但
如果5-6年或者7-8年内都不卖，那肯定值。即使买亏了，一年房租就补回来了。 |
w**********2
发帖数: 2262 | 57 周转的话利息高低，真不是大问题。
我前年一分二的利息我也走了，周转三个月。
30 万现金，三个月一万利息。
剩下的seller finance.
三个月还了。赚了20 万，付一万利息，难道不合算吗？
: 一颗红心，两手准备.
: 1. 如果你想继续买下去成为规模，就一个字，借，用最少的钱买最多的东西，
当然在
: can flow能够支持的情况下，HELOC用来做reserve，上商业贷款.
: 2. 如果你不准备在买下去，可以HELOC买下，把 operation推上去，涨房租，减
开支，
: 把book搞漂亮了，就是CAP推高，房子就增值，3年后refi才上商业贷款，把所有
的钱贷
: 回来，就是空手套一个楼.
: 你的小规模的商业贷款，应该是 local bank recourse的，就是你也是身价财产
去担保
: ，所以并不能减少risk.
: Non_recourse的商业贷款，一般费用很高，minimum 是要贷1百万以上，而且需
要 每个
: 月 pay in capital reserves, 所以不适合小 project.
【在 j***1 的大作中提到】
: 要这样想，房租是永远上涨的，房价下跌的情况也是很偶然的.
: 股票和房东我都专业过，房东的好处就是每个月可以赚生活费.
:
: %)
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l*******2
发帖数: 2550 | 58 明白了，太谢谢了。
【在 j***1 的大作中提到】
: 一颗红心，两手准备.
: 1. 如果你想继续买下去成为规模，就一个字，借，用最少的钱买最多的东西，当然在
: can flow能够支持的情况下，HELOC用来做reserve，上商业贷款.
: 2. 如果你不准备在买下去，可以HELOC买下，把 operation推上去，涨房租，减开支，
: 把book搞漂亮了，就是CAP推高，房子就增值，3年后refi才上商业贷款，把所有的钱贷
: 回来，就是空手套一个楼.
: 你的小规模的商业贷款，应该是 local bank recourse的，就是你也是身价财产去担保
: ，所以并不能减少risk.
: Non_recourse的商业贷款，一般费用很高，minimum 是要贷1百万以上，而且需要 每个
: 月 pay in capital reserves, 所以不适合小 project.
|
l*******2
发帖数: 2550 | 59 你的套路是专业房地产agent做的，譬如我这个seller, 以前我觉得一年内涨价一倍匪
夷所思的，但是她就做到了。
我想她一直看房子，会看到below market price的好Offer， 然后她就买下来，我看到
她无情地推高了房租（ 根据房租合同里留的那些押金，可以看出来，原来的房租有是
十来年不怎么涨了，她直接涨房租30%左右， 对方也没啥办法，因为市场价格这一年就
是高了，搬家也不会更便宜），这样一来她的cash flow迅速就涨价上去了。 然后她一
年就卖了
我觉得你的基本也是这个思路。
但是对我来说，我自己不是agent, 买卖，办贷款都有些累心， 我愿意是买好一个就守
在那里。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 周转的话利息高低，真不是大问题。
: 我前年一分二的利息我也走了，周转三个月。
: 30 万现金，三个月一万利息。
: 剩下的seller finance.
: 三个月还了。赚了20 万，付一万利息，难道不合算吗？
:
:
: 一颗红心，两手准备.
:
: 1. 如果你想继续买下去成为规模，就一个字，借，用最少的钱买最多的东西，
: 当然在
:
: can flow能够支持的情况下，HELOC用来做reserve，上商业贷款.
