w**********2
发帖数: 2262 | 1 我因为一直运用杠杆做房地产。所以这里分享一下各种贷款的利弊和风险，还有怎样规
避风险的问题。
我最近自己的房子是seller finance卖出去的。原来都是seller finance买PROPERTY，
对于seller finance的认识不够。这次卖，对于seller finance，从卖方这个角度重
新认识seller finance的风险和利益，算是有了更全面的了解。
因为我一直在这个版面活动，经常在这里的，算是老朋友。我只是分享。大家要正常讨
论。
我现在一幢官司，卖房律师，我的律师，escrow的律师，以及对方real estate的律师
，四方律师会谈。我只给我的律师指示。但是我的律师基本把各方律师的意见与解决方
法汇总给我。那么我也可能穿插一些怎样和律师打交道，还有律师处理问题的套路一并
分享。 |
w**********2
发帖数: 2262 | 2 我其实一直认为律师都是骗钱的，对于律师不屑一顾。
但是最近几年，觉得律师还是挺重要的。特别在投资方面，越来越觉得律师的重要性。
我上次请了一个哈佛毕业的律师给我打官司。人是不错，不过太过软弱，提供的法律建
议不够好。
我现在也是不断地在试律师。美国的律师分工特别细。我自己做房地产，经常遇到房地
产相关的法律纠纷。我在那些我比较满意的CASE里面和律师接触。再次合作，如果满意
，我就让他refer其他相关领域的律师。
最近几个律师都请的不错。提供非常好的法律建议。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我因为一直运用杠杆做房地产。所以这里分享一下各种贷款的利弊和风险，还有怎样规
: 避风险的问题。
: 我最近自己的房子是seller finance卖出去的。原来都是seller finance买PROPERTY，
: 对于seller finance的认识不够。这次卖，对于seller finance，从卖方这个角度重
: 新认识seller finance的风险和利益，算是有了更全面的了解。
: 因为我一直在这个版面活动，经常在这里的，算是老朋友。我只是分享。大家要正常讨
: 论。
: 我现在一幢官司，卖房律师，我的律师，escrow的律师，以及对方real estate的律师
: ，四方律师会谈。我只给我的律师指示。但是我的律师基本把各方律师的意见与解决方
: 法汇总给我。那么我也可能穿插一些怎样和律师打交道，还有律师处理问题的套路一并
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c********1
发帖数: 5269 | 3 3,500 lawsuits!
But a USA TODAY NETWORK analysis found he has been involved in more than 3,
500 lawsuits over the past three decade
https://tinyurl.com/y6nzrpwm
是不是做旅馆生意,都会有很多官司? |
w**********2
发帖数: 2262 | 4 所以请律师，关键的是自己要有些相关的法律知识，能够鉴别律师的好坏，他们建议的
好坏，而且要随时和律师讨论各种可能性，相应的法律后果，损失以及利益。只有全面
评估以后，才能做出正确的决定。
好的律师，是要防患于未然。
seller finance，和其他的lending不一样，他不受lending相关的法律限制，而是基本
建立在买卖双方的协议上，有个好的律师，非常的重要。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我其实一直认为律师都是骗钱的，对于律师不屑一顾。
: 但是最近几年，觉得律师还是挺重要的。特别在投资方面，越来越觉得律师的重要性。
: 我上次请了一个哈佛毕业的律师给我打官司。人是不错，不过太过软弱，提供的法律建
: 议不够好。
: 我现在也是不断地在试律师。美国的律师分工特别细。我自己做房地产，经常遇到房地
: 产相关的法律纠纷。我在那些我比较满意的CASE里面和律师接触。再次合作，如果满意
: ，我就让他refer其他相关领域的律师。
: 最近几个律师都请的不错。提供非常好的法律建议。
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w**********2
发帖数: 2262 | 5 旅馆就是房地产。投资很大。房地产官司很多的。
一般住房，涉及金额不大，纠纷都可以通过押金解决。但是旅馆，相对金额比较大，押
金不足以解决纠纷。所以官司很多。需要很好的律师提供法律建议。
【在 c********1 的大作中提到】
: 3,500 lawsuits!
: But a USA TODAY NETWORK analysis found he has been involved in more than 3,
: 500 lawsuits over the past three decade
: https://tinyurl.com/y6nzrpwm
: 是不是做旅馆生意,都会有很多官司?
