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发帖数: 179 | 1 网上及媒体大都将国家的“土地拍卖”视为负面，视为是楼价高升的原罪，视为是在剥
夺国民利益。这种看法是完全错误的！
远在一百年前的清末民初，孙中山就提出“城市地价升值归公”的国家纲领。事实
上，美国欧洲几乎所有国家都有不同的措施，在努力将“城市地价升值归公”！古今中
外任何一个城市，其城市地价都是在随着城市的扩大，随着居民收入的提高而相应不断
地上升者！这是无法阻止无法修改的自然规律！自然，由于这种升值财富的得以形成的
原因并不是当事事主的贡献而是源自全社会的共同劳动经营贡献，所以，设法将这种甚
至利益回归全社会，也是自然的必须的。
美国对土地升值应回归全民而采取的措施是“实施城市房产税”，每年税额是房价
的百分之一至百分之三，这个比例，接近当前中国城市商品房的出租价。有了这个房产
税，致使出租收入大打折扣，所以，起码是在一定程度上遏制了富人的“囤屋待升”企
图！
英国，在这个问题上，走得更深刻！将“土地所有权”分解为“土地所有权”与“
土地使用权”！土地既然私有了，那么，政府自然无权对城市地皮征税；但，政府却立
法对“土地使用”进行征税！最高税额是每平方米地皮，每年30元。说起来，每年每平
米30元，对于三十层的高楼来说，只相当于100平米三居室每年收税100元，几乎为零，
但对于四合院平方来说，则相当于每年征税3000元。更关键的是，英国法定还要征“房
屋出租所得税”即房租收入的3成要做为税收上交；还有17%的房产买卖增值税！三种税
收叠加，对遏制富人囤楼待升，也起一定的后果！
比较起来，当然是中国的土地拍卖制度法，对保护国民土地利益的力度最大。
其原理是：①房价地价高并不是由成本要素决定的，而是由供求关系决定的！由购
房者的购房能力而决定的！由人们的移居大城市能否更多获利而决定的。②所以，是“
楼价高拖高了地价”而不是“地价高抬高了楼价”；所以，即使是零地价，最招人喜爱
的楼盘也依然会卖出原有的价格！③这个“原有的价格”，就是“应有的价格”，就是
“经过竞争竞买的价格”！
要论证这种“市场价”，论证这种“市场价的可靠性”是很容易的！阿拉伯原油成
本比俄罗斯原油，比中国原油成本低得多，但，阿拉伯绝不会按自己原油成本来决定自
己原油的销售价格，只会将自己原油的价格定在相同的市场价下部附近。年收入是穷人
几倍，几十倍，几百倍的富豪们，他们去店铺购货吃饭，绝不会因自己钞票来得容易，
所以会付几倍的价钱。店铺老板们既不会因客户是穷人而降低售价，也不会因自己意外
进了极低价货物而相应大幅降低出售价。任何发了意外财的人们，如果不是急于要达到
某个目的，他们也都是以市场价来应对所有购物，绝不会任意多付款。
一个绝对可以佐证的证据是：一些以政府低价购入解困房的人们，面对高于自己购
入价许多的周围商品房，他们又偷偷地把自己的解困房倒卖了出去！
所以，以为“只要政府不高价拍卖土地，楼价就会跌下来”。是极大的误会，极大
的自以为是。
言归正传。所以，大体上，可以鉴定，土地拍卖出去的价，实际也基本就是届时届
地该地块的应有最高价！地产商据以从这块地皮再谋取“地皮利益”的可能性必然是很
小了！十多年来，已经有房产商破产，这就是一个证据。当然，在有房产商破产的同时
，更有大量的房地产商发了大财。但，本人认为，这些“大财”所以能获得的原因，并
非是由于政府低价让渡地皮价格利益。而是由于①由于整体楼价处于上升之中，房产商
由“获得土地”到“卖出楼盘”有约三年的时间差，这三年的上升差价被房地产商占有
了。（如果这三年楼价是逐步走低的，房地产商就倒运了）②有些房地产商违背国家政
策，购进了土地，却不开发，搞“囤地待升”，政府没有采取原定的处罚措施。
进一步细解：一块农耕地，政府收购价很低。但，拍卖时，政府已经由规划局法定
了楼层限制，建楼占用面积比例；即，等于已经法定了出楼总面积；即各地产商已经大
致算出了可能的总销售额，总毛利额。由可能的总毛利额推理出了自己所能接受的最高
地皮买进价！！！如果一个地产商固执地要低价购进这块地皮，他就要冒这块地皮被其
他地产商购进的风险。（当然，如果房产商一味要高价获取这块地，他又会要冒无法获
得毛利的风险。）
同理，旧城改建，它的地块拍卖也同样存在着“政府必然获得土地收益”“风险基
本由房产商承受”的原理！其与农耕地运作获利原理有所不同的只不过是：房产商不仅
要算出未来的最高出楼量，未来的可能销售额，未来的可能最高销售额！还要根据目前
所了解的该地盘居民居住状况，推算出对原住户的最高赔付额！然后才能算出自己可能
的盈利额，最高盈利额——然后算出自己对该块地皮的最高收购价！只不过，算法比收
购农耕地整整多了一大层复杂要素而已！也就是说，对地产商而言是多了许多风险，多
了许多可变要素而已！但，只要规划局给出的出货楼总销售量足够多，矛盾自然会得以
克服！！！
也就是说，尽管老城改造，政府与房地产商对土地拍卖价格的博弈会复杂许多，可
能的失控失算也会有多。但，这个“土地拍卖竞投”办法，同样达到了“政府（代表全
社会）最大可能地获得了利益”——其原理也同样是：各个地产商都最终都会算出这块
地皮的可能销售额额，从而换算出最大可能毛利额。从而，所有参与竞标的地产商都会
知道，如果自己过低地拒绝政府地皮拍卖价，地皮就会被其他地产商夺取！！
一般说来，城市的楼价几乎是建筑成本的十倍，二十倍之多。由于使用了“政府拍
卖”制度，致使相当多比重的土地收益回归了全体社会！这也是商品制度下唯一可行回
收土地升值利益的办法。
也就是说，尽管老城改造，政府与房地产商对土地拍卖价格的博弈会复杂许多，可
能的失控失算也会有多。但，这个“土地拍卖竞投”办法，同样达到了“政府（代表全
社会）最大可能地获得了利益”——其原理也同样是：各个地产商都最终都会算出这块
地皮的可能销售额额，从而换算出最大可能毛利额。从而，所有参与竞标的地产商都会
知道，如果自己过低地拒绝政府地皮拍卖价，地皮就会被其他地产商夺取！！
一般说来，城市的楼价几乎是建筑成本的十倍，二十倍之多。由于使用了“政府拍
卖”制度，致使相当多比重的土地收益回归了全体社会！这也是商品制度下唯一可行回
收土地升值利益的办法。 |
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