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w**********2
发帖数: 2262 | 60 投资，自己的钱是有限的。
利息是必须的成本。投资时把利息成本计算在内就行。
投资房产如果没有杠杆，不如投股票啦。至少股票流动快。
投资房产比投资股票要稳健不少。主要实体经济，你自己可以控制，别人无法圈钱。
股票，特别上市公司，基本就是圈钱行为。很容易被套住。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 明白了，太谢谢了。
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w**********2
发帖数: 2262 | 61 特别好的deal我自己拿不到。只有客户没看上，我觉得还行的，我自己才能买。做房产
，我的客户反而比我做得好。因为我让他们优先了。
我自己也没有能力拿下所有的好deal。
但看房产我实际看不过我老公。他看房有瘾。而且眼睛很毒。只要他关注过的地方，他
记得过去几年的所有的房子成交情况。哪套房子只要低于市场价，一出来，他一眼就能
看出来。所以我们每一套房子，每个property都买的很好。
: 你的套路是专业房地产agent做的，譬如我这个seller, 以前我觉得一年内涨价
一倍匪
: 夷所思的，但是她就做到了。
: 我想她一直看房子，会看到below market price的好Offer， 然后她就买下来，
我看到
: 她无情地推高了房租（ 根据房租合同里留的那些押金，可以看出来，原来的房
租有是
: 十来年不怎么涨了，她直接涨房租30%左右， 对方也没啥办法，因为市场价格这
一年就
: 是高了，搬家也不会更便宜），这样一来她的cash flow迅速就涨价上去了。 然
后她一
: 年就卖了
: 我觉得你的基本也是这个思路。
: 但是对我来说，我自己不是agent, 买卖，办贷款都有些累心， 我愿意是买好一
个就守
: 在那里。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你的套路是专业房地产agent做的，譬如我这个seller, 以前我觉得一年内涨价一倍匪
: 夷所思的，但是她就做到了。
: 我想她一直看房子，会看到below market price的好Offer， 然后她就买下来，我看到
: 她无情地推高了房租（ 根据房租合同里留的那些押金，可以看出来，原来的房租有是
: 十来年不怎么涨了，她直接涨房租30%左右， 对方也没啥办法，因为市场价格这一年就
: 是高了，搬家也不会更便宜），这样一来她的cash flow迅速就涨价上去了。 然后她一
: 年就卖了
: 我觉得你的基本也是这个思路。
: 但是对我来说，我自己不是agent, 买卖，办贷款都有些累心， 我愿意是买好一个就守
: 在那里。
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w***w
发帖数: 107 | 62 咨询下：用自住房贷出来的钱，产生的利息还可以作为mortgage抵税么？
%)
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你的套路是专业房地产agent做的，譬如我这个seller, 以前我觉得一年内涨价一倍匪
: 夷所思的，但是她就做到了。
: 我想她一直看房子，会看到below market price的好Offer， 然后她就买下来，我看到
: 她无情地推高了房租（ 根据房租合同里留的那些押金，可以看出来，原来的房租有是
: 十来年不怎么涨了，她直接涨房租30%左右， 对方也没啥办法，因为市场价格这一年就
: 是高了，搬家也不会更便宜），这样一来她的cash flow迅速就涨价上去了。 然后她一
: 年就卖了
: 我觉得你的基本也是这个思路。
: 但是对我来说，我自己不是agent, 买卖，办贷款都有些累心， 我愿意是买好一个就守
: 在那里。
|
l*******2
发帖数: 2550 | 63 严格来说，应该不允许。
但是呢，可以用来个人family 抵税，上限时75万贷款本金的利息。
我现在自住房没有贷款， 所以这个还是有利的。
【在 w***w 的大作中提到】
: 咨询下：用自住房贷出来的钱，产生的利息还可以作为mortgage抵税么？
:
: %)
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w**********2
发帖数: 2262 | 64 如果是我, 我就heloc放那儿备用。反正不用又不付利息。
4.2 的commercial loan. 利率很低。
你做生意没有利息成本，就会有利润。税率比利率高。
况且，如果继续通胀，负债就会相对缩水。
如果通缩，贷款相应困难，房价必然大跌。那时你拿啥来抄底？heloc 就是你的现金啊
。随时抄家伙上。
: 严格来说，应该不允许。
: 但是呢，可以用来个人family 抵税，上限时75万贷款本金的利息。
: 我现在自住房没有贷款， 所以这个还是有利的。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 严格来说，应该不允许。
: 但是呢，可以用来个人family 抵税，上限时75万贷款本金的利息。
: 我现在自住房没有贷款， 所以这个还是有利的。
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w**********2
发帖数: 2262 | 65 看你这么说，一定跑到佛州去搞一套房来住。
感觉佛州的房子过去涨的不多。可以一试。
: 楼上兄弟姐妹会投资，真心佩服。