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c********1
发帖数: 5269 | 6 这么多官司,应鼓励小孩学法律
【在 w**********2 的大作中提到】
: 旅馆就是房地产。投资很大。房地产官司很多的。
: 一般住房，涉及金额不大，纠纷都可以通过押金解决。但是旅馆，相对金额比较大，押
: 金不足以解决纠纷。所以官司很多。需要很好的律师提供法律建议。
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w**********2
发帖数: 2262 | 7 我一直鼓励小孩学法律。
但是小孩不会听你的。
【在 c********1 的大作中提到】
: 这么多官司,应鼓励小孩学法律
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w**********2
发帖数: 2262 | 8 我去年seller finance 买了一个PROPERTY。
我所在的州，经济还是挺强劲的，人口流入大州，最近几年地产就是抢的。如果
seller agent disclose multiple offer, 那就意味着你基本需要加价抢。所以看
到Alaska的这处property，打电话时agent说seller finance available, 要求三分
之一DOWN， １０年付清。如果按照我所在的州的行规，我们seller finance一般要
求一半的down，但是我们做monthly interest only payment, 然后到期后做一个
ballon payment. 因为卖家协议的利息５％， 比我大部分的COMMERCIAL LOAN
INTERST RATE好一些，当卖家agent说multiple offer时，我几乎出了个全价offer。
我卖了两套房，外加HOT MONEY成交的。
如果不是后来卖家瞎搞，我还挺满意的。投资回报比我其他的PROPERTY比起来不差。。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我因为一直运用杠杆做房地产。所以这里分享一下各种贷款的利弊和风险，还有怎样规
: 避风险的问题。
: 我最近自己的房子是seller finance卖出去的。原来都是seller finance买PROPERTY，
: 对于seller finance的认识不够。这次卖，对于seller finance，从卖方这个角度重
: 新认识seller finance的风险和利益，算是有了更全面的了解。
: 因为我一直在这个版面活动，经常在这里的，算是老朋友。我只是分享。大家要正常讨
: 论。
: 我现在一幢官司，卖房律师，我的律师，escrow的律师，以及对方real estate的律师
: ，四方律师会谈。我只给我的律师指示。但是我的律师基本把各方律师的意见与解决方
: 法汇总给我。那么我也可能穿插一些怎样和律师打交道，还有律师处理问题的套路一并
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w**********2
发帖数: 2262 | 9 到三月美国全国LOCK DOWN，每个人都在做forebearance. 所有房地美房利美back的
lender都会直接给FOREBEARANCE。但是seller finance属于private lender，不受这
个限制。
我和卖家联系时，他一口拒绝。
然后我协商，是不是可以change term 到２０ 年。
not an option.
那个月一个笔误，大小写差了几百块钱。这几百块钱他charge了我几百块的LATE FEE
。我多次和escrow company和卖家联系。卖家装死。escrow坚持时卖家让他CHARGE的。
半个月内，卖家律师发信，要收我将近１万的律师费，威胁foreclose。
当时因为季节要到了，而且我两套房子出来的首付，不愿意为这点小钱和卖家搞。我把
差额补起来，把罚款也付了，并且准备refinance TO PAYOFF。
这算是息事宁人。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我去年seller finance 买了一个PROPERTY。
: 我所在的州，经济还是挺强劲的，人口流入大州，最近几年地产就是抢的。如果
: seller agent disclose multiple offer, 那就意味着你基本需要加价抢。所以看
: 到Alaska的这处property，打电话时agent说seller finance available, 要求三分
: 之一DOWN， １０年付清。如果按照我所在的州的行规，我们seller finance一般要
: 求一半的down，但是我们做monthly interest only payment, 然后到期后做一个
: ballon payment. 因为卖家协议的利息５％， 比我大部分的COMMERCIAL LOAN
: INTERST RATE好一些，当卖家agent说multiple offer时，我几乎出了个全价offer。
: 我卖了两套房，外加HOT MONEY成交的。
: 如果不是后来卖家瞎搞，我还挺满意的。投资回报比我其他的PROPERTY比起来不差。。
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w**********2
发帖数: 2262 | 10 我去年一年基本都处于TRAVEL状态。我以为事情平息了。
到了１０月，我终于有点空闲，开始准备REFINANCE。 lender需要PAYMENT HISTORY
。我找ESCROW要了PAYMENT HISTORY，这一要就把我气炸了。escrow每个月charge我１
千左右的PENALTY。一个几百块的CLERICAL ERROR，每个月１０００ 左右的PENALTY
，他们把我当成什么样的傻X？
然后escrow一直坚持我们的合同上这样写的，卖家坚持收的。卖家装死。
我就冷笑了一声，对escrow说，你作为一个neutral，unbiased 的party， 你现在已
经完全是represent lender in fact, 我不告你我告谁？ 我就告你不够NEUTRAL，要
求他给我三倍罚款的赔偿。
FEE
的。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 到三月美国全国LOCK DOWN，每个人都在做forebearance. 所有房地美房利美back的
: lender都会直接给FOREBEARANCE。但是seller finance属于private lender，不受这
: 个限制。
: 我和卖家联系时，他一口拒绝。
: 然后我协商，是不是可以change term 到２０ 年。
: not an option.
: 那个月一个笔误，大小写差了几百块钱。这几百块钱他charge了我几百块的LATE FEE
: 。我多次和escrow company和卖家联系。卖家装死。escrow坚持时卖家让他CHARGE的。
: 半个月内，卖家律师发信，要收我将近１万的律师费，威胁foreclose。
: 当时因为季节要到了，而且我两套房子出来的首付，不愿意为这点小钱和卖家搞。我把
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w**********2
发帖数: 2262 | 11 我因为需要找材料告状，回去每个合同一个细翻，每个Email仔细通读。我一般只看最
新的Email的答复，并不看人家FORWARD过来的Email。这次细翻，就发现AGENT给我在成
交几个月后出于疏忽，forward过来的一封信。好家伙，她在卖家OFFER的价格上直接加
了１０万卖给我的。而且从来没有disclose这个价格给我。
到这个时候，我的大脑零星信息开始串联。明白所有的人在联手坑我啊。
我这个PROPERTY花了高于市场几十万买的。
我和ESCROW的官司一边打着，我一边和我的律师联系。
既然如此，大家就请律师打官司打个底朝天呗。
HISTORY
PENALTY
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我去年一年基本都处于TRAVEL状态。我以为事情平息了。
: 到了１０月，我终于有点空闲，开始准备REFINANCE。 lender需要PAYMENT HISTORY
: 。我找ESCROW要了PAYMENT HISTORY，这一要就把我气炸了。escrow每个月charge我１
: 千左右的PENALTY。一个几百块的CLERICAL ERROR，每个月１０００ 左右的PENALTY
: ，他们把我当成什么样的傻X？
: 然后escrow一直坚持我们的合同上这样写的，卖家坚持收的。卖家装死。
: 我就冷笑了一声，对escrow说，你作为一个neutral，unbiased 的party， 你现在已
: 经完全是represent lender in fact, 我不告你我告谁？ 我就告你不够NEUTRAL，要
: 求他给我三倍罚款的赔偿。
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w**********2
发帖数: 2262 | 12 case file了以后， escrow 的律师来信要求settle。所有的CHARGE REMOVE，但是不同
意三倍的罚款。
律师信发出后，卖家要求settle。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 我因为需要找材料告状，回去每个合同一个细翻，每个Email仔细通读。我一般只看最
: 新的Email的答复，并不看人家FORWARD过来的Email。这次细翻，就发现AGENT给我在成
: 交几个月后出于疏忽，forward过来的一封信。好家伙，她在卖家OFFER的价格上直接加
: 了１０万卖给我的。而且从来没有disclose这个价格给我。
: 到这个时候，我的大脑零星信息开始串联。明白所有的人在联手坑我啊。
: 我这个PROPERTY花了高于市场几十万买的。
: 我和ESCROW的官司一边打着，我一边和我的律师联系。
: 既然如此，大家就请律师打官司打个底朝天呗。
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: HISTORY
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l*******2
发帖数: 2550 | |
w**********2
发帖数: 2262 | 14 当时气疯了。
很少有这么狠的卖家和escrow。
卖家多卖了几十万，偷着乐就好。那些小钱不要再整我了，我根本不会发现，他们多于
市场价卖给我的。我现在的州投资回报率低于5%了。而且这个property 换个地儿也值
这么多钱。投资回报，可以的。
促使我下决心的，其实是因为我觉得卖家故意找茬，想take property back with all
down payment and monthly payment I made. 我觉得不行，这样的话，我太被动了。
我就是当时气晕了。赫赫。
这时我对seller finance 还是处于一知半解的状态。
: 你胆子真是蛮大的啊， 真是做大生意的料。
【在 l*******2 的大作中提到】
: 你胆子真是蛮大的啊， 真是做大生意的料。
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w**********2
发帖数: 2262 | 15 发现美国人也是比狠的。
她们狠。
你要比他们还狠。
拼命的那种狠。
all
【在 w**********2 的大作中提到】
: 当时气疯了。
: 很少有这么狠的卖家和escrow。
: 卖家多卖了几十万，偷着乐就好。那些小钱不要再整我了，我根本不会发现，他们多于
: 市场价卖给我的。我现在的州投资回报率低于5%了。而且这个property 换个地儿也值
: 这么多钱。投资回报，可以的。
: 促使我下决心的，其实是因为我觉得卖家故意找茬，想take property back with all
: down payment and monthly payment I made. 我觉得不行，这样的话，我太被动了。
: 我就是当时气晕了。赫赫。
: 这时我对seller finance 还是处于一知半解的状态。
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w**********2
发帖数: 2262 | 16 我到美国来以后，虽然吃了不少苦，但路走得还算平顺。原来一直觉得美国白人还挺好
的。
这是我第一次意识到美国红脖子的那种白人至上的优越感。
这个卖家，不会用有色人种来为他工作的。他给我留下来的几个白人员工我嫌笨，全炒
了。我用了当地的几个印第安人。他不止一次地表示过不屑一顾。当然PROPERTY卖给我
了，就是我的，我也没把他的话当个屁事。
他估计他也没把我当回事。为了一个几百块的错误，而且我后来连罚款带本金全部偿还
了，还是在他卖了我PROPERTY高于市场价几十万的情况下，他还每个月搞掉我1000 美
元。我任何的协商，他都直接扔了垃圾桶，没有任何商量的余地，直接吃我没商量啊。
如果这次我不发狠，他会连我的骨头都吃得不剩。
【在 w**********2 的大作中提到】
: 发现美国人也是比狠的。
: 她们狠。
: 你要比他们还狠。
: 拼命的那种狠。
:
: all
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