: 现在热钱涌动，不出意外美联储明年会加息，抑制通胀， 房价会回落的， 但出
租房只
: 要不出手，房价总会涨起来的。
: 我在佛州， 2套出租房， 是那种SINGLE FAMILY的，也没空打理。一套28万买的
， 租
: 金2200， 一套32万买的， 租金2400，当然现在房价涨了好多。
: 本来再想买一套， 但现在房价太贵，出租不合算了， 等明年再看看
【在 L****r 的大作中提到】
: 楼主只要不急着卖，就无所谓值不值。比如说，今年买的明年就要卖掉，肯定不值，但
: 如果5-6年或者7-8年内都不卖，那肯定值。即使买亏了，一年房租就补回来了。
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L****r
发帖数: 333 | 66 看地方，贴一个房子， 这个房子租金2300， 3605 Foxcroft Cir,
OVIEDO, FL 32765
但是一年前才30万吧，这是个最好的学区 （佛州8分属于顶级了， 跟其它地区没有可
比性）， 现在40万，2300刀租金应该一天之内就能租出去。 |
n*******s
发帖数: 17267 | 67 租2300的话， 那一年进账感觉有12k的样子，8万砸进去， 回报15%？ 这比麦道夫13%
的收益率高啊。
【在 L****r 的大作中提到】
: 看地方，贴一个房子， 这个房子租金2300， 3605 Foxcroft Cir,
: OVIEDO, FL 32765
: 但是一年前才30万吧，这是个最好的学区 （佛州8分属于顶级了， 跟其它地区没有可
: 比性）， 现在40万，2300刀租金应该一天之内就能租出去。
|
c********1
发帖数: 5269 | 68 In the most popular formula
Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value
In another version
Capitalization Rate = Net Operating Income / Purchase Price |
b*********k
发帖数: 335 | 69 i want to sell one of my investment property but it still has 1year contract
with the tenant. any suggestion? |
c********1
发帖数: 5269 | 70 今给tenant钱
给多少自己估计,与谈判tenant
contract
【在 b*********k 的大作中提到】
: i want to sell one of my investment property but it still has 1year contract
: with the tenant. any suggestion?
|
w**********2
发帖数: 2262 | 71 卖房子是连租房合同一起卖的，就像你的MORTGAGE一样，在你贷款到期以前，你的贷款
，尽管loan servicer变了，但是mortgage所有条款都不变。
你必须在seller disclosure里注明房子是出租的。必须将租房合同提交给买方，必须
提供房子出租的financial，必须将租户的押金转交给买房，过户那个月的租金
proportional的在买家与卖家之间分配。
租房合约本身不影响你卖房。但是是重要的factor。比如人家买来做投资房，因为有现
成的租客，买家更愿意买。但人家买来自住，因为有一年的租房合同，买家不能立即入
住，买家不愿意买。同时人家会怀疑是不是租客太难缠导致你想卖房，买家不愿意买。
contract
【在 b*********k 的大作中提到】
: i want to sell one of my investment property but it still has 1year contract
: with the tenant. any suggestion?
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f*******5
发帖数: 18 | 72 很有道理。我们这次买房就是要换个大的、在更好的小区，要很快搬进去的。去看房时
，只要不是空房，就会打听房东的情况，有没有其他的房子，什么时候搬等。有租客，
就直接跳过。现在手头有个空房，还没有想好是出租还是卖？就先空一段时间、好好想
清楚了。再准备利用这段时间搞清洁、修理。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 卖房子是连租房合同一起卖的，就像你的MORTGAGE一样，在你贷款到期以前，你的贷款
: ，尽管loan servicer变了，但是mortgage所有条款都不变。
: 你必须在seller disclosure里注明房子是出租的。必须将租房合同提交给买方，必须
: 提供房子出租的financial，必须将租户的押金转交给买房，过户那个月的租金
: proportional的在买家与卖家之间分配。
: 租房合约本身不影响你卖房。但是是重要的factor。比如人家买来做投资房，因为有现
: 成的租客，买家更愿意买。但人家买来自住，因为有一年的租房合同，买家不能立即入
: 住，买家不愿意买。同时人家会怀疑是不是租客太难缠导致你想卖房，买家不愿意买。
:
: contract
|
n****i
发帖数: 214 | 73 Have you considered investing in leveraged index stock rather than rental
real estate?
If you think about it, one BIG reason that rental properties have 10+% ROI
is because of your loan leverage. If you had paid 100% purchase price
upfront, the ROI will be much lower.
Then, if you borrowing money to invest, why not make leveraged stock
investment? Less work and more diversified risk (generally one might think
it is much harder for the whole economy to crash than a local real estate
market).
By leveraged stock investment, I'm not talking the retail investor borrowing
money directly (which has big margin call risk). For popular index funds
such as S&P 500 and NASDAQ, there are leverage ETF that the retailer
investor doesn't borrow money. The ETF fund manager borrows money and the
borrowing cost becomes part of the fund management expense. So the margin
call risk is removed.
20
【在 l*******2 的大作中提到】
: 按照你的说法，我这个gross rental income/house price有11%，以前那种差区都是20
: %以上的。
: 我还有个房子， 当初25万买的，现在租金2500每月，是海边蓝领工人区，但是房子已
: 经涨价到50多万了，如果这个6 units管着不累的， 我再把那个房子卖了， 换两个
: 6Units Or 4 units的房子，这样我就会有15-18个Units， 每月应该有$8000 净现金流
: ，而总投资也就会是70万左右，相当于14%左右现金流了 (with loan)
: 这样不管我老公的赚钱不赚钱，我个人就可以实现我自己的财富自由小目标。
|
l*******2
发帖数: 2550 | 74 我认为对股票有信心的话，投资股票是一样的，尤其定投大盘。
: Have you considered investing in leveraged index stock rather than
rental
: real estate?
: If you think about it, one BIG reason that rental properties have 10 %
ROI
: is because of your loan leverage. If you had paid 100% purchase price
: upfront, the ROI will be much lower.
: Then, if you borrowing money to invest, why not make leveraged stock
: investment? Less work and more diversified risk (generally one might
think
: it is much harder for the whole economy to crash than a local real
estate
: market).
: By leveraged stock investment, I'm not talking the retail investor
borrowing
【在 n****i 的大作中提到】
: Have you considered investing in leveraged index stock rather than rental
: real estate?
: If you think about it, one BIG reason that rental properties have 10+% ROI
: is because of your loan leverage. If you had paid 100% purchase price
: upfront, the ROI will be much lower.
: Then, if you borrowing money to invest, why not make leveraged stock
: investment? Less work and more diversified risk (generally one might think
: it is much harder for the whole economy to crash than a local real estate
: market).
: By leveraged stock investment, I'm not talking the retail investor borrowing
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w**********2
发帖数: 2262 | 75 你们家的结构不错。
你家老公工资保证去全家衣食无忧。你赚点苍蝇腿贴补家用。这样也保证足够的现金流
，规避风险。
投资diversify。房产与股市。
比较优化的组合。
: 我认为对股票有信心的话，投资股票是一样的，尤其定投大盘。
: rental
: ROI
: think
: estate
: borrowing
【在 l*******2 的大作中提到】
: 我认为对股票有信心的话，投资股票是一样的，尤其定投大盘。
:
:
: Have you considered investing in leveraged index stock rather than
: rental
:
: real estate?
:
: If you think about it, one BIG reason that rental properties have 10 %
: ROI
:
: is because of your loan leverage. If you had paid 100% purchase price
:
: upfront, the ROI will be much lower.
:
: Then, if you borrowing money to invest, why not make leveraged stock
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l*******2
发帖数: 2550 | 76 我赚的怎么是苍蝇腿，怎么也是大象腿好不好
【在 w**********2 的大作中提到】
: 你们家的结构不错。
: 你家老公工资保证去全家衣食无忧。你赚点苍蝇腿贴补家用。这样也保证足够的现金流
: ，规避风险。
: 投资diversify。房产与股市。
: 比较优化的组合。
:
:
: 我认为对股票有信心的话，投资股票是一样的，尤其定投大盘。
:
: rental
:
: ROI
:
: think
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